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メルマガ名
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発行周期
月2回
最終発行日
2018年06月20日
 
発行部数
5,704部
メルマガID
0000083940
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > その他

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バードレポート トピックス
東京都が公表する「倒壊の危険性が高い」建物
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2018.6.7.バードレポート トピックス

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●東京都が公表する「倒壊の危険性が高い」建物

一般に使われる大規模ビルの耐震診断結果の公表。

震度6強-7で『倒壊崩壊の危険性が高い』…新宿紀伊国屋ビル・ア
ブアブ赤札堂上野店・道玄坂共同ビル(渋谷109)・六本木共同ビル
(ロアビル)・ニュー新橋ビル…。『危険性がある』…新宿地下鉄
ビル(小田急新宿店の一部)・アトレ目黒1A(目黒駅ビル)・中野ブ
ロードウェイ・新宿西口のスバルビル…。

静岡県では熱海伊東の著名ホテル旅館。未公表は和歌山県のみ(日
経アーキテクチュア2018.4.26.)。

都心のあるビル入り口には大きな掲示板…「耐震診断は『倒壊の危
険性がある』なので、テナント募集を中止します。ご理解とご協力
を…」。立退後空室フロアの窓には、外から目立つようガムテープ
で「バッテン」マーク。掲示板は「早く立ち退け」との通告と脅し
です。さてニュー新橋ビル一帯は再開発予定、『倒壊の危険性が高
い』ままなら立退きは容易に。

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●住宅価格高騰の責任を税金で支払え

米国シアトル市にはアマゾン、マイクロソフト、スタバの各本社、
業績拡大で社員が増え住宅価格高騰。それによりホームレスの住宅
問題…。よってホームレス救済予算を大手企業に負担させます。

市内在住の社員がいれば一人につき年275ドル(3万円)の課税です。
(NHKニュース2018.5.15.)

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●新築マンションの価格は本当に50%アップ?

首都圏新築マンション供給数最大年は2000年で価格4034万円。2017
年には5908万円で50%アップ。

2000年末の公庫基準金利は2.80%で4034万円全額35年ローンなら月
返済額15.1万円。2017年の同金利1.26%。5908万円での返済額17.4
万円、15%アップ。つまり価格1.5倍でも返済額は1.15倍。

価格は50%アップでも購入者負担は15%アップで、35%はゼロ金利
効果でした。金利が2000年の2.80%に戻ると購買能力は下がり、そ
れにより価格は下がるはずです。不動産価格は需給関係等にもより
ますが、金融が不動産価格を決めます。

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●物価上昇の足を引っ張る住宅支出

CPI(消費者物価指数)は衣食住の価格変動の加重平均です。消費者
支出の2割が住宅支出つまり家賃です。だからCPIの2割は家賃が決
めます。「私は持ち家だけど?」それでも家賃を払う(帰属家賃)と
仮定して計算。持ち家率6割ですが全員貸家扱いです。

帰属家賃には、(1)過去から続く継続家賃 (2)2年更新での更新家賃(3)
新規家賃。その加重平均です。

家賃は建物老朽化で下落する運命です。この家賃は0.3%程度下落
し、この家賃がCPIを押し下げています。(日経2018.4.30.経済教室
 清水千弘氏)

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●積水ハウスの地面師事件と会長解任劇で…

同社内規では100億円以下なら取締役会に上りません。決裁権は社
長。70億円の地面師物件は社長が決済。その決裁文書を4取締役に
事後回付です。

社長がハンコ押しているのにノーとは言えません。

手付金14億円支払い移転仮登記。所有者代理人からは4回も「御社
は騙されている」との内容証明郵便が届きますが、「そんなの取引
妨害の嫌がらせだ」と無視。調査委員会関係者は「中小不動産事業
者でも騙されない手口」。(FACTA2018.4月号)

価格70億円。2017年4月24日に14億円払い、6月1日に49億円払い合
計63億円。7億円は未払い。

6月1日に積水ハウスは所有者を名乗る女に新築マンション11戸を7
億円で販売したようです。

払った63億円から「これ買いませんか」と7億円。支払額は63億円
ですが被害額は56億円だとか。

差額7億円、なるほどの一致。この11戸(新築未登記?)は、今後ど
うなるのか。この物件は新築物件か新築未入居物件なのか(週刊新
潮2018.4.19.)

積水は全3枚の調査報告書「概要」を公表。全14枚の「全文」は未
公表ですが、世間に洩れます。

社長には「業務執行責任者として、取引の全体像を把握せず重要な
リスクを認識できなかったことは、経営上重い責任がある」(日経
ビジネス2018.4.16.)

 株主から監査役宛に、取締役に任務懈怠等で56億円の損害賠償請
求を起こせとの請求。また議決権行使助言会社は社長の取締役選任
につき反対を推奨。

しかし4月26日の株主総会を無事切り抜けました。出席株主1326人
で前年比280人減。「55億円の特損を株式数で割れば1株9円増配だ!
」、一方で「株主優待のおコメを増やしてほしい!」とおおらかで
関心の低い株主。(東洋経済オンライン2018.4.27.)?

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「積水ハウスの地面師事件と会長解任劇で…」に関して添付のバー
ドレポートトピックス版を参照下さい。(以下)

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●地面師に騙された積水ハウス、63億円被害

積水ハウスは五反田駅3分目黒川沿い約2000平米を分譲マンション
用地として70億円(坪1155万円…路線価は坪310万円)で買います。7
0歳代女性の単独所有、乙区(抵当権等)に何もありません。

不動産業者I社が所有者と4月24日売買予約をしたとし同日I社の
「所有権移転請求権仮登記」。

同日に積水ハウスがI社と売買予約、この仮登記の付記登記で「所
有権移転請求権の移転請求権仮登記」。決済日6月1日に積水ハウス
が63億円払い登記申請したら、所有者側提出書類に「真正でないも
の」があり登記申請却下。 (日経電子版2017.8.2.)

「所有者から契約相手先を経て当社へ所有権を移転する一連の登記
申請を行ったところ、所有者側の提出書類に真正でないものが含ま
れていたことから当該登記申請が却下され、以降、所有者と連絡が
取れない状況に至りました。」(積水ハウス2017.8.2.)

I社が「土地所有者を名乗る女」から購入、積水ハウスに「中間省
略登記」で転売する取引です。

積水ハウスが6月1日に70億円のうち63億円を支払い、法務局に所有
権移転の登記申請をしたところ、女が提出したパスポートなどの偽
造が発覚し、9日に登記申請が拒否され、女と連絡が取れなくなり
ました。(日刊ゲンダイDIGITAL2017.8.5.)

書類を司法書士が確認し、支払い、法務局に持ち込んだ。それを法
務局の登記官が見抜いたのか?

残7億円は明渡立退までの支払留保分?本登記に比べ仮登記は緩い
ので仮登記までして騙した?女は所有者?本人確認はどうした?I
社と女はグルか?

事件発覚直後6月24日に(真実の)所有者が亡くなり、7月4日に相続
人2人に対し相続登記されます。

積水ハウスの付記登記は7月25日に原因「6月13日解除」で抹消。I
社の仮登記はまだ残ったまま。

乙区に何もなく、甲区もずっと変動なしで、所有者お年寄り。まさ
に地面師好みの物件。

(バードレポート・トピックス版2017.8.24.)

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●積水ハウス地面師事件…積水ハウスが報告書公表

「取引事故…経緯概要等のご報告」3月6日公表

……東京マンション事業部が本物件につき、所有者と称するA氏(
後に偽者と判明)から、その知人仲介者が実質経営するX社を中間
の売買当事者とし、X社から転売される形式で買い受けることとな
りました。A氏とX社の間の売買契約、X社と当社との間の売買契
約という2件の売買契約を同時に締結し、所有権移転の仮登記申請
手続を行った上で、手付金を支払い、仮登記が完了しました。……

(当レポート注…所有者は70歳代女性。X社はA氏から「所有権移
転請求権仮登記」、積水ハウスは仮登記の付記登記「所有権移転請
求権の移転請求権仮登記」。何で仮登記?…売主をA氏でなく仮登
記で中間のX社にすれば銀行でX社としての本人確認で済み、代金
(預手?)の現金化や出金が容易になる?)

……複数リスク情報が届きますが嫌がらせと判断、残金支払と所有
権移転登記申請へ。その8日後に登記申請却下、A氏詐称判明、実
質被害56億円。……

(リスク情報とは…本物の土地所有者を名乗る者の「売買契約はし
ていない」という内容証明郵便が届き、「別人との取引で偽造され
ている」との文書も届きます。それでも突進みます。(日経2018.2.
24.))

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●積水ハウス地面師事件…取締役会の闘い

「100億円以下の契約案件は取締役会マターではない。国内の決裁
権は安倍氏(社長)。地面師被害はだまされた方が悪い。(積水ハウ
ス和田元会長)」

だから安倍社長が稟議を決裁しました。なお本部長1名は辞職、部
長2名が解職となっています。

最終責任は誰か。安倍社長vs和田会長。1月の取締役会。会長から
社長職解職動議(理由:事故責任の明確化)です。同社取締役は11人
です。当事者の社長は退室し採決すると5対5で流れます。社長が席
に戻り、今度は社長からの会長職解職動議(理由:新しいガバナンス
の構築)への意見は6対4。そこで和田氏は代表職と会長を自ら辞任
し、取締役相談役に。

「(解任)理由はよくわからなかったが『ワンマンだから』というこ
とのよう。地面師に引っかかった責任を消すためのクーデター(積
水ハウス和田氏)」

和田氏は会社名義住居から退去。(日経2018.2.20)

「事件で(社長に)責任あるのは事実。辞任しなければならないかど
うかは取締役会で『それにはあたらない』という結論。」(日経201
8.3.9、同社副会長)

(以上バードレポート・トピックス版2018.3.15.)
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