2017年8月1日に行われた、三井不動産株式会社2018年3月期第1四半期決算ネットコンファレンスの内容を書き起こしでお届けします。IR資料
2018年3月期第1四半期決算
川端慎剛氏：みなさん、こんにちは。三井不動産IR室の川端です。本日はご多忙のところ、当社の2018年3月期第1四半期決算のネットコンファレンスにご参加いただき、誠にありがとうございます。
それでは、さっそくですが決算短信補足資料に基づき、ご説明をさせていただきます。
まず、連結比較損益総括表の1ページ目をご覧ください。当第1四半期の営業収益は、3,815億円。前年同期に比べて、250億円、7.0パーセントの増収です。
営業利益は、517億円。こちらは、41億円、8.8パーセントの増益。経常利益は、481億円、前年同期比29億円、6.6パーセントの増益です。
そして、親会社株主に帰属する四半期純利益は、こちらは338億円、前年同期比マイナス1.1パーセント、3億円の減益でございました。
四半期純利益の減益でございますが、こちらは法人税等におきまして、当第1四半期153億円ございます。
前年同期に比べますと、こちらが35億円ほど増加しておりまして、法人税の増加が四半期純利益の減益の要素ということでございます。
セグメントごとの詳細につきましては、次ページで説明をさせていただきますが、簡単に触れさせていただきますと、分譲セグメントにおいて収益が155億円の増収。利益が39億円の増益になっております。
また、営業外につきましては、営業外損益が前年同期に比べて11億円ほど減少しております。そのうち、持分法損益が7億円の減少、減益でございまして、主に前年同期に海外における持分法会社が物件売却益を計上しておりまして、今年それがないとことの反動によるものでございます。
また、特別損益、こちらは利益、損失ともにこの第1四半期の計上はございません。
公表（進捗率）
右上に公表の進捗率について、記載をしております。営業収益が21.3パーセント。営業利益が、21.1パーセント。親会社株主に帰属する四半期純利益が、24.2パーセントということで、第1四半期としては業績は通期予想に対しても順調に進捗しているということでございます。
ということもございまして、貴社の業績予想につきましては、この第1四半期変更はございません。
賃貸①
それでは、セグメントごとの詳細について、ご説明をさせていただきます。2ページ目でございます。まず、賃貸でございますがこちらは営業収益が、29億円の増収、利益は1億円の増益でございました。
コメントに記載のとおり、前期に開業した「ららぽーと湘南平塚」。こちらの通期稼働効果等がございました。これに加えて、記載はございませんが、既存物件につきましては、オフィス、商業施設ともに順調に推移をしております。
オフィスについては、賃料の増額改定が順調に進んでいること、商業の施設売上額についてもこちらも前年を上回って推移をしておりますので、このあたりは計画どおりしっかり伸ばしているということでございます。
ただ、その一方でご承知のとおり、前年の第4四半期にオフィスの大型テナントが退出をしている関係で、そのあたりが減収、減益になっていまして、マネーとすると1億円の伸びとなっております。
賃貸②
参考として、単体業績を記載しておりますが、新規および通期稼働物件で、22億円の増収。既存物件が9億円の増収。その一方で、移動・終了物件等こちらが6億円の減収となっております。
また、当社の首都圏オフィス空室率ですが、こちらは6月末で3パーセントということで、3月末が3.4パーセントでしたので、先ほども申し上げた大型の退出がございましたが、順調に契約かつ、入居開始が進んでおりまして、順調に空室率が低下しているということでございます。
分譲
続いて、分譲セグメントですが、こちらは営業収益が155億円の増収、利益は39億円の増益でございました。
まず、住宅分譲でございますが、2つ下の箱、住宅分譲合計をご覧ください。
戸数が、1,224戸ということで、前年同期と比べて576戸増えております。中高層分譲・戸建分譲ともに戸数増やしてまして、これによりまして住宅分譲は収益が290億円の増収。営業利益は、38億円の増益でございました。
一方、投資家向け分譲ですが、こちらは収益が135億減収しております。ただ、この第1四半期に売却しました物件、こちらが非常に収益率の高い物件で、減収にはなりましたが、利益の方は若干微増益ということです。
住宅分譲（個人顧客向け）完成在庫推移
また、マンションの完成在庫につきましては、その下の箱をご覧ください。中高層分譲が、この6月226戸ということで、3月末から95戸ほど減少しております。
戸建につきましても、順調に減少しているということで、とくにマンションは前年第4四半期に、地方・郊外における大規模なマンションの新興が立て続きまして、一時的に在庫の水準が上がったということですが、足元でもそのような物件の契約が積み重なってまして、順調に在庫が減っているということでございます。
そういったことを背景に、このマンションにつきましては当期計上予定戸数3,900戸ほどございますが、契約の進捗率は6月末時点で78パーセントでございます。
マネジメント
続いて、マネジメントセグメント。こちらは、営業収益が18億円の増収、利益は6億円の減益でございます。
増収の要因としては、コメントに記載しておりますが、リパーク事業（貸し駐車場事業）における管理台数の増加や、またリハウス事業（個人向け仲介事業）、こちらにつきましても、下に箱がございますが仲介件数140件伸ばしておりまして、そういったところが増収につながっております。
ただ、一方利益が減益となっておりますのが、主にリハウス事業において広告宣伝費等の費用の増加、あと書いてませんが店舗数も増やしてます。
そういったところで、家賃、あるいは人件費等で、先行的に費用が増えているという面がございまして、セグメント全体では6億円の減益となってございます。
ただ、この動きにつきましては、基本的には計画どおりの動きということでございます。
三井ホーム
続いて、三井ホームですが、こちらは31日に公表しておりますので、詳しくはそちらでということでございますが、収益は19億円の増収、利益は5億円の損失の改善でございます。
コメント記載のとおりですが、増収、損失の改善の大きな要素は、新築事業における売上の増加ということでございます。
最後、その他のセグメントですが、こちらは営業収益が28億円の増収、利益は6億円の増益でございました。
引き続き、ホテル事業が好調に推移をしたということですが、加えて新規で昨年の秋に開業しました、名古屋、あるいは京橋といったホテルがこの第1四半期にフルに効いてますので、そういうところも合わせて増収増益につながっております。
販売用不動産（前渡金含む）
それでは、BSの説明をさせていただきます。1枚めくっていただきまして、第1四半期末の資産残高は、5兆5,895億円。こちらは前期末に比べて、188億円の増加でございます。
主だったところ、左上にまず販売用不動産がございます。こちらの残高は、1兆3,291億円ということで、前期末に比べて49億円の減少でございます。
下の箱ご覧いただきますと、新規投資が777億円、減価回収が727億円ですので、投資が回収を上回っているということでございますが、このその他に99億円ございまして、大半が為替による影響です。
それによる減少ということがございまして、そういうのもネットしますと、残高としては49億円の減少となったということです。
有形・無形固定資産
続いてその下、有形・無形固定資産でございますが、こちらの残高は、2兆6,969億円、前期末に比べて21億円の増加でございます。
下の箱、見ていただきますと、新規投資が284億円、減価償却が166億。その他ということで、95億円の減少と同様に、為替による減少でございますが、そういったものをネットしまして、21億円の増加ということです。
新規投資の主だったものというのは、コメントに記載のとおり、国内においては「（仮称）新日比谷プロジェクト」、アメリカでは「（仮称）55ハドソンヤード」への投資がございました。
また、資産の部で増加の大きいものとしては、投資有価証券、こちらが6,689億円ということで、前期末に比べて411億円増えております。これは、基本的には売り買いございませんので、時価の増加ということでございます。
そして負債の部でございますが、有利子負債につきましては、2兆3,833億円ということで、前期末に比べて、958億円でございます。会社別の増減は左下に記載しておりますが、三井不動産で781億円、三井不動産レジデンシャルで58億円の増加等がございました。
キャッシュの動きは、コメント記載のとおりでございますので、ご覧いただければと思います。
これによりまして、この第1四半期末のD／Eレシオが1.18倍、自己資本比率は、36.2パーセントとなっております。
私からの説明は以上です。
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