家づくりで泣く人・笑う人

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メルマガ名
家づくりで泣く人・笑う人
発行周期
隔週刊
最終発行日
2018年11月26日
 
発行部数
2,089部
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形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
生活情報 > 住宅 > 一戸建て

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『住まいづくり専門コンシェルジェ』が綴る家づくり総合マガジン
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ vol.189━ 2018.11.26━

《隔週刊》 家┃づ┃く┃り┃で┃泣┃く┃人┃・┃笑┃う┃人┃
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                         ~第189号~
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   ◆事業を成功に導くための、プロのコンサルタントの助言
   ◆あなたも「笑う人」になって豊かな生活を送りましょう!
                    《発行部数 約2,600部》
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

発行人の若本です。
いよいよ今年も残すところ約1か月となりました。
平成という時代も、半年で終わりを迎えようとしています。

この平成の約30年間で、どのくらいの住宅が供給されたでしょうか?

そしてバブルが崩壊して約28年、
長期のローンを払い続けた人たちの資産がどうなったでしょうか?

平成がスタートする前の10年間は、
住宅ローンの金利が例え5%でも、借金よりも資産が増えていた時代です。

中小企業診断士としての視点で、企業経営と同じく
『バランスシート』という指標で、国民の資産を概観してみました。

平成に入って新築を建てた人、新築マンションを購入した人は、
わずか一部の例外を除いて、”バランスシート不況”に陥っています。

今のままでは、この現象は新しい時代にも続き、
住宅を取得することで、資産を失う人が続出します。

つまり、個人の”不良債権問題”が、日本経済にマイナス影響を及ぼします。
「知的好奇心」のある方は、私が書いた以下のコラムをお読み下さい。

⇒ https://cms-hiroshima.com/answers/column/147/

会社勤務で、経理や財務の知識のある方や
ファイナンシャルプランナーなど、金融知識のある方ならすぐに気づきます。

欧米の住宅取得では、一般市民もこのことを知った上で
自宅の購入でも「不動産投資」として購入の可否を判断しています。

だから、欧米では住宅の価値が上がり続け、不動産が年金代わりになるのです。
新しい時代では、日本のこの状況を変えていきたいですね!

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 ▼ 建築費はこれから下がりますか? ~東京オリンピック後の建築費~
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来年10月の消費増税は、すでに既定路線となりました。
今は、駆け込み需要とその後の落ち込みへの経済対策中心の議論です。

住宅取得では、住宅ローン減税の拡充が検討されています。
現在、年末残高に対する最大50万円、10年間の減税を、
15年間に延ばそうという案が検討されています。
 
あくまで、自分が負担している所得税・住民税等の金額が上限で、
しかも年末残高の1%なので、効果は限定的です。
効果が実感できるのも、支払い開始後11年目から5年間です。

前回の増税時と同様「住まい給付金」も検討されていますが、
一定以上の年収を超えると対象外となります。

むしろ、皆さんが気になるのは増税前のほうが建築費が高く、
増税後は一時的な不況になって、建築費が下がるかどうかということでしょう。
特に2020年の東京オリンピック後は下がるという声が聞かれます。

      ●-----------------------
        二極化する建築費
      ------------------------●

結論から言えば、私は基本的に建築費は上がっていくと考えています。
それは、注文住宅で家を建てようとしている場合の話です。

なぜなら、これから人口減少と空き家の増加で新築の着工数は落ちていきます。
需要が小さくなれば競争が激しくなり、安くなるという予測もあるでしょう。

しかし、それは価格が明快な商品やサービスで、
数を増やすことで売上がカバーできる場合に限ります。

例えばヘアーカットの『QBハウス』のように、割安さが明快で、
サービスを限定することで顧客の回転数を上げられるビジネスです。
 
ビジネスは、基本的に『客単価×客数』で売上が決まり、
会社を維持するための利益は『損益分岐点売上げ』を常に超えることです。

つまり、固定費自体を大きく下げられない限り、
客数が減れば、客単価を上げざるを得ないのです。
住宅業界で、固定費自体を大きく下げることは困難です。

デフレ脱却が叫ばれ、物価が下がっていた2010年から、
増税を挟んだ5年間の大手ハウスメーカーの建築単価の推移で一目瞭然です。

以下、私が書いた新しいブログで詳しく解説しています。

⇒ https://e-sumaile.net/builder/house-maker/2

        ▽ ▼ ▽ 

注文住宅を建てる人は、毎年のように全く知識のない人たちが、
建築費の相場観や過去の金額を知らずに、営業マンとの商談がスタートです。

今後職人不足で手間賃も上昇し、客数は漸減で、固定費も下げられない中、
どのくらいの工事費が掛かるか、まったく知識のない人たちとの商談です。

「安さ競争」をするより「差別化競争」をすることで、
予算に余裕のあるお客さんを選別しようという動きが進むでしょう。

建築予算も少ないお客さんに、丁寧に要望をお聞きして
いい家を建ててあげようという会社は、優良企業にはなれません。

ローコストに向かう会社は、存続が危うくなるか、
土地を細分化して、とにかく販売総額を抑える建売業者しか残らないでしょう。

東京オリンピック後に、安くていい家を建てる業者さんが残るでしょうか?
少なくとも、注文住宅では望みが薄いと思います。

                        <発行人:若本修治>

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【 編|集|後|記 】

東京オリンピックが終わって、景気が減速すると思っていたら、
5年後の2025年に「大阪万博」が決まりましたね!

マインドも含めて、建設業界にとっても朗報で、
まだ建設需要は続きそうです。

しかし、建設業の労働者不足は深刻になるばかりです。

外国人労働者にも政府は門戸を広げるようです。
しかし、品質が高くなることは期待できず、コスト圧縮も限定的でしょう。

むしろ、住宅建築は需要自体が縮小するから、
1棟当たりの受注単価は上げて行かざるを得ません。

自然災害で収穫量が減った野菜の価格が高騰するのと同じです。
そんな状況を変えていく方策を私なりに考え準備をしています。

ではまた、お会いしましょう♪


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