中卒大家の起業と投資で実現する月収70万円

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■著者は2012年9月に「マンガで分かる片手間副業で月に5万円稼ぐ方法」出版 ■パソコンを使ってお金を生み出すノウハウを無料配信中! ■相互紹介歓迎! ■発行人情報:中卒大家 http://blog.livedoor.jp/tyuusotuooya/archives/8783039.html

 

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■最近はいたるところで、「不動産バブルだ」「不動産の価格が高い」「利回りが10%を切るのが当たり前」「2018年には不動産の崩壊」などと言われており、先日は高属性(年収2000万円)の方が不動産投資をして自己破産したというニュースが流れていました。

過去の不動産バブルを見ると、積極的な融資が不動産価格を吊り上げ、規制により融資がほぼストップ。そして運転資金が必要になった企業が融資を受けられない&融資が厳しくなり不動産が売れず、売り上げの低迷、そして業績が傾き倒産。
という流れで不動産を商品にしたビジネスで倒産破産の傾向が見られます。

では、昨今流行っているサラリーマン大家さんや地主さんがハウスメーカーでアパートを建築して破産する事はあり得るのでしょうか?

融資を引いて建物の所有権を得て、その建物を貸して賃貸料を得るという不動産賃貸ビジネスでは、融資がストップしたからと言ってすぐにバタバタと破産する人が出るわけではないと思っています。

融資の返済原資は建物を貸して得た賃料であり、他に収入があればそちらの収入が返済原資になるからです。
この返済原資があり続ける限り破産する事はありません。

じゃあどんなパターンで破産に追い込まれるのか?というと、

1・競合が増えた事により自分の商品が差別化できずに売り上げが下がり、返済原資が無くなる
2・建物の老朽化による修繕や運転資金に莫大な費用がかかり、にも関わらず売り上げが上がらず、返済原資が無くなる。
3・資金繰りがよろしくないのに、追い討ちをかけるように税金の支払いが多額の為、返済原資が無くなる
4・そもそも満室でもさほど利益がでないので、少しでも空室が出ると返済原資が無くなる。
5・天災地変により建物が倒壊し、無保険で保険が降りずに返済原資が無くなる。
6・自分が死亡し、相続した家族が上手に運営出来ずに上記の1~4になる。
7・不動産業者に貢献しずぎて上記の1~4になる。(売買の手数料や管理費)
8・本業や贅沢生活への家賃の使い込み

主に、売り上げの低迷、経費が増えた事による資金繰りの悪化、税金、が直接的な原因ですが、間接的な要因で、相続した家族の能力不足や、売買や管理に関わっている不動産業者への売り上げの貢献のし過ぎ、(新中間省略での利益の貢献のし過ぎや放任管理、割高リフォームによる利益の圧迫)
があり、まれに天災地変などの思いもよらぬ事故などがあります。

そして今後増えてくるであろう問題として、

・アパートの戸数の増加に伴い、競合が増えるのはもちろんの事、新規建築が難しくなったハウスメーカーが、老朽化したアパートに建替えの提案をし始め、築年数が古いアパートは全体的には増加するが、一部、建替えにより一気に戦闘力アップ。

新築は、綺麗で家賃が高いので、新婚やそれなりの属性の人が居住する傾向が高く、入れ替えが激しい。

その為、新築時の家賃設定でローン返済完了までを計算していたあまい数字は現実的には合わなくなり、そこでどうするか選択を迫られる。

・購入した築古の物件のキャッシュフローが予想よりも少な過ぎて、大規模修繕(外壁塗装、防水、給排水関係)に耐えられるだけの体力が確保できない。

まぁ、購入時に「そんな数字で収支合わなくね?」というそもそもな場合は別として、参入する人が増えると淘汰される人も必然的に増えるので注意が必要です。

これは他の業界のケースでも当てはまり、私の身近なところだと、「美容室」があります。
約15年前に美容室ブームがあり、お店がどんどんと出店しました。
最近では出店する美容室もほとんど見かけなくなり、ついには先日、北関東を中心としたFCチェーンの美容室本部の倒産や、東京で有名な美容室が倒産しました。
他にも私の知り合いや過去に勤めていた美容室、たまに通る路面沿いの美容室などがいつのまにか営業を辞めてしまっています。

最近では、「コインランドリー」にも火が付いているようですね。
恐らく早ければ5年以内にこちらは問題が表面化すると思います。
問題が表面化した際に儲けられる人はどんな人でしょうか?

ちょっと話が脱線しましたが、不動産賃貸で破産するにも、まず売り上げの低迷があり、経費が増える事による利益の圧迫、最後に融資の返済金滞納、期限の利益喪失、代位弁済という流れになります。

売り上げが上がらないという事は、部屋を借りる人がいないという事ですが、原因は様々です。
支払う家賃ほどの価値が無い部屋か、競合が多すぎ、もしくは需要が無いか、管理会社が悪いか。

経費が増える事も、割高なリフォームや、放任管理、大規模修繕や考えてなかった税金など。

昨今言われている事は、
・相続税対策でアパート建築ラッシュ
・低金利で貸し出す先が不動産くらいしかない(銀行)
・不動産融資が加熱する事での利回り低下
・人口が減っている
です。

と、言う事は、

1・新築のお客(入居者)の(新婚やそれなりの属性の人達、新築を好んで住む人達)移動と、
2・低い利回りで購入した事によるキャッシュの問題、
3・競合が増える事による何かしらの差別化をする必要性
4・人口が減る事により、借りる人の絶対数が減る

が上げられます。

でもこれって、不動産賃貸(大家側)として全ての人に当てはまる事ではなく、ごく一部の大家さんに当てはまる事です。
さらには地域別にかなり差があるので、ひとくくりには言えない事です。
私が住んでいる田舎でも、この地域はこうだけど、この地域はこうだよね。という事が普通にありえます。

何となく、新築のアパートがどんどん建ってて、これから人口も減る。と聞くとこれから不動産投資はヤバそうだ。と不安になるかもしれませんが、その地域によってこれらが当てはまらない事もありますし、優良な投資家が絞られるという見方も出来ます。

私の見解では、今後破産する(しそうな)なんちゃって投資家は増えますが、一部の人達だけなので、その原因と分析、対策が出来る人達は今よりも一層不動産投資で成功すると思います。

とか言うと、「分析して対策するから大丈夫だ!」なんて思いっきり突っ走る人がいますが、そういう人こそ分析したつもりになって、他人が勧めて来る悪い儲け話に簡単に引っかかってしまうので気をつけましょう。


本日も最後までお読み頂きありがとうございます。

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最終発行日
2017年06月22日
 
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12,374部
メルマガID
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カテゴリ
マネー > 不動産 > マンション・駐車場経営

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