- 語学・資格
- ビジネス系資格
- 宅建取引主任者
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
○月○日（○）号★本試験まで残り○○日★
宅建主任への道しるべ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
「宅建主任への道しるべ」は、初めて宅地建物取引主任者（以下「宅建主任」）の
試験を受ける人や前回は涙を飲んだけれど今度は何としても合格すると決心した人を
対象としています。内容は基本講義と問題及びその解説です。市販の宅建主任試験の
基本書と呼ばれる本と問題集を合わせたものと考えてください。
まず、宅建主任や宅建主任の試験に事前知識がない人を対象に宅建主任の仕事や宅
建主任の試験の概要を説明し、次に勉強方法や「宅建主任への道しるべ」の概要につ
いて述べます。宅建主任のことは知っているという方は、冒頭の「宅建主任試験」の
部分は飛ばして読んでください。
■■■■■宅建主任試験■■■■■
■■第１節 宅建主任ってどんな仕事■■
宅建主任という資格を知っている人は多いことでしょう。でも、具体的にどんなこ
とをするかという点については、「宅地建物取引業者（以下「宅建業者」）に必要な
資格でしょ」という程度の認識の人が多いのではないでしょうか。確かにその通りな
のですが、では、なぜ必要なのでしょうか。
宅建業者が必ず行わなければならない業務に(1)重要事項の説明、(2)重要事項説明
書の交付と(3)37条書面（契約書面）の交付があります。
重要事項の説明とは、取引する物件について宅地建物取引業法（以下「宅建業法」）
に規定された一定の事項をお客さんに説明することです。この重要事項の説明は宅建
主任でないと行うことができません。これを担保するために説明を行う時に宅建主任
者証をお客さんに提示しなければならないとされています。また、重要事項説明書と
37条書面には宅建主任の記名押印が必要です。
これらは宅建主任にしか許されていない、いわゆる宅建主任の独占業務です。
宅建業者に宅建主任が必要な理由はこれだけではありません。宅建業法には宅建業
者には一定数以上の専任の宅建主任（事務所には5人に1人以上）を置かなければな
らないと規定されています。
たとえば、社長を含め働いている人が7人で、宅建主任の資格を持っている人は社
長と従業員のうちの１人だけである宅建業者の事務所があるとしましょう。宅建業法
の規定により、この宅建業者には2人の専任の宅建主任が必要ですから、宅建主任の
資格を持っている2人が専任の宅建主任となれば問題はありません。
しかし、宅建主任の資格を持っている従業員が辞めると、この宅建業者は専任の宅
建主任が１人不足の状態となります。このような場合、この宅建業者は2週間以内に
専任の宅建主任を雇わなければなりません。もし、2週間以内に雇えなければ業務を
営むことができません。宅建業者が宅建主任の資格を持っている人を欲しがる理由で
す。
■■第２節 宅建主任になるには■■
宅建主任になるためには、2つの条件が必要です。まず、宅建主任の試験に合格す
ること。もう一つは2年以上の実務経験です。
宅建主任の試験に合格することはこれから勉強すればよいので、問題はないでしょ
う。問題は2年以上の実務経験です。これも心配はいりません。2年以上の実務経験
がない場合には、国交大臣が指定する講習（登録実務講習）を受講すれば、2年以上
の実務経験がある場合と同じ扱いを受けます。
宅建主任試験に合格し、登録実務講習を受けただけでは、まだ宅建主任ではありま
せん。各都道府県に登録し、知事から宅建主任者証の交付を受けてはじめて宅建主任
となります。
なお、これらの一連の手続きも問題のネタになっています。
■■第３節 宅建主任の試験はどんな試験■■
宅建試験の合格は、不正行為をした等の理由により合格が取り消されない限り（普
通はあり得ないですよね）、一生有効です。
また、宅建試験は他の資格試験への登竜門であるともいわれ、宅建試験合格後にマ
ンション管理士、管理業務主任者、社会保険労務士、行政書士等の他の資格にチャレ
ンジする人も多くいます。これは、宅建試験で民法の基本知識を修得でき、択一式試
験の勉強方法を体得できるからでしょう。
宅建主任の試験は毎年1回、10月の中旬（通常は第3日曜日）に行われます。毎
年約20万人が受験し、合格率はここ数年は16％前後。逆にいえば、毎年十数万人は
不合格となる、決してやさしい試験ではありません。いきなり脅すようで申し訳ない。
でも事実ですよ。
試験の形式は4肢択一式で、試験時間は2時間で50問が出題されます。したがっ
て、1問解くのにかけられる時間は平均で2分30秒弱。ある程度のスピードも必要
です。またまた脅しているようで申し訳ない。何だか脅してばかりですね。でも事実
ですよ。
合格のボーダーラインは50点満点中の35点前後です。過去最も合格の点数が高か
ったのは36点です。ボーダーラインは、その年の試験の難易度によって左右されま
すが、毎年ほぼ35点前後に収束しています。試験の範囲を大きく分けると権利関係
（14問）、宅建業法（20問）、法令上の制限とその他（16問）です。
◆権利関係◆
権利関係では、民法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、不動産登記法
から出題されます。ここで、本試験の権利関係の問題を見てみましょう。
【問 １】 Ａ所有の甲土地につき、ＡとＢとの間で売買契約が締結された場合にお
ける次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
１ Ｂは、甲土地は将来地価が高騰すると勝手に思い込んで売買契約を締結したとこ
ろ、実際には高騰しなかった場合、動機の錯誤を理由に本件売買を取り消すことがで
きる。
２ Ｂは、第三者であるＣから甲土地がリゾート開発される地域内になるとだまされ
て売買契約を締結した場合、ＡがＣによる詐欺の事実を知っていたとしても、Ｂは本
件売買契約を詐欺を理由に取り消すことはできない。
３ ＡがＢにだまされたとして詐欺を理由にＡＢ間の売買契約を取り消した後、Ｂが
甲土地をＡに返還せずにＤに転売してＤが所有権を移転登記を備えていても、ＡはＤ
から甲土地を取り戻すことができる。
４ ＢがＥに甲土地を転売した後に、ＡがＢの強迫を理由にＡＢ間の売買契約を取り
消した場合には、ＥがＢによる強迫につき知らなかったときであっても、ＡはＥから
甲土地を取り戻すことができる。
（出典：平成23年度本試験問題）
いかがですか。肢の１、２、３は間違った内容で、正しい内容の肢は４。正解は４
です。
問題の難易度をやさしい順にＡ、Ｂ、Ｃとランク付けると、この問題は最もやさし
いＡランクの問題です。今は解けなくても「宅建主任への道しるべ」で学習を進めれ
ば解けるようになります。権利関係は覚えなければならない数字等が少なく、一度理
解してしまえば解ける問題は少なくありません。ただし、基本論点をきちんと理解し
ていないと問題文に誘導されて間違った選択をしがちです。
◆宅建業法◆
宅建業法は20問出題されるので、宅建業法の克服なくして試験の合格はあり得な
いといっても過言ではないでしょう。たとえば、以下のような問題が出ます。
【問 26】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関す
る次の記述のうち、正しいものはどれか。
１ 宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその
事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
２ Ａが、Ｂ社が甲県に所有する１棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定
多数の者に反復継続して賃貸する場合、Ａは甲県知事免許の免許を受けなければなら
ない。
３ Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10
戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知
事の免許を受けなければならない。
４ 宅地建物取引業法を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許
を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府
県知事から免許を受けたときは３年である。
（出典：平成23年度本試験問題）
正解は肢３です。これもＡランクの問題です。ただし、宅建業法に習熟しなければ
宅建業法の問題は解けません。また、覚えなければならない数字もあります。「宅建
主任への道しるべ」では、宅建業法の基本論点だけでなく数字の覚え方のコツ等も講
義しますので、満点を目指して学習しましょう。
◆法令上の制限・その他◆
法令上の制限・その他は、出題範囲が多岐にわたり、覚えなければならない数字も
多く、苦手にしている人が多い分野です。ちなみに出題範囲の法律を列挙すると下記
のようになります。
都市計画法、建築基準法、国土利用計画法、宅地造成等規制法、農地法、土地区画
整理法、地価公示法、地方税法、所得税法、印紙税法、不当景品類及び不当表示防止
法等々。 この他にも各種の統計に関する知識や土地、建物に関する知識等が出題さ
れます。
法令上の制限・その他で満点をとるのは至難のワザです。ではどのように対策を講
じるか。他人が解ける問題は自分も取りこぼさない。この一点に焦点を絞り学習しま
しょう。
これは、権利関係にもいえることです。合格者の50％以上が正解した問題だけを集
計すると毎年ほぼ50問中40問となります。つまり、8割を目指して学習し、他人が
解ける問題を取りこぼさなければ確実に合格できます。
他人が解ける問題を取りこぼさないようにするための方法は２つ。まず国土利用計
画法や宅地造成等規制法、農地法のように出題範囲が狭い問題は確実に解けるように
学習すること。2つめは過去に何回も繰り返し出題された基本論点をしっかりと修得
することです。
■■■■■受かるための勉強方法■■■■■
■■第１節 勉強時間の確保■■
宅建試験に合格するために必要な勉強時間は300時間が目安であるといわれます。
もちろんこれは個人差が大きいのですが、まずは300時間の勉強時間の確保を目指し
てスケジュールを組みましょう。
◆早朝学習◆
お薦めは、1時間または30分早起きしての早朝学習です。夜に学習するスケジュ
ールを組むと残業や会社の上司、同僚との付き合い、得意先の接待等で予定通りにス
ケジュールをこなせないことがあります。また、仕事で疲れているのにさらに勉強と
いうのは心身ともに負担が大きい。そこで、心身ともにリフレッシュした起床後に学
習するスケジュールを組みましょう。
◆細切れ時間の活用◆
一日の生活の中には細切れではあるけれど、学習に当てられる時間が結構潜んでい
ます。まず、通勤・通学時間。この他にも外出時の電車の待ち時間、トイレで個室に
入ったとき、休憩時間等々。これらの時間をトータルすると結構な学習時間になりま
す。
基本講義は早起きして読む、細切れ時間を使って問題を解く、という方法が有効で
しょう。短い時間で問題をこなせるように、「宅建主任への道しるべ」では、初学の
間は一問一答形式を採用していますし、さっと取り出してさっと読める携帯やスマー
トフォンのメール機能を利用しているで、細切れ時間を有効に活用する強力なツール
です。
■■第２節 基本を押さえる■■
◆基本を大切にする◆
合格するためには、他人が解ける問題は自分も取りこぼさないことが大切であり、
そのためには、基本論点をしっかり修得することが肝要であることは前述しました。
試験では同じ論点が繰り返し出題されています。宅建主任に必要な知識を問う試験で
あり、宅建主任に必要な知識がそんなに頻繁に入れ替わるわけではないので、当たり
前といえば当たり前です。
これらのいわゆる基本論点を徹底的に自分のものにすることが失敗しない秘訣で
す。これも当たり前といえば当たり前。しかし、学習が進み、試験直前記になると未
出の論点や細かい論点が気になるものです。でも、そのような論点ができなくても実
は合格には大して影響しません。なぜなら他の人も解けない可能性が大きいから。恐
ろしいのは、出題の多くを占める基本論点を取りこぼすことです。基本をしっかり押
さえましょう。
◆繰り返す◆
人間は忘れる動物です。人間の目はカメラではないし、脳はハードディスクではな
いので、一度見たら忘れない、一度覚えたら忘れないなんてことはあり得ません。
「宅建主任への道しるべ」では重要な数字や知識について語呂を使う、キーワード
をリズムで覚えるといった手法を採ることにより、忘れにくい工夫はしています。そ
れにしても、一度だけで覚えるのは難しいですし、たとえ覚えた知識でも使わないと
忘れてしまいます。
覚えるため、忘れないための方法は何か？ 一つしかありません。繰り返すことで
す。2回繰り返すより、3回繰り返す方が記憶が定着し、忘れにくくなるのは自明で
す。とにかく、繰り返すことを心がけましょう。
しかし、意識的に繰り返す作業を行うのは、スケジュール管理をしっかり行える人
でないと難しいのも事実。そこで、「宅建主任への道しるべ」では、読者が特に意識
をしなくても同じ論点に何回も触れられるように解説や出題を組み立てています。
■■第３節 過去問を征する■■
◆過去問を征する者は試験を征す◆
長年、資格試験の受験指導をしてきた経験から「過去問を征する者は試験を征す」
という言葉は真理であると断言できます。なかには、過去に出た問題が再び出題され
ることはないのでは、と考える人もいるでしょう。しかし、あらゆる国家試験で過去
問をこなすことが有力な勉強方法であり、多くの人がそれにより合格を勝ち取った事
実からも、とにかく過去問をこなすことが最も有力な試験対策であることは間違いあ
りません。
過去問を解くことのもう一つの利点は本試験の問題に慣れる、ということです。法
律の問題が主流ですから独特の言い回しや専門用語が頻出します。これらに慣れるこ
とも大切です。
とはいえ、基本知識がないままに過去問に挑戦しても仕方ありません。また、問題
を解くにはちょっとしたコツがあります。これらを押さえた上で、過去問を何問も何
回も解くことで合格が近くなります。「宅建主任への道しるべ」を読み進めることで、
これらが可能になるように工夫しています。
■■■■■「宅建主任への道しるべ」について■■■■■
お待たせしました。やっと「宅建主任への道しるべ」の具体的な紹介です。
「宅建主任への道しるべ」は事前知識が何もない初学者、再度の挑戦ではあるけれど
今度こそと本気で取り組む人を対象にしていますので、少し冗長ではありますが、基
本的なところから話を起こしました。
■■第１節 こんなメールが届きます■■
まず、どのようなメールが配信されるのか、下記を見てください。
◆配信サンプル◆
■■第４節 自己契約・双方代理の禁止■■
◆自己契約・双方代理の意味◆
代理人自身が契約の相手方となることを自己契約といいます。たとえば売主から売
買契約を締結することを依頼された代理人が、自分自身が買主となるような行為です。
また、双方代理とは、Ａを本人、代理人をＢ、相手方をＣとした場合に、Ｂが相手
方のＣとも代理契約を結び、同時にＡとＣの代理人になることをいいます。
◆自己契約・双方代理は無権代理行為◆
このような自己契約や双方代理は原則として禁止されており、自己契約や双方代理
を行った場合は無権代理行為（無権代理行為については、次回の配信で詳しく学習し
ます）となり、その代理行為は効力がありません。
◆自己契約・双方代理禁止の例外◆
ただし、本人があらかじめ自己契約や双方代理を認めている場合、単に債務を履行
するだけの代理行為の場合は禁止されていません。
債務を履行するとは果たすべき義務を実行することをいい、本人に不利益が生じな
いので禁止されていません。
たとえば、所有権の移転登記を行うときに登記義務者（たとえば現在の所有者）と
登記権利者（たとえば新たな所有者）との双方から登記申請するよう依頼された双方
代理の場合、登記義務者から依頼された代理は単に債務を履行するだけの代理行為で
すから双方代理は禁止されていません。
●●●一問一答●●●
*********************************************************************************
●Ｑ１●
Ａが、Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する場合、Ｂは、Ａの同意がなけ
れば、この土地の買主になることができない。（H12-1-3改）
---------------------------------------------------------------------------------
●Ａ１●
本 Ａ
│
代 Ｂ
土地を売却する代理行為で代理人Ｂが買主になること→自己契約→自己契約は本人
Ａの同意が必要。よって本肢は正しい。
*********************************************************************************
●Ｑ２●
ＡがＢの代理人としてＢ所有の甲土地について売買契約を締結した場合において、
Ａが甲土地の売却を代理する権限をＢから書面で与えられている場合、 Ａ自らが買
主となって売買契約を締結したときは、 Ａは甲土地の所有権を当然に取得する。
（H20-3-1改）
---------------------------------------------------------------------------------
●Ａ２●
本 Ｂ
│
代 Ａ
(1)土地を売却する代理行為で代理人Ａが買主になること→自己契約→自己契約は原
則禁止。(2)代理人が自己契約をした場合→無権代理行為→代理人Ａは土地の所有権
を当然に取得することはない。よって本肢は誤り。代理権を書面で与えられているか
どうかは問題となりません。また、無権代理行為は原則として無効です。
*********************************************************************************
●Ｑ３●
ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合、Ｂは、Ａに損失がない
のであれば、Ａの意向にかかわらず、買主Ｆの代理人にもなって売買契約を締結する
ことができる。（H21-2-4改）
---------------------------------------------------------------------------------
●Ａ３●
本 Ａ
│
代 Ｂ─Ｆ 相
(1)本人はＡ、代理人はＢ、相手方はＦ。(2)ＢがＦの代理人にもなる→双方代理→双
方代理は原則禁止。(3)双方代理を行う場合には本人Ａの許諾が必要。よって本肢は
誤り。
*********************************************************************************
●Ｑ４●
ＡがＢの代理人としてＢ所有の甲土地について売買契約を締結した場合において、
Ａが甲土地の売却を代理する権限をＢから書面で与えられている場合、 ＡがＣの代
理人となってＢＣ間の売買契約を締結したときは、Ｃは甲土地の所有権を当然に取得
する。（H20-3-2改）
---------------------------------------------------------------------------------
●Ａ４●
本 Ｂ
│
代 Ａ─Ｃ 相
(1)本人はＢ、代理人はＡ、相手方はＣ。(2)ＡはＣの代理人も兼ねている→双方代理
→双方代理は原則禁止。(3)双方代理をした場合→無権代理行為→無権代理行為は原
則として無効→Ｃが甲土地の所有権を当然に取得する訳ではない。よって本肢は誤り。
*********************************************************************************
●Ｑ５●
ＡがＡ所有の甲土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合において、Ｂが売主Ａ
の代理人であると同時に買主Ｄの代理人としてＡＤ間で売買契約を締結しても、あら
かじめ、Ａ及びＤの承諾を受けていれば、この売買契約は有効である。（H22-2-4改）
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
●Ａ５●
本 Ａ
│
代 Ｂ─Ｄ 相
Ｂは売主Ａの代理人であると同時に買主Ｄの代理人でもある→双方代理→双方代理
は原則禁止→あらかじめ本人の承諾を得ていれば双方代理が可能→ＢがあらかじめＡ
とＤの承諾を受けていれば売買契約を締結できる。よって本肢は正しい。
*********************************************************************************
上記は、権利関係の民法、代理権の自己契約及び双方代理の禁止についてのメール
です。これは、その日に届く「宅建主任への道しるべ」の一部を切り取ったものです。
実際に配信されるメールは、毎回ほぼこのサンプルと同程度のボリュームになります。
基礎学習期には、上記のサンプルのように基本講義を行った後、一問一答形式で問
題を解いていきます。
基本講義では、専門用語の解説もしますから、読み進めるだけで理解できるでしょ
う。
上記のＱ１、Ｑ２は自己契約の問題で、Ｑ３，Ｑ４、Ｑ５は双方代理の問題です。
同じ論点を何問も続けて説くのは一見無駄のようですね。
しかし、同じ論点を繰り返し解くことで、より理解が深まり、記憶が定着します。
また、同じ論点でも設例が変わったり言い回しが異なると惑わされますが、このよう
に同じ論点の様々な出題パターンに触れることでそれも防げます。
解答の解説で、事例問題の場合には登場者の関係が分かる図を添えます。また、法
律の条文は原則として使いません。分かりやすさを優先し、実際にどのように考えて
解答を導き出すかを記述します。
■■第２節 配信スケジュール■■
配信日は毎月の偶数日です。毎月15通（2月は14通、10月は試験直前の偶数日ま
で）の「宅建主任への道しるべ」が届きます。配信日をほぼ一日おきに設定している
のは、配信された「宅建主任への道しるべ」を着実にこなせるようにとの配慮からで
す。
また、「宅建主任への道しるべ」は年度の配信スケジュールに従って配信していま
す。年度の途中から読み始めても、追いつけるように配信日に間隔を設けました。
毎回のメールは結構なボリュームがありますので、場合によっては、配信された日
に読み切れないかも知れません。その場合には翌日の2日をかけて読んでください。
また、うまく時間が使えて、一日で読み切れた場合には、翌日繰り返し読むことを
勧めます。
さらに、1日目はザッと目を通し、2日目は1日目に引っかかったところをジック
リ読み込む等、自分に合った読み方ができるように原則、隔日配信としました。
配信時間は配信日の早朝ですので、早起き学習にも対応できます。
■■第３節 学習スケジュール■■
学習スケジュールは大きく、基礎学習期、まとめ学習期、直前期に分かれます。
基礎学習期は、基本講義と一問一答形式の問題で構成されます。また、基礎学習が
始まって程なくしてから、復習問題として既に解いた一問一答を再度解いていただき、
何回も解くことを実践します。さらに、基礎学習期の後半には本試験の形式に慣れる
ための準備として4肢択一問題も少しずつ出題します。
まとめ学習期では、論点を端的に記述したまとめ講義と一問一答、さらに4肢択一
問題で構成します。4肢択一問題の量が基礎学習期よりも多くなります。
直前期は10月です。4肢択一問題を毎回50問、つまり本試験と同じ量だけ解いて
もらいます。これにより、気持ちも頭も本試験モードに突入です。
■■最後に■■
いかがしょう。「宅建主任への道しるべ」に興味を持っていただけたでしょうか。
購読を開始した月は無料ですから、試しに読んでみませんか。解約はいつでも自由
です。また、購読を開始した当月内に解約すれば一切費用はかかりませんので、安心
してください。自宅のパソコンで購読契約をして、携帯やスマートフォンへ転送設定
するとパソコンと携帯・スマートフォンのどちらでも好きなときに読めます。さらに、
パソコンのメールをプリントアウトしていただくと本のようにも使えますし、携帯・
スマートフォンとの両建てで、思い立ったときが勉強時間を実現できます。
まずは、試し読みで、「宅建主任への道しるべ」にお付き合いください。
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
■マガジン名
宅建主任への道しるべ
■発行責任者
TAMURA Yasuyuki
■公式サイト
http://www.hudousanetc.com/
■購読の登録・解除
http://www.mag2.com/m/0000XXXXXX.html
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇
