投資の思考法

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メルマガ名
投資の思考法
発行周期
週刊
最終発行日
2019年01月12日
 
発行部数
5,674部
メルマガID
0001638938
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > マンション・駐車場経営

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■ 10年で余裕資金1億円クラブ ■
【運営母体:ビリオネアクラブ】
2019/1/12 メルマガ読者数5,812部

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JNPの浅羽です。

国家経済開発庁発表のODA動向報告によると、2018年現在の対フィリピンODA残高は1405億USD。国別でみると1位が日本で断トツのシェア41%、そこに2位の世界銀行、3位のアジア開発銀行が続きます。これらのODA案件の中で最も注目されてるのが日本支援のマニラ首都圏地下鉄事業です。

高度経済発展中のフィリピンで、今後の課題はインフラ整備と言われてますが、このような事業を推し進めていくことによりより成長が加速されていくことでしょう。


本題ですが、前回は”JNPの物件選定について”という事で、JNPがどのように投資用物件を市場から調達しているかについてお話ししましたが
今回は、JNPが調達した物件を、皆さんがどのように選べばよいかについてお話しします。

編集後記に続きます。

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■■ 編集後記

JNPでは、以下の目線で物件を調達しています。

1. レガスピエリア 15万ペソ/平米以下

2.パソンタモエリアの中級コンド
  12万ペソ/平米以下

3. パソンタモエリアのローカルコンド
   7万ペソ/平米以下

市場価格は上記の価格プラス約3~5万ペソなので、安価なお得物件のみを選んで調達しています。

上記の3つのカテゴリーの特徴は以下のようになります。

1、レガスピエリアの高級コンド

エリアはマカティーのほぼ中心部で高層のオフィスビルや高級コンドが連なる地域。道行く人はビジネスマンやこの地域に住むハイソな人々。

物件価格は15万ペソ~20万ペソ/平米、テナントの多くは外国人でフルファーニッシュ(家具、家電付き)の家賃は1000~1200ペソ/平米

2、パソンタモエリアの中級コンド

リトル東京やウォルターマートがあるパソンタモ通り沿い。フィリピンローカル居住区に面しているため短パンTシャツゴム草履の人種が多い地域

物件価格は11万ペソ~15万ペソ/平米、テナントは中国人をはじめアジアの人たちでフルファーニッシュの家賃は800~100ペソ/平米

3、パソンタモエリアのローカルコンド

同じくパソンタモ通り近くに立地する築20年以上のローカルフィリピン人が多く住むコンド。

物件価格は6万ペソ~8万ペソ/平米、ほとんどのテナントはフィリピン人で、家具、家電なしのベアと呼ばれるユニットの家賃は500~600ペソ/平米

上記の1がより高級で高価、安定的は収益を見込みやすいです。逆に3はより庶民的で安価、将来の資産価値を予想しにくい点はあるが、売買、賃貸ともに市場がでかく大幅な資産価値の上昇を望める可能性大です。

不動産の運営において、フィリピンと日本の圧倒的な違いは以下です。

1、購入時の利回りが一番低く、毎年上昇している。
 
2018年の物価上昇率は4.95%の見込みで、毎年、物件価格は約10%、家賃は約5~8%上昇している為、利回りは毎年上昇している。

2、物件を選ぶ際、利回りで比較してはいけない

目先の現状利回りで物件を比較すると失敗します。5年後、10年後に最も価格上昇してそうな物件を選びましょう。

ポイントは、テナントから人気があり、高稼働をキープできる優良物件です。

また、安価な優良物件程、価格上昇率が大きいので、それらを少しづつ買い進めていくことをお勧めしています。

高稼働をキープできる優良物件の詳細は、別途お話ししますが、JNPではこれらの条件を投資家目線で総合的に判断し、利益の出せる優良物件のみ紹介しています。

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