なぜレインズ未掲載？不動産投資 5パターンの「非公開物件」を攻略する＝姫野秀喜

2016年10月20日不動産投資

不動産サイトなどでたまに見かける「非公開物件」。本当に「非公開物件」は存在するのでしょうか。そして「非公開物件」の情報を業者はどうやって入手しているのでしょうか。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

プロフィール：姫野秀喜（ひめのひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

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どんなものが「非公開物件」なのか

不動産投資のサイトを見ていると、たまに「非公開物件」と書かれた物件を見ます。日本で売買されるほとんどの不動産は業者専用の物件サイトであるレインズに掲載されているので、いわゆる「公開物件」です。では、レインズに掲載されない「非公開物件」はそもそも存在するのでしょうか？

答えは「存在する」です。それでは、どんなものが「非公開物件」なのでしょうか。

私は「非公開物件」を以下の５つに分類します。

なんちゃって非公開物件
時間差非公開物件
一般媒介型非公開物件
売主型非公開物件
他人物売買非公開物件

以下、一つずつ説明します。

1．なんちゃって非公開物件

これは読んで字のごとく「なんちゃって」です。つまり「レインズ」や「at home」のような一般サイトにも掲載されている、にもかかわらず、なぜか「非公開物件」とか「未公開物件」とか書いちゃっているものです。

なぜ、そんな小学生レベルのなんちゃってな記述をするのか理解に苦しみますが、事実として存在します。まぁ、次に挙げます時間差非公開物件の名残で、もともと「非公開」だったものが時間がたって「公開」になり、そのまま「非公開」の文字を消し忘れたというだけのものならまだましですが…。なぜか、最初から公開物件なのに非公開と言い張っているものも存在します。

まぁ、この非公開というのに法的な定義がないため、各社が非公開だと思うものは、勝手に非公開と名乗ってもよいので、このような状況なのでしょう。

2．時間差非公開物件

次に挙げる非公開物件は「時間差」を利用したものです。

物件の売却の仲介を依頼された際、通常、不動産業者は売主と「専任媒介」の契約を結びます。これは簡単に言うと「うちの業者で売るので、他の業者に依頼はしないでくださいね」という契約です。不動産業者はこの契約をしたら、一定期間内に業者専用の不動産サイトであるレインズに売却物件の登録をしなくてはならないという義務があります。そして、その義務を破ると処罰されます。業者による物件の囲い込みを防ぐためにそういう法律が存在します。

でも、これには一つ抜け穴があります。それは契約後「一定期間内」に登録するということです。

この一定期間とは、休業日を除く7日以内（専属専任は5日以内）です。つまり週休2日の業者の場合、最大9日間の猶予期間があるのです。この9日間をフルに活用して「非公開」とするのが、この時間差型です。

通常、業者はこの期間に自社のお客さんや、他の業者などに声を掛けたりします。レインズに公開された瞬間に契約申し込みが入っているという物件はこのパターンでしょう。

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