日本財政破綻！その時あなたが返済中の「住宅ローン」はどうなる？＝東条雅彦

「フラット35」と「銀行独自の固定金利住宅ローン」の違いとは？

今回、住宅ローンについて担当者に相談する中で、新たな発見がありました。こちらの会話を聞いてください。

東条：
そもそも、フラット35と御行の住宅ローンは別物なのでしょうか？

担当者：
はい、異なります。フラット35は住宅金融支援機構が行っている融資となります。私共はその取り次ぎをしている格好になっています。

東条：
先ほど、返済期間25年で2000万円の借り入れの場合、フラット35で金利1.10％と教えていただきましたが、もし銀行独自の住宅ローン（固定金利タイプ）を利用すると、金利はいくらになるのでしょうか？

担当者：
正直申し上げまして、私共の住宅ローン固定金利はフラット35の金利1.10％よりもかなり高くなってしまうので、積極的にはご案内していません。もしよろしければホームページに載せてあるので、確認してみてください。

東条：
はうあ！（by 漫☆画太郎）

自社独自の住宅ローン（固定金利タイプ）は売りたくありません！という空気がものすごく漂っていました。確かにフラット35の低金利に負けてしまうのだったら、積極的に販売する意味はないのかもしれません。

もちろん、すべての金融機関の住宅ローン（固定金利タイプ）が、フラット35に負けているわけではありません。ネット銀行を中心に、フラット35よりもさらに低い金利を提示しているところもあり、変動金利との差はほとんどなくなってしまっています。

ところで、本稿の冒頭から「フラット35」という用語がたびたび飛び出していますが、そもそもこれは銀行にとってどのようなものなのでしょうか？

窓口担当者の方は「取り次ぎ」だと表現していました。この表現からも、銀行が直接行っている融資とは異なるものです。

住宅金融支援機構のWebサイトで調べてみたところ、次の図を用いながら、フラット35の仕組みについて詳しく解説していました。

出典：フラット35のしくみ – 住宅金融支援機構

一言でいえば、「住宅ローンを証券にして複数の投資家に売っている」という図式です。

住宅金融支援機構は住宅ローンを資産担保証券（MBS）にして、投資家に売りさばき、その代金を金融機関に渡しています。住宅金融支援機構は、証券会社のような役割を果たしているのです。

民間の金融機関（銀行など）としては、住宅金融支援機構から代金を確実に受け取れるので、独自の住宅ローンよりもフラット35を販売する方が低リスクです。

ここでリスクを負っているのは、この図の一番右側の投資家です。また、金利上昇の局面で最も儲かるのは、この図の一番左側の顧客（債務者）となります。

そもそも金利の上昇局面では投資家が買いたがらずに、フラット35の仕組み自体が成立しなくなる可能性はあり得ます。しかし現在は、リスクプレミアムがほぼ0％に近い値になっているので、そのような心配はありません。

次回のメルマガでは、フラット35と銀行独自の固定金利住宅ローンを比較しながら、「日本財政の持続性に懸念が生じても、固定金利住宅ローンなら本当に大丈夫なのか？」について、もう少しだけ詳しくお話しさせていただきます。

【関連】現役世代「生き残り」のマイホーム戦略～銀行住宅ローンに潜む罠とは？＝東条雅彦

【関連】不意打ちでも安心!? 「預金封鎖」に対抗して資産を守り抜く方法＝東条雅彦

【関連】ジョジョの奇妙な黒田バズーカ～イカサマは2018年にバレるんだぜ…＝東条雅彦

【関連】突撃取材「家主の私がレオパレスを訴えた理由」集団訴訟はなぜ起きたか？＝姫野秀喜