業界事情通が明かす 失敗しない中古マンション購入術

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中古マンションも不動産仲介業者も玉石混交。如何に「玉」を見つけるか、不動産会社や不動産仲介業者の行動態様を知り尽くした業界事情通が、失敗しない中古マンション購入術をご案内します。そして「ここだけの話」も…。

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メルマガ名
業界事情通が明かす 失敗しない中古マンション購入術
発行周期
不定期
最終発行日
2012年07月27日
 
発行部数
0部
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0000284083
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
生活情報 > 住宅 > マンション

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━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━2012/07/27第 10号━
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家を売るなら絶対に知っておきたい3大ポイント(10)
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ポイント3~「競争力ある商品」に仕立て上げよ!

(3)買主が物件見学で気にするポイント

■さて、晴れてあなたの物件に見学者が来ることになりました。

■見学者は、立地、価格、間取り、写真、競争力のあるポイントをある程度理
解した上で、言いかえれば、「購入候補物件」として見にいらっしゃいます。
まさに、天下分け目の大勝負という局面です。

■見学者が見るものは、駅からの道筋や周辺環境、そしてあなたの物件です。

■駅からの道筋や周辺環境は、あなたの手によって変えることはできませんが、
あなたの物件は、あなたの手でよりよく見せることは可能です。

■不動産も人間と同じで、実は第一印象でほとんど全て決まってしまうもので
す。

■第一印象が悪ければ、たとえ耐震性がよいとか立地がよいとか言っても、買
主は決して購入意思を固めてくれません。

■ですから、見学者の目に触れるところは、極力、掃除をしておかなければな
らないことは言うまでもありません。玄関周りをはじめ各居室内、お庭など、
整理整頓し、綺麗に掃除をしておかなければならないのです。

■ところで、見学者が最も気にする部分はどこでしょうか?

■リクルート住宅総研の「既存住宅流通活性化プロジェクト」(2008)の
調査データによると、新築住宅と中古住宅を並行して検討した人たちで、中古
住宅に魅力を感じなかったポイントは、

第1位 バスルームの汚れや劣化などの状態

第2位 キッチンの汚れや劣化などの状態

第3位 建物内部の汚れや劣化などの状態

がベスト3となっていました。

■ですから、バスルーム、キッチン、室内全般を、徹底的に整理整頓し、隅か
ら隅まで綺麗にすることが極めて大切です。

■ただ、バスルームやキッチンは、素人が綺麗にするには限界がありますので、
状況によってはプロに任せるというのも手です。

■マンションであれば、ハウスクリーニングを行うことも一つの手です。80
平米程度で10万円~15万円程度でやってもらえます。これによって、ちょ
っとした壁の汚れや水回り(キッチン、バスルーム、トイレ)はかなり綺麗に
なります。

■建物内部の汚れが余りにひどい場合は、さらに50万円程度かけて壁紙のみ
貼替えたほうがよいケースもあります。この場合、首都圏ならば近隣の中古住
宅相場より50万円~100万円は高く売れてしまうことが多いのです。

■一戸建てなら、ハウスクリーニングに加えて、外壁や屋根の修繕、塗り替え
などを行うのも手です。延床30坪程度で100万円~150万円程度かかり
ますが、見栄えは大きく変わります。そして、首都圏であれば近隣の中古住宅
相場より100万円~200万円は高く売れてしまうことが多いのです。

■何も手を入れず汚いままだと、なかなか売れませんが、見た目の第一印象を
良くすれば、費用をかけた以上の効果はあるということです。

■中古一戸建てや中古マンションを買い取ってリフォームやリノベーションを
行い、利益を載せて再販する、いわゆる「買い取り再販業者」というものが世
の中にはたくさんありますが、彼らの仕入・加工・販売の流れは、市場価格3
000万円の物件を2700万円で買い取り、300万円のリフォームをかけ
て、3300万円で再販売するというイメージです。

■こういった買い取り再販業者は、「同じ中古でも見栄えがよければ必ず売れ
る」「一般の個人はこのような工夫をしないので十分競争できる」ということ
をよく知っているのです。だからこのような買い取り再販業者が世の中で生き
ていけるのです。

■だからと言って、何でもかんでもお金を掛けて綺麗にすればよいという話で
はありません。物件の状況によっては、下手に費用をかけないほうがいい場合
もありますので、注意が必要です。そのあたりの是非についても不動産屋さん
にはきちんとアドバイスしてもらいましょう。

■また、実際にリフォームを行う場合でも、きちんとした不動産屋さんであれ
ば、複数のリフォーム屋さんに必要な工事範囲と費用を提案させるなどして、
あなたに最も有利な提案を選択するお手伝いをしてくれるはずです。

■さて、ここまで長々と「不動産屋さんにお願いすべきこと」について、いろ
いろお話してきました。

■もし、あなたが不動産を売ろうと考えているならば、あるいは、既にどこか
の不動産屋さんにお願しているならば、

◇競合物件を洗い出したうえでの売却希望価格の設定

◇美しい写真入りの物件案内書

◇他の競合物件にはない差別化材料の発掘

◇見た目をよりよくするための手法検討

について、不動産屋さんに提案してもらいましょう。

■そうすることで、他の競合物件とは「鼻の差」かもしれませんが、違いが出
ます。

■「鼻の差」の違いは、競合に競り勝つ、そしてよい結果を生み出す源泉です。

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