現在の不動産はプチバブル状態？1億円大家さんが語る「まだ値上がりの影響が小さいエリア」とは？＝姫野秀喜

オリンピックを見据えてか過熱気味の不動産市況。高値掴みしないためにはしっかりとした物件選びが何よりも大事になってきます。そんな中、不動産投資初心者に向けたメルマガ『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』では不動産プチバブル状態にある今でも狙い目のエリアはあると語ります。

プロフィール：姫野秀喜（ひめの ひでき）
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

過熱気味の不動産市況で損しないエリアとは

ここ1年くらい不動産が値上がりしてるなと感じています。
東京オリンピックまであと5年、建設ラッシュで資材は高騰し、新築の価格が上がっています。これまで新築を購入していた人たちが中古を購入し中古も価格が高騰しています。

姫ちゃんの周りでもオリンピックに向けてマンションを買ったり売ったりしたほうが良いかということを気にしている人も多いです。

ただ、今の時期にはじめて不動産投資をしようとしている人は注意が必要です。当然ですが値上がりしたものを買えば損する確率が上がります。なので、そういう局面にいても損しない買い方をしなくてはいけません。

姫ちゃんが定期的に見ている東京23区のエリアですと表面利回りが2%くらい下がっている感じです。

定期的に同一検索条件で買うかどうか検討する物件を見ていると、その肌感覚ですが、以前は10%くらいの利回りが確保できたものが8%くらいになっていたりします。要するに値上がりしているということです。

時々、以前と同様の利回りの物件を見つけたと思ったら、借地権であったり再建築不可だったりします。
不動産の値上がりは、不動産そのものの市況だけでなく、銀行の金利や、不動産に対する融資の積極さなどにも影響をうけます。

そして、今の不動産プチバブルは、株価の上昇とともに、融資が積極的であるということもその要因の一つです。なので、銀行の融資が厳しい借地権や再建築不可のものというのは値段が変わっていないんですね。

それはそうと、そんな中、港区のマンションとかを買ってしまうのはいかがなものかと姫ちゃんは思っています。

お金がたくさんある人は、いいですけど、不動産投資初心者でまだ若手社員くらいの人は、そんな効率の悪い投資をしていては1億円大家になる道が遠ざかります。

でも、大丈夫。今の時期でも、まだ値上がりの影響が小さいエリアがあります。
それは、23区でいうと東側の下町地域です。
具体的な区名を挙げるのは控えますが、個人的にはその辺を狙っています。

また、神奈川や千葉という23区ではないけど、都心にアクセスしやすい地域も狙い目です。
この辺の物件ですと、あくまで姫ちゃんの感覚ですが1年前の頃の価格感と変わっていない物件がまだ残っている感じです。

最後に、不動産投資初心者の方は土地勘のないところの投資は控えたほうがいいと思います。姫ちゃんの投資法はあくまでローリスク・ミドルリターンですので。土地勘がないこと自体がリスクを上げてしまいます。

もし、どうしてもそこを買いたいと思ったら、何度も物件に通ってみてください。そうすれば、その土地がどんな感じなのかわかるようになります。

姫ちゃんは最初東京の土地勘がなかったので、その物件に何度も電車で行ってその物件の周辺にある飲み屋さんに入り、飲み屋のおやじと世間話しして、周辺の環境を訪ねたり、自分が買いたいと思っているアパートのことを聞いてみたりしました。そうやって、その物件の周辺環境を調べることで、土地勘のなさをカバーしました。

これは地方の物件を買う場合も同じですが、自分自身への戒めも含めて言わせていただきました。

『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』2015/8/5号より抜粋
※太字はマネーボイス編集部による