一見、もっともな説明で、嘘も言っていないのですが、実際には借り手がちゃんと見つかるかどうかも分からないし、金利が変動する可能性もあるし、家賃相場もニーズによって変動するのです。しかし、そんなリスクのことをちゃんと説明してくれる銀行員はいないと思った方が良いのです。お金の貸し先に困っている銀行は、本当に中立的な立場でアドバイスをすることは出来ないのです。彼らは、一見「顧客の相談に乗る」ふりをしながら、結局は（アパートローンの）セールストークをしているだけなのです。
さらに優秀な銀行員は、地元の土建屋を連れてきて、彼らに「家賃保証」をさせます。土建屋としては、アパート建築は旨味のある商売だし、銀行がバックに付いていれば、未払いの心配もありません。もちろん「家賃保証」には、ある程度のリスクはありますが、優秀な弁護士を雇って、期限付きの契約にするとか、2年おきに空き家状況に応じて保証する家賃を見直すなどの条件を契約書に書いておけば、リスクを最低限に抑えることが可能です。つまり、表向きは「家賃保証」という形を取りながらも、大半のリスクはアパートのオーナーが負う形の契約書を作ることは難しくないのです。
消費者から見れば、親切な銀行員が「相談に乗って」くれた結果、家賃保証付きのアパートが手に入り、毎年350万円の副収入がほぼ無税で入る上に、相続の際には節税出来るという「とても良い話」を持ってきてくれたように見えるのですが、世の中はそんなに甘くはないのです。
