生活保護を活かした満室経営!? 都内「風呂なし」高利回り物件の秘密とは＝姫野秀喜

今回の物件は「半蔵門線駅徒歩14分、新宿線駅徒歩15分、7000万円台、利回り9％超」です。聞けば、1Fと3Fにはお風呂がないにも関わらず、常に満室とのこと。実際に現地を見て、その秘密を探ってみました。（『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜）

プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

1つとして同じ物件はない、それが不動産投資の醍醐味だ

都内23区の好立地・高利回り物件。いかにもよさげだが？

都内23区で、半蔵門線も新宿線も使える好立地かつ、雰囲気よさげな商店街の中の物件。利回りも9%超とそこそこでており、期待がもてますね。それでは、まずは物件スペックを見ていきましょう。

【物件スペック】

■価格/表面利回り
7000万円台
利回り9%超（現在満室）

■築年
昭和47年（1972年）

■土地面積
約148 平米（約44坪）

■積算（路線価）
約5,300万円（36万円/平米）

■建物構造/間取り
鉄骨造陸屋根3階建
※図面から把握できる範囲で記載

■土地権利/接道状況
所有権 / 南側公道約10.9m

【現地調査の感想】

弊社のオフィスがある秋葉原から原付バイクで約15分。人通りのそこそこある商店街の端っこに、立派な鉄骨造りの物件が建っています。

落ち着いた薄いベージュの外観は3年前に塗装がされておりきれいです。大きなヒビワレもその時に補修されているのか、ぱっと見では見あたりません。

1Fには自販機と屋根付き駐車場、駐輪上が完備されており、使い勝手が良さそうです。また、南側が商店街の道路ということで、道路側に向いた2F・3Fの窓は大きく開放的で室内は明るいと思います。

間取り図を見ると、2Fは非常に広い間取りでかつてのオーナーズルームだったようです。しかし、1Fや3Fなどは風呂がありません。2Fは広いので家賃が高く、1Fと3Fは風呂がないので家賃が安い。

この物件は一体誰が住んでいるのか？ 気になったので、聞き込み調査をしてみました。

Next: 風呂なし物件でもなぜか満室。聞き込み調査で見えてきた住人像