Re:BORN cube ~中古×リノベで個性的に暮らす~

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京都にてRe:BORN cube のプロジェクト名でリノベーションの先駆けとして頑張っています。「あなたの素敵な時間をデザインします。」リノベーションはもとより不動産や建築の事までいろいろな情報を発信していきます。まだまだリノベーションという言葉自体もマイナーですが、本当に素敵でオンリーワンなあなただけの空間造りをお手伝いさせていただきますよ!

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メルマガ名
Re:BORN cube ~中古×リノベで個性的に暮らす~
発行周期
週刊
最終発行日
2018年02月21日
 
発行部数
31部
メルマガID
0000287274
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
生活情報 > 住宅 > マンション

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皆さまおはようございます!
リボーンキューブです。

さて、以前にもお伝え致しましたが、本年4月よりい
よいよ新たな中古住宅取引市場形成の足掛かりとなる、
”中古住宅のインスペクション”に関しての改正宅建
業法が施行されることとなりましたので、改めてその
話題をお送りしたいと思います!と言うことで、昨日
も我々が所属する京宅連の主催にて弁護士さんを講師
に招いての研修会があったのですが、従来からの取引
の流れに大きな変化を伴うかなりインパクトのある法
改正となるため、我々にも未知数の部分が数多くあり、
普段の研修会なら余り挙手が上がらない質疑応答の部
でも多数の質問が飛び出していました。まず、今回の
業法改正の目的は欧米諸国に比べて大きく遅れている
我が国の”中古住宅取引市場”を活性化すること、そ
の一点に尽きます。国交省の調べでは、何でも全住宅
取引における中古住宅(既存住宅)の割合が、アメリ
カ83%、イギリス88%、フランス68%に比べ、
我が国では僅か15%弱に止まっており、その主たる
原因が中古建物(既存建物)の不透明性にあるとして、
今後可能な限り既存建物の中身を可視化して行くこと
を目論んでの今回の法改正となった様です・・・。

また、実際の不動産取引に携わる我々としても兼ね兼
ねそれは感じていたところであり、特に高度経済成長
期に”安かろう悪かろう”の発想で大量供給された建
売住宅群においては、その中身はまさに玉石混在であ
り(”玉”の方は圧倒的に少ないのですが・・・)、
中にはあらゆる箇所で手抜き工事がなされている建物
も数多くあるのが現状です。(例えば基礎のコンクリ
ートに鉄筋が全く入っていなかったり、外壁面に断熱
材が全く入っていなかったり、大黒柱が余りに細かっ
たり・・・等々の建物を数多く見て参りました。)そ
うした点について、従来は当の物件所有者ですら知る
由がなく、物件取得後10数年以上経ってから(リフ
ォーム工事の際などに)初めて判明するなどのパター
ンがある意味当たり前でした・・・。もちろん、その
間に何代かの所有者を経ているケースも多く、その都
度設計図等の重要書類が紛失する等により、余計に既
存建物の状態が分からなくなってしまっている物件が
多数を占めているのが、現在の中古住宅市場であると
言えます。(手抜き工事以外にもシロアリ被害や経年
劣化や構造的欠陥による主要構造部の腐食等々、目に
見えない様々な”隠れたる瑕疵(かし=キズ)”が潜
んでいる可能性があります・・・。)

そうした可能性を孕んでいる一方で、取引の場面にお
いては、売主の”瑕疵担保免責(=引き渡し後何があ
っても売主の責任は免除)”が主流と言う点がありま
す。では、購入前にそうした調査をさせて欲しい!と
申し入れても、現在の取引慣行で言えば実際にはなか
なか受け入れて貰えないのが現状で(瑕疵の発見によ
って価格が下る等の可能性がある点も絡んで参ります
ので)、そのため買主からすればあとは実際に物件を
買って住んでからしか(もしくはその後のリフォーム
工事等の際にしか)、客観的な既存建物の現状を知る
ことが出来ない・・・と言うのが今までの流れでした
・・・・。そんなワケで、今回も1回ではお話しが収
まりませんでしたので、スミマセンが次回に持ち越し
させて頂きたいと思います。それでは次回も楽しみに
していて下さいね!

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『 リノベーションでマンション投資 2 』

・・・しかし、かと言っていきなり「では自分も賃貸
オーナーになってみよう!」とはならないのでしょう
けれど、この点については検証すればするほど、いか
にリノベーション賃貸が安定収入を得られる優良な投
資対象であるかと言うことが明らかになって参ります。
(よくニュースなどでいかにも怪しげな投資話しに乗
っては多額の被害に遭われているのを見聞きしますが、
それこそそんな資金があるならホントに不動産に投資
すればいいのに!?といつも思います・・・。)

と言うことで、ここからは、ではどの様な物件がより
高いポテンシャルを持っているのか?(投資に適して
いるのか?)と言う点についてお話しさせて頂きたい
思います・・・。まず、現在京都市内においていわゆ
る”ワンルームマンション”と言われるものは、狭い
タイプで15m2前後、広いタイプでも25m2前後
くらいの広さのものが一般的です。(具体的には15
m2で「6帖×K」、25m2で「8帖×K」くらい
の広さのお部屋となります。)その中でリノベーショ
ンを前提として、さらに将来的なニーズの点も踏まえ
てよりポテンシャルの高い広さを考えますと、少なく
とも20m2以上の広さが適しているだろうと思いま
す。それは15m2前後の広さではどうしても狭過ぎ
るため、リノベーションの醍醐味である空間構成の良
さを生かし切れない可能性があるからです。もちろん、
それはそれで幾らでも演出のしようはあるのですが、
”投資物件”と言う視点で敢えて物件を選ぶのであれ
ば、リノベーションの魅力を最大限引き出せる20m
2以上の広さを確保した方がベターだと言う結論です
・・・。

ちなみに20m2強のワンルームマンションの価格帯
は、中古の現状のままのものから新しいものまでピン
キリですが、およそ650~1000万前後くらいだ
ろうと思います。また、リノベーションを前提として
考えるのであれば、場所や築年数にもよりますが基本
的に物件が新しい必要は全くありませんので、逆に古
くて出来るだけ現状の内装がオンボロな物件を好んで
選んで行けば(それはそれで難しいかも知れませんが
・・・)、何とか650万前後くらいで物件が手に入
るのではないかと思います。そして、次はその物件を 
賃貸を前提にリノベーションして行くワケですが、あ
くまでも”賃貸物件用”と言うことを考えれば、当然
自分の住まいにするほどのコストは掛けられないと思
いますので、400万くらいをひとつの予算の目安と
してお考え頂ければと思います。この計算で行きます
と「ワンルームマンション購入×リノベーション」の
合計で、まずおよそ1050万となります。さらに物
件購入に掛かる諸費用を50万程度としますと、トー
タルで1100万くらいの予算があればリノベーショ
ンワンルーム賃貸のオーナーになって頂けると言うこ
とになります・・・!

もちろん1100万からの費用を自己資金でポンとご
用意出来る方はそうそういらっしゃらないと思います
ので、その資金を銀行から借り入れる必要が生じて来
るのですが、それはそれでそうした収益物件用の貸し
出し(事業性ローン)を得意としている銀行がちゃん
とありますので、先の1100万の総予算に対して最
低10%以上の自己資金(110万以上)さえご用意
頂ければ、あとは残り全額をお借り入れによって賄っ
て頂くことが出来るのです・・・!(ちなみに先に持
家をご所有されていて、そちらの方で住宅ローンをご
返済中・・・と言う場合でも貸し出しオッケーとのこ
とです。)またこの場合の収益計算ですが、20m2
強のリノベーション賃貸であれば(ある程度街中の場
合であれば)、場所を問わず低めに見積もっても月額
6.5万くらいの賃料設定が可能だと思いますので、
「6.5万×12ヶ月分」で「年間78万の賃料収入
(年収)」を得て頂けると言うことになります。と言
うワケで、総投資額が1100万円ですので、「78
万(年収)÷1100万(総投資額)×100」と言
う計算式で、「表面利回り7.09%の年利回り」を
確保して頂ける・・・と言うシミュレーション(試算)
が成り立ちます。(ちなみに必要経費や税金等を差し
引く前のこうした表面利回りのことを”ネット利回り”
と言います。)・・・

・・・と、今回も中途半端なところではございますが、
そろそろこのあたりで終わらせて頂きたいと思います。
この続きは次回の「3」にてお送りしたと思いますの
で皆さま楽しみにしていて下さいね!それでは次回も
乞うご期待下さい!

***************** HOT LINK ****************

◇今回は本文の話題に関連しまして、リノベーション
 ワンルーム賃貸の事例(「中古物件購入×リノベ」
 の事例)をご紹介したいと思います!
 
「sway」https://www.reborn.cc/bukken_sway.html#a
「magi」https://www.reborn.cc/bukken_magi.html#a
  
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Re:BORN cube ウェブサイト → http://www.reborn.cc


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  株式会社リボーンキューブ 
  京都市中京区麩屋町通御池上る上白山町239番地
  TEL 0120-45-7885 FAX 075-213-7498
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         日・祝 10:00~19:00 
  ■ 定休日   /第2・第4火曜日、毎週水曜日
 【WEB】 <http://www.reborn.cc>
  【MAIL】<info@reborn.cc>

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