長岐隆弘の不動産投資メルマガ

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メガバンク出身の不動産鑑定士であり、不動産投資家、ビジネス著者でもある長岐隆弘が、500人以上の不動産投資家を誕生させたノウハウを基に「10年で現金資産1億円を獲得するためのロードマップ」をこのメルマガで公開していきます。Facebookやブログでは言えない具体的かつ最新の情報を配信していくのでお見逃しなく。

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メルマガ名
長岐隆弘の不動産投資メルマガ
発行周期
ほぼ 平日刊
最終発行日
2017年11月21日
 
発行部数
10,641部
メルマガID
0001670997
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > その他

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メールマガジン最新号


 みなさん、こんにちは!

 不動産投資家育成協会代表理事の長岐隆弘です。



 ※本メールマガジンは、配信希望者の方以外に、
  過去にセミナー、教材等に登録された方にも
  お送りしております。
  メールが不要な方は末尾の「配信解除はこちらから」
  のリンクから解除をお願いいたします。



■先週末は2日間セミナー開催でした。



 不動産投資家育成協会の活動に共感いただき、

 共に活動していきたいという方向けに

 2日間みっちりと実施しました。



 セミナーは延べ18時間程度と、

 開催する側としてもハードな内容でしたが、

 参加された方には



 「こんな内容は初めて聞きました!」
 
 「大家業の枠組みを超えたすごい内容でした」

 「内容が濃すぎて若干混乱しています(笑)」



 など満足いただけたようで良かったです。

 

 参加される方も素晴らしい方が集まってきており、

 我々協会の既存のコンテンツに加えて、

 新規コンテンツも融合することでよりよいものを

 提供できる環境が整ってきました。



 今後ますます良いものを提供できるよう

 日々構築中ですので、

 皆さんも楽しみにお待ちいただければと思います!





◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「初心者のための不動産投資セミナー」



 【東京開催】 11月25日(土) 14:00~

 【東京開催】 12月2日(土) 14:00~

 【東京開催】 12月6日(水) 18:30~

 【東京開催】 12月9日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



 【大阪開催】 11月25日(土) 14:00~

 【大阪開催】 12月2日(土) 10:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



 【名古屋開催】 11月25日(土) 14:00~

 【名古屋開催】 12月08日(金) 19:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



 【静岡開催】 11月25日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/szk/



 【札幌開催】 12月16日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/spr/





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【今日のテーマ】
 意外と知らない!?物件購入時に必ず計算しておくべき●●

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

■不動産投資においては、

 家賃からローン返済、経費などを差し引いた

 税引き前の手残り(俗に言うキャッシュフロー)

 が重視される傾向があります。



 不動産業者が「これだけの収入が得られますよ」

 とお客さんに提示する資料においても

 キャッシュフローが提示されることがほとんどです。



 これは大事な数値であるのは確かなのですが、

 この数字だけを鵜呑みにして物件を購入して

 しまうのも間違っています。



 というのも、

 こちらでも過去に何度か書いている通り、

 不動産投資は買って終わりということではなく、

 購入後の運営状況がどうか(理想は満室経営)、

 そして、

 最終的にいくらで売却したかで利益が確定します。



 その観点から大事なポイントとして

 購入前から売却を見据えておく必要があります。



■購入前から売却を見据えておくにあたって

 利用をお勧めしているサイトがあります。



 ------------------------------

 Casio 高精度計算サイト

 http://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644



 「カシオ計算機株式会社」サイトより

 ------------------------------



 このサイトの特徴は以下の2点です。



 1.ローン返済の元金と利息の内訳がわかる

 2.ローン返済期間中の借入残高の推移がわかる



 不動産投資で借入して物件購入する際は

 借入残高(残債)の推移がどうなるかを

 しっかりと把握しておく必要があります。



 具体的には、

 「何年後に、残債がいくらになっているか」

 をある程度見通しておくということです。



 そのために上記サイトで計算を行うことで

 残債の推移がわかり、将来的な売却の

 見込みも立てやすくなるでしょう。



 ちなみに、

 スマートホンのローン計算アプリでも

 月々の返済額を計算することができますが、

 元本と利息の内訳がわからなかったり、

 残債の推移もわかりません。



■これまで一度も計算したことが無い方は、

 ぜひ今後物件購入を検討する際や、

 すでに所有している物件については

 一度計算を行ってみることをお勧めします。



 サラリーマン向けのアパートローンでは

 高金利、長期返済で借入することが多いですが、

 (例えば、金利4.5%、期間35年、のようなケース)

 その場合は初期の頃は利息の返済分が多いので

 なかなか元金(残債)が減っていきません。



 例)10,000万円、4.5%、35年返済の場合

 1回目 元金:98,256  利息:375,000

 2回目 元金:98,625  利息:374,631

  ・

  ・

 

 もちろん、利息は経費算入できるので

 税務的なメリットが無いわけではありませんが、

 将来の売却を考慮した際には

 残債を早く減らしておく方が利益が取りやすい、

 あるいは、損失を出すリスクが減少します。



 ちなみに、上記の例では残債の推移は

 以下のとおりとなります。



 当初:10,000万円

 5年後 :9,340万円

 10年後:8,514万円

 20年後:6,186万円

  ・

  ・

 上記のように、

 20年後でもまだ残債が6割以上残っています。



 仮に、

 20年間の運営中に毎年150万円の利益があっても

 売却時に3,000万円でしか売れない場合は

 結果としては損失が出てしまいます。



 加えて、不動産では購入、売却の手数料が

 合わせて物件価格の10%程度必要となります。



 このように、実際に計算して見える化してみると

 将来的な見通しがわかりやすいと思います。



 なお、このような計算は不動産業者の方で

 提示してくれることはほとんどありませんので、

 皆さんご自身で計算してみる必要があります。



■以上のとおり、

 物件購入時に知っておくべきなのに

 あまり知られていないことも多々あります。



 「知らないこと = リスク」となりますので、

 ぜひこれから物件購入を考えている方は

 しっかりと実践するようにしましょう。





 ※その他、不動産投資で必要な知識・ノウハウを

  セミナーでも大公開中!





◆今後のセミナー開催概要◆



 1.これから不動産投資を始める方向け

 「初心者のための不動産投資セミナー」



 【東京開催】 11月25日(土) 14:00~

 【東京開催】 12月2日(土) 14:00~

 【東京開催】 12月6日(水) 18:30~

 【東京開催】 12月9日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/tky/



 【大阪開催】 11月25日(土) 14:00~

 【大阪開催】 12月2日(土) 10:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/osk/



 【名古屋開催】 11月25日(土) 14:00~

 【名古屋開催】 12月08日(金) 19:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/ngy/



 【静岡開催】 11月25日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/szk/



 【札幌開催】 12月16日(土) 14:00~

 お申し込みは以下からお願いします。

 http://ries.or.jp/lp/basic/spr/






【メルマガ発行者】
不動産投資家育成協会 代表理事 長岐隆弘

【運営】
 一般社団法人不動産投資家育成協会

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  URL http://ries.or.jp/

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