アパート投資の王道

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メルマガ名
アパート投資の王道
発行周期
週刊
最終発行日
2018年02月23日
 
発行部数
1,774部
メルマガID
0000145217
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > その他

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 ┃                     ┃
 ┃ ■□ 王道通信 □■vol.462       ┃
 ┃          アパート投資の王道  ┃ http://www.odpt.net/
 ┃                     ┃     【2018.02.23】
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 ┃  目次   ┃
 ┣━━━━━━━┛
 ┃ 1.収益設計士コラム ~ 構造のお話(鉄骨造編その2)
 ┃ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 学生向け&低価格賃貸物件管理の注意点
 ┃ 3.賃貸にまつわる話し ~ 賃料の誤差の範囲は?
 ┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

┌───────────────────────────────────
■ 1. 収益設計士コラム
└───────────────────────────────────
 ◇構造のお話(鉄骨造編その2)

「鉄骨造編その1」としまして鉄骨造の特徴について解説させて頂きましたが、
鉄骨造は耐震性能、耐火性能とも非常に優れている構造ですから是非アパート
にも採用したいとお考えの方もいらっしゃるでしょう。
しかし、アパートやマンションに鉄骨造を採用する際には注意したい点がいく
つかあります。

先ずアパートやマンションで最も気になる遮音性能。
鉄骨造なのだから、木造よりも遮音性能は上でしょ?
とよくお客様から言われますが、実は決してそうとは言い切れません。
確かに鉄骨造は構造体が鉄ですから、木よりも比重が大きく、当然遮音性も大、
と考えしまいがちですね。
しかし、鉄骨造のアパート・マンションは、柱や梁といった構造体が鉄骨である
というだけで、肝心の戸境壁のつくりはほとんどの場合、
ALC(Autoclaved Lightweight aerated Concrete=軽量気泡コンクリート)
とか木 造アパート同様の石膏ボードに遮音材を詰め込んだものだったりします。

また、床についてはALC板を敷き詰めたものか、コンクリートというケースが
一般的ですが、鉄骨造のコンクリート床はデッキプレートという成型された薄い
鉄板の上にコンクリートを流し込む工法が多く用いられ、コンクリート床自体の
厚みはさほど厚くありません。

以上より、鉄骨造のアパートやマンションの遮音性能は期待しているほどでは
ないというのが実感です。
専門家の中でも、「同じような壁面のつくりでも、木造は若干でも音や衝撃を
吸収するが、鉄は硬くて音や衝撃をはね返すので、壁面の遮音性能は鉄骨造
よりも木造の方が上だ」とおっしゃる方もいるほどです
(真偽の程は定かではありませんが)。

何れにしましても、軽量鉄骨造であれ重量鉄骨造であれ、構造体が鉄だから
といって壁面や床面のつくりをおろそかにしていると、快適なアパート、
マンションが実現できない恐れがありますから注意が必要です。
もう1点、鉄骨造のアパートやマンションでいつも頭を悩ませるのが外装仕上げです。
軽量鉄骨造の場合は2~3階建てが一般的で、外壁は木造アパート同様の窯業系
若しくは金属サイディングが採用されるケースが殆どですから、外観は最近の
木造アパートとさほど変わりません。

重量鉄骨の場合は、建物がもう少し高層になってきまして、外壁は先ほど
申し上げたALC板が多く採用されます。
ALC板は、遠目にはフラットなサーフェイスの細長い板で、通常は表面に吹付け
仕上げを施して使用します。
最近は表面に凹凸のあるものなどもありますが、やはりALC板の外壁はいかにも
ALC!といった感じになります。
当然ALCにタイルや石を張ること出来ますし、塗り壁等を施すことも可能ですが、
コストが跳ね上がってきます。

ローコスト建築にしたくてRC造をあきらめて鉄骨造にしたが、仕上げに
こだわっていたらRCと大差ないコストになってしまったという話もよく聞きます。
鉄骨造の建物で一般的に言われる「高級感」を出そうと思うとかなりの苦労を
強いられます。

しかし最近は乾式工法でも遮音性能の高い壁面が実現できる工法が開発されて
いますし、床面についても遮音性能の高い2重床工法等を採用する等、様々な
工夫を凝らす事で、鉄骨造の耐火性能や耐震性能を生かしつつ遮音性能にも
優れたアパート・マンションも実現可能となってきました。

外装についても、ALC板に吹き付け仕上というごく一般的な仕様でも、
スタイリッシュに見せる工夫も出来ますし、ALC板以外の外装材も色々出てきて
います。
鉄骨造もまだまだ工夫次第で様々な可能性があるという事ですね。
繰り返しになりますが、鉄骨造は耐火性能も耐震性能も非常に優れた構造です。
この構造の特性をよく理解し、コストを見極めながら理想の鉄骨造アパート
・マンションの実現を目指してみてください。

~~~~~
★疑問・質問などは下記より、、、経験豊富な各分野の専門家がお答えします。
http://www.odpt.net/qmail.php


┌───────────────────────────────────
■ 2.王道型アパート大家体験記 ~ 学生向け&低価格賃貸物件管理の注意点
└───────────────────────────────────
                 アパート大家&会員サポート・大長伸吉

学生に賃貸するアパート経営で気をつけるべきポイントとして、第一に学生は
学業が本業であり、収入がないので保証人をきちんと立てることが大切です。
トラブル防止方法としても、毎月の家賃の支払い確保するために保証人を立てます。

仲介業者には保証人の勤め先の会社名と収入を確認することです。
また部屋の掃除をせず、汚すことが社会人よりも多い傾向があり、敷金に関する
説明を業者にしっかりとしてもらいます。
とくに意図的な汚れや破損については敷金から差し引かれること、そして敷金
以内で修繕ができない場合は追加での請求があることを伝え、これを契約書に
付け加えておくべきです。

さらにはレンタカーを借りるときのように入居前に室内の傷と、汚れの有無に
ついて図面上にチェック項目を書き出し、記載がない部分には汚れ等がない
ことを確認し署名をもらうことが有効です。

さらに、契約書にピアノ禁止やペット禁止の特約に加えて夜間の騒音禁止を
記載しておくことが有効です。
そして、学生との賃貸契約開始後に注意すべきポイントとして、入居した学生が
友達を連れてきてうるさくする傾向があるので、事前にエントランス付近に騒音
防止の張り紙をしておくことが有効です。
マンションの管理規約と同様に張り紙は意外と効果があります。
また、学生は社会生活の初心者でもありますので、ゴミ出しが不得意な人もいます。

決められた曜日の朝にしかゴミを回収しない地域などは特にゴミの出し方に
ついての張り紙をしておくことが有効です。
また、騒音とゴミ出しについて注意が必要な状態になったときは、
メールボックスに注意文を投函することが有効です。
学生は些細な理由で途中解約しないように、そして長く賃貸してもらうために
気をつけるべきことは、1つ目は基本的な物件管理をきっちりとおこなうことです。
エントランスやゴミ置き場などの共用部の清掃をきれいにしておくことです。

また、些細なことでもトラブルが発生したときに迅速に対応をすることです。
そして、普段から入居者との挨拶を心掛け、直接話すようにして人間関係を
築いておくことが有効です。
過ごしやすい住宅環境を整えておくことを心掛けてください。
賃貸契約終了時に注意すべきポイントは、退去後のお部屋の状態を写真撮影
しておくことです。
これを仲介業者に依頼しておきます。
敷金の生産の確固たる証拠となるためです。

例えば、風呂で髪を染めたために浴室などが薬品で汚れてしまっている場合は、
些細な汚れでも色が落ちません。
とくに、写真での記録が有効です。
そして、仲介業者に確認をしてもらうときは、入居時に作成したチェックリスト
に退去後の状態を追記してもらいこの確認時の記録を残しておくことが有効です。

それにより、敷金の清算でもめ事が起こる可能性が減ります。
賃貸経営において、学生を目的とした物件を所有するよりも、安定収入のある
社会人に入居してもらうことがより有効です。
また、学生に限らず、入居者への事前説明を、退去時の画像記録など、
丁寧な入退去のチェックがトラブル防止となります。
賃貸経営においての、基本事項を積み重ねて、安定経営を継続していきましょう。


┌───────────────────────────────────
■ 3.賃貸にまつわる話し ~ 賃料の誤差の範囲は?
└───────────────────────────────────

前回のメルマガでも触れていますが、管理会社を変更し賃料の見直しをして
築5年で月「48,000円」増収物件の話しをしました。
この物件は8戸あり2月初旬に、もう1室の退去がありました。
同様に賃料の見直しをして過去2室の同程度の範囲幅で9,000円のアップで募集
しました。
結果、退去前の複数の内見申し込みから1番初めに内見に来た方が決めました。
これでこの物件は築5年目で有るにも関わらず、月の収入が「57,000円」増えた
ことになります。
まだ賃料を見直していない部屋が5室ありますから、予定ではもう少し増える
ことになると思います。

ただ、今のアップ幅にする際に少し時間がかかりました。
と言うのも大家さんの意向で、最初の空室時に見直した賃料より少し高い賃料
で募集をしたため当初は反響も悪く、2度賃料を下げ期間にして3.5ヶ月決まる
のにかかってしまいました。
最終的には同時期に8件の申込みを取り、その時の上げ幅でその後退室になった
2室の賃料を決めています。
それでも初期賃料の8,000円アップになっています。
その後の2室は、ともに複数の申込みが入るようになり上げ幅も落ち着いた感じ
になりました。

この大家さんは東京都下にもマンションを1棟持っており、その見直しもしている
ようですが、そこは賃料も地域平均並で上げる事はしていないようです。
適正に賃料が決められていたと言えると思います。

賃料設定は難しいところもあると思いますが、多少の料金を払って設定して
くれるところもありますが、やはり物件の最寄り駅で駅前にある好立地の会社
に見てもらうのが一番と思います。
もしくは、物件とよく似た物件をポータルサイトでピックアップし賃料の違いや、
その後の決まり具合に目を向けることをお勧めします。


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