大阪の不動産屋オヤジが語る「儲かる仕組みの作り方」裏事情

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大阪で不動産会社を経営している栗本唯が、富裕層はなぜ不動産を買いたがるのか?の裏事情と不動産投資で成功する秘訣を公開します。

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メルマガ名
大阪の不動産屋オヤジが語る「儲かる仕組みの作り方」裏事情
発行周期
週刊
最終発行日
2010年04月30日
 
発行部数
0部
メルマガID
0000095352
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
ビジネス・キャリア > 経営 > コンサルティング

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       裏事情

発行:清陽通商株式会社
   (宅地建物取引業 大阪府知事(1)第52945号)
   http://www.shizen-net.co.jp/
発行人:栗本 唯  2010年4月30日発行  第172号

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こんにちは、清陽通商株式会社の栗本です。

久しぶりの発行が続いております。

■当社の取り扱い収益物件

今年に入ってからインターネットのポータルサイトに収益物件情報を掲
載しています。

・健美屋: http://www.kenbiya.com/shizen-net
・楽待: http://tinyurl.com/yk8rseb
・不動産投資連合隊: http://seiyo.cbiz.co.jp/index-toushi.htm


どれが一番良いの?とよく聞かれますが、それは投資家の方の投資戦略
や属性によって大きく変わってきます。

運営面や収支などトータルで考えるとお勧めは下記の物件かな?
(独り言)

○大阪市住吉区、1997年築RC、11.98%

 この物件は築13年のRCですので建物はきれいです。
 部屋は単身用で風呂トイレセパレート、入居率も良好です。
  ↓     ↓
 http://www.kenbiya.com/realestate/233154dff

○大阪府阪南市、現状満室、築15年、2,000万円

 金額が2,000万円とアパート経営入門用に最適な物件です。
 現状満室です。
  ↓     ↓
 http://www.kenbiya.com/realestate/244119881


他にも安いものから高いものまで投資スタイルに合わせた様々な物件を
掲載しているので、是非ご覧になってください。

■「平成築RC、利回り10%以上、積算評価OK、検査済み証有り」は本当
にお買い得?


 不動産投資に興味を持った方が、不動産投資の書籍を読み、インター
ネットで情報収集し、不動産投資セミナーなどに参加するという一連の
行動を終えると、次のような「投資対象物件」を探すようになります。

・平成築RC、利回り10%以上(収益還元法で年間○○円以上のCFが出る
こと)
・積算の担保評価が物件価格を下回らないこと
・検査済み証あり、もしくは違法性無し
・駅から徒歩10分以内で単身用の場合は専有面積20平米以上でトイレ・風
呂セパレート
・(関西の場合)エリアは京阪神間、出来れば大阪市内か北摂希望、大和
川の南は嫌だ
・ローンは出来ればフルローン希望

 まあ、大体こんな感じでしょうか。

 この考え方、ある意味正しいと思います。
 この投資法は5年ほど前に東京で通販大家さんを運営している金森重
樹氏が書籍で公開した手法が源流となっています。
 これをきっかけにサラリーマンの間で不動産投資ブームが起こったこ
とでは不動産投資関係者の間では有名な話です。

 現在出版されている不動産投資関係の書籍やセミナー、ブログの多く
は、この投資法の亜流ですね。

 当社でもこういう物件が出れば、すぐ売れるのでいつも探しています。

 ただ、この投資法には欠点がいくつかあります。

 一つはあまりにも広まりすぎて、このロジックに当てはまる物件が極
めて稀少。
 地方に行けばあるようですが、関西で全てを満たす物件なんてほとん
ど無いですし、出れば客が殺到しますので価格は高い。

 もう一つは、最近の銀行の融資姿勢の変化で、対象となるのは大手企
業勤務で年収の高い方(金融資産豊富な方)や、地主・資産家階級に属し
ている方のみになっています。
 自営業の方や中小企業勤務の方、若くて年収が低い方は対象にはなり
ません。

 そういう場合はどうするのか?
 不動産投資法は一つではありません。
 
 関西の方にお勧めしているのは
 「違法、築古、高利回り」の物件を地元信金やノンバンクで資金調達
して購入するという投資法です。

 実際に当社でも年収300万円台の方に3000万円弱の違法物件のアパー
トをフルローンで融資を引っ張って弊社から購入されたお客様がいます。
 
 また、1億弱の昭和築の鉄骨、違法、でも高利回りというやつを地元
信金でフルローンで調達して購入された自営業の方もおられました。

 大阪は容積率オーバーなど建築基準法の規定を満たさない違法物件が
流通物件の80%程度を占めています。
 銀行は融資をしないところが多いですが、信金などは融資をするとこ
ろが多いので、そういうのを買ってキャッシュを貯めていく方法も有り。

 欠点は、高利回り物件はボロ物件が多いので将来的に大規模修繕コス
トが発生する確率が高い、部屋も狭いことが多く客付けが大変などでし
ょうか。

 他にもボロ区分店舗を現金で買って高利回りで回している人や、借地
権高利回りを狙う人、競売で探す人など様々な不動産投資スタイルがあ
ります。

 どれを選ぶかはその人の属性や、性格によって変わってきますし、あ
と不動産運営にどこまで時間が取れるかにもよって投資スタイルは変わ
ってきます。

 有名な相場格言に次のような言葉があります。

「人の行く裏に道あり花の山、いずれを行くも散らぬ間に行け」

 が、不動産投資にも当てはまるんでしょうね。

 じゃあ、具体的にどうしろってことなんや!という声が聞こえてきそ
うですよね。

 それは当社にご連絡ください。
 お話をじっくりと聞いて、アドバイスさせていただきます。
 (-。-)y-~~~


 今回はここまで。次回をお楽しみに。


■不動産の売り情報、買い情報求む!

不動産を売りたい、買いたいと考えている方はご一報ください。
売りたい方は最も高く売る方法を伝授します。

買いたい方はその方の属性を見ながら最適な投資方法をアドバイスしま
す。

相談は無料です。
お気軽にご連絡ください。

・電話:06-4707-4620
・メール:eco@shizen-net.co.jp
・URL:http://www.shizen-net.co.jp/


■僕の本

 毎回しつこいですが、僕の著書を書いておきます。
 まだ読んでいない方は読んでください。

□もっと儲かりまっせ
 http://tinyurl.com/2zu6wk

□儲けはもっとふえる
 http://tinyurl.com/32njn6

□成約率を3倍に伸ばす新規開拓の極意
 http://tinyurl.com/3cwb4e

□韓国株の基礎知識
 http://tinyurl.com/36vzhy


 ということで、久しぶりのメルマガはこれで終わります。

 また次回(いつになるか?)でお会いしましょう。

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 こちらでは対応しておりません。購読解除はご自身でしていただきま
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    eco@shizen-net.co.jp

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■編集後記

連休がスタートしましたね。
今年は山奥の温泉(奈良県十津川村)でゆっくりする予定です。
いつも連休といえば初夏の感覚なんですが、今年は寒いですね。
天気がよければ良いんですが・・

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●発行:清陽通商株式会社
    (宅地建物取引業 大阪府知事(1)第52945号)
    URL:http://www.shizen-net.co.jp/
●編集:栗本 唯(Kurimoto Tadshi)
     E-mail:eco@shizen-net.co.jp

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   淀屋橋ホワイトビル716号
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