リノベ不動産投資の新常識『ReBreath(リブレス)』割安だけではない快進撃の理由

武蔵コーポレーションが立ち上げたリノベーション不動産投資の新ブランドReBreath(リブレス)」が好調だ。従来の常識を覆す、ハイクオリティでローコストな再生物件を次々と投資家に提供する同社に、同業他社は戦々恐々としているという。「ReBreath(リブレス)」はいかに生まれ、今後は何を目指すのか?その裏舞台に迫った。

「勘弁してよ!」同業他社が悲鳴を上げる不動産投資の新潮流

「品質保証付き中古物件」の衝撃

武蔵コーポレーション(東京都千代田区)の新ブランド「ReBreath(リブレス)」が破竹の勢いで売上を伸ばしている。

本格的にブランドを立ち上げたのは2017年10月だが、それ以前から同社が販売してきた300棟以上の物件もすべて「ReBreath(リブレス)」の厳しい基準を満たす認定物件。中古不動産市場における実績は抜群で、今後は年間250以上の物件を認定し、関東圏での展開をさらに強化していく計画だ。

ReBreath(リブレス)」快進撃の原動力は、リノベーションした中古物件の質を担保する「品質保証制度」にある。ここ数年の新築を中心とした不動産投資ブームとは一線を画し、中古住宅市場に特化したサービスで不動産投資家の“総取り”を狙う。

この動きに対し、同業他社は「業界内で地殻変動が起きかねない」と戦々恐々だという。不透明な部分があってもまかり通ってきた「今までのやり方」が通用しなくなれば、旧態依然とした不動産業者の多くは破綻を免れない。

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いま「大儲け」している投資家とはどんな人たちなのか?

埼玉県在住の公務員・太田五郎さん(仮名/63歳)は、老後資金への不安から定年間際に不動産投資を決意。しかし、年収と年齢の兼ね合いから、納得のいく物件を紹介してもらえず、融資も断られ続けた。そんな時に出会ったのがリノベーション投資だった。

「年齢と年収で不動産投資を諦めかけていた私が、今や5棟を所有するアパートオーナーになりました」

物件価格は安くても、確かなキャッシュフローが出ることでアパート経営は順調。雇用延長が終わる前に、大きな安心が得られたという。

群馬県に住む会社員・杉崎太一さん(仮名/56歳)は、3棟目の購入に際してリノベーション投資を選んだ。すでにマンション2棟を所有するベテランオーナーで、1、2棟目は「出口戦略を見据えて、あえてトントンの収支を狙っていた」。

1、2棟目が売却収益で利益を上げるキャピタルゲイン型だったのに対し、3棟目は中長期で毎月のキャッシュフローを積み上げていくインカムゲイン型に。狙いどおりバランスの取れたポートフォリオを構築できた。

東京都在住の会社員・鈴木和馬さん(仮名/42歳)は、はじめての不動産投資に「リノベーション投資」を選んだ。不動産関連の書籍を読み、複数のセミナーに参加するなど情報収集をする中で、もっとも好印象だった業者がリノベーションを得意としていたことがきっかけだったという。

「物件を紹介されて、築古ということで正直、抵抗はありました。だから自分で物件を見に行き、さらに現地の不動産業者で物件の管理会社の評判まで聞いて歩きました。結果として物件の見た目に古臭さはなく、管理会社の評判も上々で、迷いは吹っ切れました」

納得した上で購入を決断し、「2棟目もリノベーション投資で考えています」と語る。

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この3人に限らず、リノベーション投資を決意する投資家の多くは、利回りの良さや、コストパフォーマンスの高さに注目している。折からの不動産投資ブームで、新築物件の価格が本来の価値以上に上昇し、利回り的に「おいしくない」投資になっていることも背景にあるだろう。

投資家を食い物にする「偽装リノベーション」の手口とは?

一方で、リノベーション投資には当然デメリットも考えられる。どんな入居者がついているのか分からない、物件の外観だけではどんな欠陥を抱えているか分からない、将来的に発生する修繕費が想定しにくいといった「軽視できない不安」が付きまとうのが、これまでのリノベーション投資の常識だった。

実際、中古物件を「売りっぱなし」の業者は多く、致命的な瑕疵や、法律面での問題、住民トラブルなどが後から発覚し、金銭面はもちろん、心身ともに大きな負担を強いられる投資家は後を絶たない。

さらに悪質な例では、ワケあり物件を格安で購入し、「偽装リノベーション」で見た目だけを整えて高値で販売。その後、経営に行き詰まったオーナーから格安で買い戻すという、信じられない取引を繰り返す業者もいるという。

これまで、「リノベーション投資」に躊躇する投資家が少なくなかったのは、そのあたりにも理由があると考えられる。

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「ReBreath(リブレス)」の物件再生は何が画期的なのか?

武蔵コーポレーションの「ReBreath(リブレス)」は、なぜ投資家に受け入れられたのか?同社の大谷義武社長は、その理由に「安心の見える化」を挙げる。

ReBreath(リブレス)は、一級建築士2人で2日かけて検査を行い、その上で修繕に入っていきます。その「安心感」が支持されているのではないでしょうか。また、当社が物件を仕入れる際の判断基準は“管理できない物件は売らない”という点です。管理とはつまり、入居者をしっかりと集めて、高い入居率で物件を運用していくこと。当社が物件を購入し、リノベーションを行い、しばらく管理を行ってから販売するという流れが、お客様からの信頼につながっていると思います」

旧来のリノベーション投資にありがちだった不透明の払拭をミッションに、「安心を見える化」したのが「ReBreath(リブレス)」と言えるだろう。

武蔵コーポレーション・大谷義武社長「投資家、入居者、地域社会のどの側面からも喜ばれる“三方良し”の中古収益物件市場を作るのが、ReBreath(リブレス)の目的です」

武蔵コーポレーション・大谷義武社長「投資家、入居者、地域社会のどの側面からも喜ばれる“三方良し”の中古収益物件市場を作るのが、ReBreath(リブレス)の目的です」

例えば、栃木県宇都宮市では、市内の平均空き室率が約30%あるのに対して、同社の管理物件は4%程度(入居率約96%)と、エリアの水準を大幅に上回る数字を残している。これは、武蔵コーポレーションが仕入れ、再生し、管理している物件の数々が、入居者のニーズをしっかり掴めていることの証左にほかならない。

なぜ「リノベ投資」は新築より有利なのか?

中古住宅市場の活性化が、日本の空き家問題を救う

意外なことに「リノベーション投資」は、投資家だけでなく、別の側面からも期待が寄せられている。人口減少社会へと転じた日本において懸念される「空き家問題」の解決に繋がる可能性があるのだ。

これまで日本の不動産業界では、「新築」が好まれ、次々と新しいマンションやアパートが建てられてきた。今後もそうした流れに歯止めがかからなければ、住宅の供給過多が続き、「空き家問題」はより一層加速していくことになるだろう。

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その歯止め役になりうるのが、リノベーションで再生した「安心できる中古物件」だ。中古賃貸住宅の流通が促進されることで、「新築」一辺倒だった業界のトレンドが多様化し、結果として「空き家問題」の大きな原因となっている物件の供給過多が抑止される。

日本の空き家問題に対する切り札としても注目を集めるリノベーション投資。今後の需要拡大が「ReBreath(リブレス)」に追い風となるのは間違いなく、投資家にとって今後はますます目が離せない存在となりそうだ。

これが同じ物件!?驚きのビフォーアフター集

投資家から見た「ReBreath(リブレス)」の4つの魅力

●魅力その1/ハイクオリティ(品質・デザイン)

一級建築士が70以上の項目を確認済みの優良リノベーション投資物件です

70項目以上に及ぶチェックリストの一例

70項目以上に及ぶチェックリストの一例

●魅力その2/リーズナブル

400棟以上の再生物件を手掛けた同社が必要箇所のみを改修するため、相場よりも割安です

「ReBreath(リブレス)」は2,000万円台から1億円以下が主流となっており、相場的には低価格帯となる

「ReBreath(リブレス)」は2,000万円台から1億円以下が主流となっており、相場的には低価格帯となる

●魅力その3/ローリスク

満室での引き渡し、5年間の瑕疵保証など、サポート体制が充実しており安心です

武蔵コーポレーションが一定期間管理して満室にしたのちに販売される「満室引き渡し」

武蔵コーポレーションが一定期間管理して満室にしたのちに販売される「満室引き渡し」

最大5年間、建物の不備や法定点検により発覚した不具合にかかわる工事費用は武蔵コーポレーションが負担

最大5年間、建物の不備や法定点検により発覚した不具合にかかわる工事費用は武蔵コーポレーションが負担

入居者は保証会社に加入するので、滞納のリスクはない

入居者は保証会社に加入するので、滞納のリスクはない

●魅力その4/社会貢献

入居者の満足向上、街の景観向上、ひいては我が国の空室問題解決に繋がります

周辺エリアの入居者ニーズを元に和室(左)から洋室(右)へと変更

周辺エリアの入居者ニーズを元に和室(左)から洋室(右)へと変更

古びた物件(左)の外観をリノベーションにより改善(右)した一例

古びた物件(左)の外観をリノベーションにより改善(右)した一例

一級建築士が太鼓判を押す「認定再生物件」

source:武蔵コーポレーション株式会社

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