本気で回収!マンションの滞納管理費

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深刻化するマンション管理費の滞納問題!解決の糸口が見つからない管理組合の皆さんに朗報!現役の行政書士が、滞納管理費の回収現場で役立つあの手この手を伝授します。実務に裏打ちされた再現性の高いノウハウや、他では得られないユニークなウラ技が満載!

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メルマガ名
本気で回収!マンションの滞納管理費
発行周期
週刊
最終発行日
2007年08月03日
 
発行部数
0部
メルマガID
0000233607
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
生活情報 > 住宅 > マンション

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メールマガジン最新号

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       本気で回収!マンションの滞納管理費

第12号 平成19年8月3日 発行  発行者:行政書士 清水 学
                 
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≡≡≡≡≡≡≡≡≡≡特定承継人に払ってもらう≡≡≡≡≡≡≡≡


◆狙特定承継人を狙え!

前回までに、滞納者が経済破綻を起こしたとき、管理組合の対応も
ごく限られた方法によるしかないこと、またそれらの方策を実行し
ても、回収の見込みは薄いことなどを説明してきました。

では滞納管理費等の督促はこれで万策尽きてしまうのでしょうか?

いえ、望みはまだあります。

しかも現実味もあります。

滞納者本人から回収できないなら、誰か別な人に滞納管理費等を払
ってもらいましょう。

誰か別な人。それは「特定承継人」のことです。


◆特定承継人とは?

特定承継人とは売買、贈与、相続等により、専有部分の新たな所有
者になった人のことをいい、具体的には次のような人を指します。

 ◎専有部分が競売され、それを落札した人

 ◎その落札した人が転売した場合、その買い主

 ◎専有部分が売られた場合、その買い主

 ◎滞納者が死亡した場合、その相続人

ここで注意したいのは、滞納者とその特定承継人が持つ支払い義務
が、お互いどのような関係にあるのか?ということです。

区分所有者(滞納者のこと)は、いうまでもなく自らが滞納した管
理費等を支払う義務があります。

さらに区分所有法は、区分所有権の移転をも見越して、売買、贈与、
相続による特定承継人も滞納管理費等の支払義務を引き継ぐものと
定めています。(区分所有法8条)

整理するために具体的な例を挙げます

<例1>
Aが管理費等を滞納したまま、専有部分をBさんに売って出て行っ
たとします。

この場合、買い主であるBさんが特定承継人になります。

滞納管理費等の支払義務は、

 1)Aは当然に支払義務がある

 2)BさんはAと共に支払義務がある

という状態になります。

※たとえBさんがそんな滞納があったことを知らなくても、Bさん
 に支払義務が生じます。この点に注意してください。

それはAとBさん二人の間の問題であるから、管理組合には関係な
い、とされるからです。

このように、管理組合はAとBさんの両方に全額を請求できること
になります。


もう一つ例を挙げます。

<例2>
<例1>でBさんが、さらにCさんに専有部分を売ったとします。

その後Cさんも売却。最後にDさんが区分所有者になったとします。

この場合、滞納管理費等の支払義務は、

 1)Aは当然に支払義務がある

 2)最後の買主DさんはAと共に支払義務がある

という状態になります。

※判例は中間のB・Cには支払義務はないとしています。
 転々譲渡の場合、中間取得者は前区分所有者の未払管理費等を負
 担する義務はない(大阪地裁S62.6.23)

専有部分が競売された場合、落札者は転売目的で入札するのが一般
的ですので、このような例を説明しました。


さらに例を挙げます。

<例3>
督促を続けているうちに滞納者Eが亡くなってしまったとします。

相続が発生し、相続人はFとGでした。

この場合、滞納管理費等の支払義務は、

 相続人FはGと共に支払義務がある

という状態になります。

相続は包括的承継と呼ばれ、相続人は被相続人(滞納者)の財産法
上の地位の一切を引き継ぐことになります。

これは資産と同時に負債も引き継ぐことを意味します。

したがって管理組合は相続人に対して請求できるわけです。

ただし相続の場合は二つ注意が必要です。

一つ目は相続人全員が相続を放棄した場合です。
この場合、管理組合は相続人に対して何ら請求でません。

二つ目は限定承認による相続がなされた場合です。
相続の限定承認とは、債務は引受けするが財産の上限まで、とする
ものです。

要するに、相続した財産<相続した債務 のときはその限度におい
て支払義務がある、という意味です。


◆特定承継人に払ってもらう:まとめ

◎滞納管理費等は消えることなくずーっと専有部分に付いたまま。

◎滞納者本人の支払義務もずーっと残る。簡単にあきらめてはダメ。

◎売買の買主は期待が大きい。相続人は放棄する可能性アリ。


さて、12回にわたってお送りしてきました、このメール・マガジン
もいよいよ今回が最終回となりました。

最後まで駄文にお付き合い頂きましたことに深く感謝します。
誠にありがとうございました。

このノウハウが、マンション管理組合の皆さまの役に立ち、問題解
決に資するのなら、筆者としてこれに勝るよろこびはありません。

それではまた、いつの日にかお目にかかりましょう。
行政書士 清水 学

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