長嶋 修の 不動産言いたいホーダイ

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メルマガ名
長嶋 修の 不動産言いたいホーダイ
発行周期
不定期
最終発行日
2018年06月05日
 
発行部数
2,282部
メルマガID
0000060191
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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 「マンション管理業界」という暗闇

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よく「マンションは管理を買え」と言いますが、本来は「管理は自分たちで創れ」。

これまでは、所有者で構成する管理組合の無関心や無知に乗じて、
業界的にはかなりやりたい放題だったわけですが「今後はそうもいきませんよ」
という状況を作らないと、管理会社にも優秀な人材が集まらないしとどまらない。
この「負の螺旋」から抜け出さないといけません。

さくら事務所には「これまで管理会社で働いてきたが、
自社利益を優先するばかりで、顧客にはずっとウソをつき続けてきました。
もうそんな仕事はしたくありません」として転職を希望してきた人も。

例えば、新築マンション分譲時に添付された「長期修繕計画」の通りに
12年目、24年目に、律義に大規模修繕なんてやる必要もないのに、
財布の中身を把握されてる管理会社の提案の通り、
中身や時期を精査せず多額の修繕費を拠出するマンションの方が、
世の中的には圧倒的に多いわけですが、この状況を変えたいと思います。

12年目あたりにいきなり修繕工事始めるのではなく、
建物を一通り点検して、どこをいつやるべきか判別するのがおススメ。
結果、点検コストはかかるものの、今じゃなくて15年目でいいじゃんとか、
この部分は5年後でもいいよね、ということになり、コスパ上げつつ建物は守れます。

マンション管理会社が勧める大規模修繕工事には、当然マージン乗っており。
つまり、管理会社の売り上げを上げるための手段だという理解が必要。
修繕積立金をいくら持ってるかも知ってるわけですし。

また例えば築浅マンションで、エレベータ保守を「POG契約」
(パーツ・オイル・グリス契約)に変更してるとこは優秀。
デフォルトの「フルメンテ契約」に比しざっくり約40%オフ。
新しめエレベータにフルメンテ契約は過剰。
機器故障に備えておく必要はあるも、新しめならそれも少額
1年程度のメーカー保証もあるのですから。

マンションレベータの保守契約が新築時と同じ場合、管理会社が中間マージン抜く構図。
他のメーカー系に見積とっても安くならず。デべとの付合いがある為。
見積とるなら独立系。管理会社通さず直接契約。
メーカー系5社とは日立、東芝、三菱、フジテック、日本オーチス。
業界構造を知ることは大事。

機械式駐車場。保守管理にも多額の費用が掛かるし
およそ30年後の更新工事もバカ高(1台あたりざっくり150万)ですが、
これはそこまで目の敵にする話でもなく。
保守をメーカー系から独立系に変える、
駐車場代値上げとか外部にも開放するとか対応策はあるし、
要は単体で回ってればいいわけで。

とか、モロモロ能書きたれましたが、
管理組合に知恵をつけてサポートしていきたいと思ってます。


※6/6(水)夜開催 管理費コストダウン術から居住者トラブルの解決法まで
「新米理事さんのお悩み即時解決セミナー」
 ⇒ https://www.s-mankan.com/seminar/180606



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さくら事務所創業者会長/不動産コンサルタント 
長嶋 修
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