子孫も迷惑? 不動産投資家が「ワンルームを買ってはいけない」2つの理由=姫野秀喜

世の中の著名な不動産投資家のほとんどは「ワンルーム区分所有は買うな」と言います。なぜ買ってはいけないのか? 今回はその根拠となる2つの問題点を解説します。(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

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著名な不動産投資家は「ワンルーム」を避ける

世の中の著名な不動産投資家の人のほとんどが、「ワンルーム区分所有は買うな」と言っています。そのため、最近ではワンルームを買う日本人は減っているようです。

それでも、利回りの良くない新築や中古のワンルームを買う人がいないわけではありません。

今回は、なぜワンルームはダメなのか、その理由を2つ述べます。

ダメな理由その1:利回りの低さ

まず、1つ目の理由です。

有名な不動産投資家も含め、ワンルームがダメといっている最大の理由は「利回りの低さ」です。

東京都内では、広さ16~19平米くらいで、表面利回り5%~8%のものがよくみられます。5%~8%というと、普通預金の利率と比べると高いような気がしますが、不動産投資では低い利回りです。

私は23区内であれば、そもそも表面利回り8%未満は検討に値しないと言っています。利回りが8%未満のものは、1棟ものでもワンルームでも、検討するだけ時間の無駄だと考えています。

なぜかというと、計算した結果、8%未満のものでは手取りがほとんど残らないからです。

銀行の返済や税金などを考慮して35年分を厳密に計算すると、利回り8%が分水嶺になるからです。

自分が生きている間は、不動産投資からキャッシュが入ってこなくてもよく、自分の子孫に良い物件を残すことを投資の目的としているのであれば、利回りが低いものを買ってもよいでしょう。

ですが、自分の生きているうちから、キャッシュを稼ぎ出し、資産を形成し、人生を謳歌し、最終的に子孫に良い物件を残すことを目的とするのであれば、利回り8%未満を購入するのはアクションとして適切ではありません。

ダメな理由その2:将来「負動産」になる

次に、2つ目の理由です。

ワンルームを買ってはいけない2つ目の理由、それは、将来「負動産」になる恐れがあるからです。

これはワンルームに限らず、区分所有全般に言えることです。マンションのような区分所有の物件は、持ち主がたくさんいます。

マンションの大規模修繕や、取り壊し、建て替えなど、重大なことは、区分所有者の総意で決めなくてはなりません。

そのために、管理組合の会合などがあるわけです。

どんなマンションも、いつかは朽ち果て、取り壊しもしくは建て替えが必要になります。そして、この建て替えというのが問題なのです。

Next: ワンルームで得をするのは業者だけ? 絶対に避けるべき根拠は

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