2017年6月19日に行われた、星野リゾート・リート投資法人平成29年4月期（第8期）決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料
ハイライト
秋本憲二氏：改めまして秋本です。本日はお忙しいなか、お集まりいただきましてありがとうございます。それでは早速ですが、お手元の資料に沿って決算発表説明をさせていただきます。
ハイライトです。平成29年4月期。私どもで第8期になります決算の概要は左の損益計算書のとおりです。
営業収益44億6,200万円。当期純利益19億円。その結果、一口当たりの分配金を1万1,621円と決定させていただいております。
その他の指標を見てまいりますと、NOI利回りで6.8パーセント。LTVが34.9パーセントでした。
右上、営業収益の内訳では固定賃料と変動賃料をそれぞれ分けてみますと、おおむね固定賃料と変動賃料の割合が7対3という構成になっております。
前期予想との差異要因ですが、営業費用でご覧のとおりの差異が出ておりますが、とくに大きなブレはありませんでした。
一口当たり分配金は対予算比でプラス37円でした。増減の内訳は図のとおりです。
公募増資の概要
公募増資の概要です。右上、第5回の公募増資の概要を示しておりますが、今回の公募増資のインベストメント・ハイライトは左上の3つをあげさせていただきました。
今回、公募増資の規模は発行価額の総額47億500万円で、小さな規模になりましたが、物件の取得機会を確実に実行できたこと。そして取得余力を確保して機動性を残せたこと。こうした観点から意義のある公募増資であったと考えております。
資産規模拡大による投資主価値の向上
先ほどのインベストメント・ハイライトの1つ目で、上場後約3年9ヶ月で、5回の公募増資を通じた投資主価値の確実な向上と挙げさせていただきましたが、こちらの図が表すとおり、平成25年の上場以降、ポートフォリオの分散を促進し収益の安定性を強化する着実な資産規模拡大を実現できたと考えております。
今回の新規物件取得後におけるポートフォリオの状況は、右下の表のとおりですが、物件数で49物件。鑑定NOI利回り6.9パーセントで引き続き高い収益力を維持する見込みです。
新規物件取得の概要（第9期）
新規物件取得の概要です。
星のや富士です。取得日は平成29年5月1日。賃借人、そしてオペレーターは星野リゾートグループです。取得価格41億円。鑑定NOI利回りが6.4パーセントでした。
星のや富士の大きな特徴は、グランピングです。グランピングとは、「グラマラス」と「キャンピング」を掛け合わせた造語です。ホテル並の設備やサービスを利用することによって、自然の中で快適に過ごすラグジュアリーなキャンピングをあらわしています。
星野リゾートは、このコンセプトを日本で初めて実現したと考えております。このグランピングにより、春夏秋冬どんな天候の中でも満足度を取れる、そうした施設になっております。
さらに、もう1つの大きな魅力である、部屋から見える富士山の絶景が加わって、この星のや富士につきましては、シーズンを問わずに高いパフォーマンスを発揮してるかたちになります。
右上に、4月までの1年間の運営実績を記載しておりますが、稼働率が83.4パーセント。ADRが6万463円。非常に高いパフォーマンスといえると思います。
新規物件取得の概要（第8期）
第8期の期中取得物件です。
ハイアットリージェンシー大阪。平成28年11月1日に取得いたしました。賃借人は星野リゾートグループ。オペレーターはハイアットグループです。取得価格160億円でした。
右に取得後半年間の運営実績を図であらわしております。まず営業収入。こちらはマイナスの500万円で微減です。
ただ、5月以降速報ベースになりますが、足元の売上は好調に推移をしている状況です。
GOP、こちらはプラス3,600万円でした。コストコントロールは取得後間もないのですが、成果が出始めてきております。
星野リゾートグループで実践しているフォーキャストの仕組みを早速導入して、まず予測をして人員のシフトを組むと。こうしたことにより、適切な人員配置ができて、ホテル特有の配膳会等の外注人件費が大幅に削減された結果が、GOPのアップに繋がっております。
今後もコストコントロールは、引き続き成果が期待されるところで、営業収入も先ほど申し上げたように今後期待されるところです。
ポートフォリオの状況①
現状のポートフォリオの状況です。着実な外部成長によって、右のグラフになりますが、地域分散も促進されてまいりました。
ポートフォリオの状況②
左の図にあるとおり、オペレーターの分散も徐々に図られてきております。
ただ、私どもとしましては従前からから申し上げておりますとおり、運営は星野リゾートが半分以上していることが好ましいと考えております。
星野リゾートの主要3ブランドも、今後継続して当然取得を進めてまいります。一方で、星野リゾートグループと協働投資ストラクチャーを活用して、「都市観光」へと事業領域を拡大しておりますし、今後も進めてまいります。
右のグラフのとおり、ブランドも分散が進んでまいりまして、都市観光タイプの施設が増えてきているのが足元の状況です。
内部成長① 運営実績ハイライト
内部成長。まず1つ目のトピックとしまして、運営実績のハイライトです。既存物件の業績は、好調に推移しております。
まず左で、星野リゾートグループの運営物件の売上高を記載しておりますが、4月までの1年間の前年比較です。
星のや軽井沢9,400万円の増収。星のや京都とリゾナーレ八ヶ岳は全館休館等に伴う改修工事がありましたので、増減額の記載をしておりません。
界6物件はまとめてですが、200万円の増加。微増です。こちらについては後ほど詳細をお話します。好調に推移しております。
外部運営物件の売上ですが、右の表にうつります。
まず、ソラーレ22物件。こちらも平成27年8月にチサンイン鹿児島谷山を取得したことがあり、同じ基準での比較ができておりませんので、増減を記載しておりませんが、既存の21物件の比較でみますと6,100万円の増収でした。好調に相変わらず推移をしております。
続きまして、ANAクラウンプラザ4物件です。4物件まとめてで1億200万円の増収。GOPでみますと1億4,000万円の増益でした。
金沢と富山におきましては、売上が少し減収で記載になっておりますが、こちらの要因は、北陸新幹線の開業年の宴会特需がなくなったことによる減収です。
宿泊部門等は好調に推移しておりますので、今後に向けて大きな問題はない状況です。
内部成長② 運用資産の資産価値・競争力の維持・向上のための資本的支出
内部成長の2つ目のトピックです。
運用資産の資産価値向上のための資本的支出、事例をご紹介いたします。第8期中に行った事例です。
まず左側、リゾナーレ八ヶ岳におきまして、全172室のうち未改修でした101室を全面改修いたしました。これによって全客室が改装されたことになります。
八ヶ岳と、写真にもありますが、八ヶ岳とワインリゾートをイメージした客室に生まれ変わりまして、大幅な魅力アップになったと考えております。
あわせて右の方。レストランですが、YY grill。こちらもワインリゾートをイメージした改修を行いました。あわせて56席ほど増席を実施しております。こちらも今後の増収に繋がっていくと思っております。
改修後、売上は好調に推移しております。今後さらなるADR向上に向けて、期待がもたれるところです。
続いて右側、界箱根です。こちらも平成28年12月から今年の2月にかけて、客室を中心とした改修工事を実施しました。具体的に申し上げますと、8室ほど洋室がありましたので、それを写真のような和室に改修した改修工事です。
成果として、下の方に改修後、この8ルームの4月だけの単月だけの比較を出しておりますけども、RevPARが大きく上がっております。今後の増収に向けて、貢献することが期待される状況です。
内部成長③ スポンサーの「都市観光」ホテルの運営開始
内部成長の3つ目のトピックです。スポンサーの都市観光ホテルの運営開始です。旭川グランドホテルにおきまして、星野リゾートグループによる運営を平成29年4月1日から開始いたしました。これは都市観光タイプにおける星野リゾートの第1号運営案件になります。
ハードにつきまして、客室の改装、あるいは共用部の改装を行いまして、遊び心やユーモア、おもてなしにあふれ、地域の魅力を発信するホテルへ今後変貌を遂げていく予定です。
細かいことは、まだお話できないのですが、平成30年春、新ブランドでの運営開始を目指しているところです。
足元、ソフトの部分は手を入れ始めております。ブランド名もマスターブランドである星野リゾートを旭川グランドホテルの前につけて売り出し始めておりますので、公式ホームページへの流入数、アクセス数が今非常に増えている状況です。
あとはスタッフへの情報共有等をタイムリーに行うことにより、施設全体で利益を上げていこうというモチベーションが、今高まっているところです。
数字の意識が上がったことによって、さまざまな取り組みが、現場から今アイデアが出されているところで、非常に良い方向に向かっていると考えております。
財務①
財務の状況です。
平均金利と残存年数の推移。左のグラフのとおりでして、金利低減を続けてきております。今後もリファイナンス時、こういった時において、さらに金利を低減することができると考えております。
LTVのコントロールは右のグラフですが、当社から私どもの目標のレンジとして設定しております25パーセントから35パーセントの間で今後もコントロールしていきたいと考えております。
ただし、今後も機動的な物件取得に関しては、一時的にLTV40パーセントの範囲で借入を行うことも検討したいと考えております。
下のグラフ、返済期限の分散状況ですが、ご覧のとおり分散が進んでまいりまして、リファイナンスリスクの低減を図ってこれていると考えております。
財務②
まず、バンクフォーメーションは主要3行さまをはじめ、ご覧のとおりのフォーメーションで、大きな変更はございません。
右の表では、この1年間の財務のトピックを2つほど挙げております。
リファイナンスによる改善効果で、2つのリファイナンスを実行してきておりますが、昨年の7月のリファイナンス時におきましては、借入期間当初3年だったものを、今回は5.9年に伸ばした上、金利は77ベースの低減を図れております。
今年の5月のリファイナンスは、やはり同様に借入期間は3年から5年に伸ばしたうえ、借入金利は、60ベースの改善低減を図れております。今後もリファイナンスにより、借入金利の低減を図っていきたいと考えております。
格付けの状況は右下に示しておりますとおり、現状もシングルAマイナスです。
個別物件の運営実績①
続いて16ページ以降で、個別の運営実績に少し触れてまいります。
まず、星のや軽井沢です。
昨年の11月にスケートリンク、それからカフェを新しくオープンしました。これによってさらに冬の魅力がアップしたと考えております。この成果もありまして、今年の1月2月は非常に好調に推移してきております。
ご覧のとおり、年間累計の数字をみましても、稼働率、ADRとも非常に好調に推移しております。星野リゾートの今の運営の手法ですけども、価格戦略。稼働よりも価格を重視して、運営を今行っておりますので、稼働は少しセーブして、価格を大きく上げていこうという戦略。そのとおりの結果が今あらわれてると考えております。
続いて、星のや京都です。
こちらも平成27年12月から平成28年の3月にかけて、魅力投資を実施いたしました。内容は後ほど触れますが、その投資の成果もあり、相変わらず高いパフォーマンスを発揮しております。
稼働は若干下げておりますが、ADRを大きく向上して、RevPERの向上に繋がっております。
個別物件の運営実績②
リゾナーレ八ヶ岳です。
こちらは先ほど申し上げましたとおり、休館を伴う大規模な改装工事を行いました。この1年間も非常に好調だったのですが、今後さらにADRの向上が期待される状況です。今後が楽しみな施設です。
続いて、界6物件です。
6物件まとめてですが、この期間は界 阿蘇が、実は熊本の地震の影響で風評被害を受けた1年間でございました。
ようやく、元の状況に戻りつつありますが、この1年間は、界 阿蘇単体で見ますと、稼働率を26.7ポイント下げて、売上も1億800万円ほど下げております。
これを他の5物件がカバーした結果、全体でみますと少しの増収。指標につきましてもアップしている状況です。
個別物件の運営実績③
続いて、外部運営物件になります。
ソラーレ22物件、先ほど触れました。こちらも21物件の比較でいきますと、プラス6,100万円で先ほど申し上げたとおりです。ANAクラウンプラザの4物件も先ほど触れたので、ここでは割愛をさせていただきます。
個別物件の運営実績④
ハイアットリージェンシー大阪です。
これは年間の数字を示しておりますが、私どもが取得する前の半年間が、少し稼働率を下げた期間でした。それによって売上高も下げております。
私どもが取得した11月以降の半年間は売上はほぼ横ばいで、先ほどの説明のとおりです。今後が期待できる施設です。
平成29年10月期（第9期）・平成30年4月期（第10期）の業績予想①
これら施設の運営実績を受けまして、平成29年、今年の10月期と来年の4月期の業績予想を発表させていただいております。
今年の10月期。一口当たり分配金1万1,863円。来年の4月期1万1,984円を見込んでおります。
平成29年10月期（第9期）・平成30年4月期（第10期）の業績予想②
続いて、それぞれの期の賃料の内訳を、詳しく表示しております。
第9期、第10期もおおむね賃料全体にしめる固定賃料と変動賃料の割合は、7対3になる見込みです。
賃料形態①
賃料の形態についての説明ですが、現状ここに示しておりますとおりの4とおりの賃料形態を採用しております。収益の安定化を図りつつ、より収益のアップサイドも享受できるような賃料形態を導入できていると考えております。
今後も安定性とアップサイドの享受。この両立を図っていく賃料を設定していきたいと思っております。
賃料形態②
こちらは賃料を算出する場合の売上と利益の対応表です。従来とおりになりますので、説明は割愛させていただきます。
運用戦略
25ページ以降ご覧ください。今後の運営戦略で、こちらについては、変更はございません。
外部成長と内部成長を淡々としていくことによって、分配金の安定性、それから成長を図っていきたいと考えております。ひいてはそれが、投資主価値の継続的な向上に繋がると思っております。
安定した分配金の実現
安定した分配金の実現ということで申し上げましたが、分配金の推移はここのページのグラフのとおりです。第8期まで、分配金の安定的な成長を実現することができました。今後も同様に、安定的な成長を図っていきたいと考えております。
市場動向と差別化戦略
続いて、ホテル不動産市場動向です。
ホテル売買マーケットは数年にわたって、加熱した状況が続いてきましたが、最近は都市部のホテルを中心に取引利回りの低下が一段落しつつあるように感じております。
こうしたホテル売買マーケットの動向にも注視して、私どもは、ホテル・旅館の運営の専門家としての目利き力を生かして、競争力が高く、かつ取得競合の少ない物件を選別して、取得を目指していきたいと考えております。
外部成長
外部成長戦略ですが、戦略のうちの3本柱、施策の変更はありません。星野リゾートグループからの継続的な資産取得。それから外部からの取得も今後も継続して参ります。
資産規模の目標は2020年2,000億円の達成を目指して、今活動をしているところです。
星野リゾートグループの運営（予定）施設①
続いて、スポンサーパイプラインとして期待される施設群ですが、左側が、星野リゾートが取得してる施設でして9物件。こちらは、パイプラインとして期待される物件。
真ん中、第3者所有施設と記載しているところは、星野リゾートが運営だけしている施設です。この中にも取得可能性のあるものがありますので、検討を進めていきたいと考えております。
最近の傾向としましては、右の方、開発案件がスポンサーの方ではかなり増えてきています。
すでに発表されているものだけ、一部抜粋ですが、山口県の長門湯本の温泉。それから大分県の湯布院。鹿児島県の霧島、大阪、沖縄の読谷村、大分の別府、奈良県の明日香村。
こういったところで星のや、あるいは界の計画が進んでおりまして、もうすでに着工したものもあります。これらは竣工後、パイプラインとして私どもの期待されるところです。
星野リゾートグループの運営（予定）施設②
参考までですが、星野リゾートグループが、現在運営している施設のポートフォリオマップです。
国内外で37施設の運営を行っております。最近のトピックとしましては、海外に置ける初の星のや、星のやバリがオープンいたしました。それから伊東にあります界アンジンもオープンいたしました。あと今後で言いますと界アルプスが今年中にオープンする予定です。
内部成長
内部成長戦略です。
変動賃料の指標となる売上高、または利益の拡大および施設の維持向上力の強化を通じて、安定的分配金および利益の分配金の両立を、今後も目指して参ります。中長期的な視点による資本的支出。こうしたものも、過去に取り組んでまいりました。
内部成長施策の実施とその効果
その一部をご紹介しております。まずリゾナーレ熱海ですが、客室の改装および、写真にもありますソラノビーチBooks＆Café。こういった新たな施設、魅力的な施設も新設をいたしました。
これによって、成果ですが、表にありますとおり、改修後5ヶ月間の前年比較でみますと、RevPERが大幅に上昇しておりますので、改装の成果があったと考えております。
続いて左下、星のや京都ですが、こちらはパブリックスペースでの宿泊客へのサービスの向上を図る目的で、ラウンジあるいは空中茶室の改装を行いました。
また「食」の魅力を向上させていくことを目的としたレストランの改装工事も行いました。
こうしたこともあり、表であらわしておりますけども、改修後8ヶ月間の同時期比較をみますと、RevPERが上昇してきております。改装の成果があったと考えております。
続いて外部物件も、いくつか取り組みを行いました。
2つご紹介させていただきますが、ANAクラウンプラザホテル広島はクラブルームの増室。それから既存のクラブルームの改装を実施いたしました。
改修後10ヶ月間の前年同時期比較でみますと、RevPERが大きく向上しておりますので、改装の成果があったと考えております。
最後に、福岡においてもシングルルームをダブルルーム化。こういった改装を行いました。この成果も11ヶ月間の比較ですが、RevPERの向上が見られておりますので、成果があったと思っております。
このような資本的支出によるADRの向上、業績の向上を今後も図っていきたいと思っております。
以上、駆け足でございましたが、ご清聴ありがとうございました。
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