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老後は家の建て替えが必要?資金はどうやって準備する?

子どもが独立したり、定年が近づいてきたりすると、老後の住まいについて考える機会が増えるのではないでしょうか。戸建てに住んでいる場合は、住み替えやリフォームだけでなく、建て替えも検討するかもしれません。

建て替えによって自宅が新しくなれば、安心して老後を過ごせるかもしれません。一方で、建て替え資金をどうやって準備するかという問題もあります。今回は、老後に自宅を建て替えるメリット・デメリット、資金を準備する方法について解説します。

高齢者の住宅事情について

まずは高齢者世帯の持ち家率や建て替えの現状など、高齢者の住宅事情について確認していきましょう。

高齢者世帯の持ち家率

総務省の調査によると、65歳以上の高齢者がいる世帯の持ち家率(2018年)は82.1%となっています。持ち家率は減少傾向にあるものの、高齢者の8割超が持ち家に住んでいるのが現状です。

世帯構成別の持ち家率は、夫婦のみの高齢者世帯は87.4%、高齢単身世帯は66.2%です。一人暮らしをしている高齢者の約3割は賃貸住宅に住んでいます。

(参考)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P8」

建て替えの現状

総務省の調査によると、2018年の持ち家の取得方法のうち「建て替え」は565万6,000戸で、全体の17.2%となっています。

建て替えを行った住宅の建築時期で最も多いのは、1991~2000年の141万6,000戸(21.2%)です。次いで、1981年~1990年の104万8,000戸(18.3%)です。築30~40年で建て替えを実施するケースが多く、建て替え全体の約4割を占めています。

ただし、建て替えが必要かどうかは、物件の構造や状態によって異なります。適切にメンテナンスを行っていれば、築年数が古くなったとしても、必ずしも建て替えが必要になるとは限りません。

(参考)総務省「平成30年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計 結果の概要P6」

老後に建て替えを検討するきっかけ

多くの人は、どのようなきっかけで自宅の建て替えを検討するのでしょうか。老後に建て替えを行う理由として以下のようなことが考えられます。

  • 若いときに建てた自宅が老朽化している
  • 二世帯住宅/賃貸併用住宅に対応するため
  • 賃貸暮らしだったが実家を相続した

20代で自宅を建てた場合、定年を迎える頃には築30~40年となります。建物や設備の老朽化が気になる場合、リフォームだけでなく、建て替えは選択肢の1つとなるでしょう。

また、子ども世帯と一緒に住むための二世帯住宅、家賃収入を得るための賃貸併用住宅に対応することを目的に建て替えを検討するケースも考えられます。

さらに、相続した実家への住み替えも、建て替えのきっかけになるでしょう。建築時期が古くて建物が老朽化している場合は、大規模なリフォームが必要なこともあり、建て替えを選択肢に入れるかもしれません。

老後に自宅を建て替えるメリット

老後に自宅を建て替えるメリットは以下の通りです。

  • ライフスタイルにあった家を建てられる
  • 老後を安心して過ごせる

若いときに建てた自宅が、老後のライフスタイルに合うとは限りません。例えば、子どもが独立して夫婦だけの生活になれば、間取りが広すぎると感じることもあるでしょう。老後に建て替えを行えば、ライフスタイルの変化に対応した住みやすい家を建てられます。

また、建物が老朽化することで地震や台風などの災害リスクも高まります。建て替えによって建物を新しくすれば、耐震性や耐久性が高まり、老後を安心して過ごせます。

老後に自宅を建て替えるデメリット

一方で、老後の建て替えには以下のようなデメリットもあります。

  • まとまったお金がかかる
  • 建て替えが完了するまでの仮住まいが必要

自宅を建て替えるにはまとまった資金が必要です。しっかりとした資金計画を立てておかないと、老後の生活費が不足する可能性があります。

また、建て替えが完了するまでは自宅に住めないため、仮住まいを用意しなくてはなりません。賃貸物件を借りる場合は、家賃の支払いが必要です。

建て替え資金はいくら必要?

自宅の建て替えにかかる費用は、大きく「工事費用」と「諸費用」の2つに分けられます。

工事費用

建て替えの際は、現在住んでいる家の解体工事と新築する建物の本体工事が行われます。また、給排水や電気・ガスなどの付帯工事も必要です。

工事費用は、「坪(㎡)数 × 各工事の単価」によって概算金額を算出できます。物件によって異なりますが、解体工事は坪4~8万円、本体工事は坪50~70万円が相場です。また、付帯工事は本体工事の20%程度が相場となります。

あくまでも目安なので、実際に建て替えを行う場合は事前に見積もりをとって、正確な金額を把握する必要があります。

諸費用

建て替えの際は以下のような諸費用もかかります。

  • 印紙代(契約時)
  • 登記費用
  • 火災保険料
  • 住宅ローン手数料(利用する場合のみ)
  • 各種申請費用(長期優良住宅認定、建築確認申請等)

上記のほかに、引っ越し費用や仮住まいにかかる費用、新調する家電・家具などの購入費用も必要です。支払い時に困らないように、事前に費用を確認した上で多めに資金を用意しておきましょう。

老後の建て替え資金にはリ・バース60

建て替え資金を自己資金で準備できない場合は、住宅ローンを組むのが基本です。しかし、高齢になると住宅ローンを組むのが難しいかもしれません。その場合は「リ・バース60」を検討しましょう。

リ・バース60は高齢者向けの住宅ローンで、満60歳以上の方でも借り入れが可能です。毎月の支払いは利息のみで、元金の支払いは債務者が亡くなったときに担保不動産を売却して返済するか、現金で一括返済するかを選べます。

リ・バース60については、以下の記事で詳しく説明しています。

まとめ

自宅の建て替えを行えば、理想の住まいで老後を豊かに過ごせるかもしれません。ただし、建て替えにはまとまった資金がかかるため、老後の生活費に影響が出る恐れもあります。

建て替えを行う場合はしっかりとした資金計画を立て、必要に応じてローンの利用を検討しましょう。

執筆者紹介

「金融/不動産知恵袋」編集部
金融や不動産に関する基本的な知識から、ローンの審査や利用する際のポイントなどの専門的な情報までわかりやすく解説しています。宅地建物取引士、貸金業務取扱主任者、各種FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。

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