日本に観光に来る外国人の数は年々増加し、東京オリンピックが開催される2020年には4,000万人にも達するといわれています。

政府は宿泊できる客室数を増やすために、18歳未満は宿泊できないラブホテルを、一般のホテルに改築するための融資をしたりして客室数を増やそうとしています。

ここで些細な疑問にたどりつきます。「部屋が足りないならマンションの空き部屋を貸したり、自分の部屋を貸し出せばいいのでは？」

貸す方にも借りる方にもメリットがあって、いいような気がしますが、法的にはどうなのでしょうか？今回は、プラム綜合法律事務所の梅澤康二弁護士にその疑問をぶつけてみました。

観光庁の調べによると、訪日外国人の7人に1人は民泊を利用していて、20代以下にいたっては約6割が利用しているとのことです。民泊はすでに市民権を得ているといってもいいのではないのでしょうか。

これから先、外国人観光客の数が増えれば民泊の利用は増えていくと予想できます。

次の2つの場合、旅行客向けに部屋を貸し出すことができるのでしょうか。梅澤弁護士に聞いてみました。

1. 自分が居住している部屋に有料で泊めさせてあげる場合(ホームステイのような形)は？

2. 自分で借りたが誰も住んでいない家(そもそも貸し出し目的で借りた部屋や、自分が長期留守にしている部屋)の場合は？

梅澤弁護士:いずれのケースも貸主に無断で行うことを前提とすると、これら行為が賃貸借契約の用法義務違反や無断転貸とならないかが問題となります。

まず、①も②もいわゆる民泊行為といえそうですが、賃借の目的が『居住』に限られ『事業』を含まないような場合、当該民泊行為を営むことは契約違反となる可能性があります。

次に、特に②のケースですが、部屋を第三者に使用させる行為が転貸行為と評価される可能性があり、この場合もやはり契約違反となる可能性があります。

したがって、①②については契約目的で『民泊事業』を営むことが許容されていない場合は賃貸借契約の解除事由になり得ますし、②については貸主に無断で行う限り同様に契約解除事由になり得ると考えます。

あなたの弁護士編集部:自分が住むために不動産屋さんから部屋を借りているのに、無断で部屋を貸し出してお金を取るなどすると、契約内容によっては違反になる可能性があるのですね。

梅澤弁護士:自己所有物件を賃借する行為は自由であるため、私法的には特段の制限なくこれを行うことは可能です。

もっとも、当該賃借を宅地建物取引業者として行うような場合には宅建業法の適用を受けますし、これを旅館業に該当するような民泊行為として行う場合には旅館業法の適用を受けますので、各公法上の規制を遵守する必要はあります。

あなたの弁護士編集部:不動産屋として営業したいなら宅建業法を、旅館のような営業をするなら旅館業法のルールを守る必要があるのですね。

・自分が不動産屋から借りている物件を有料で貸し出すなら賃貸借契約の用法義務違反や無断転貸の可能性がある

・自己所有物件に人を泊まらせる程度なら問題ないが、これを反復・継続して事業として貸し出す場合、旅館やホテルとして営業する場合は宅建業法・旅館業法を遵守する必要がある

客室数が足りていないという現状があるとしても、有料で人に部屋や家を貸し出す時は慎重にならないといけませんね。

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