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【第2回】「頭金ゼロ」で住宅ローンが組めるの?

前回までのあらすじ(前回を見る
賃貸マンションに住み、長男の小学校入学を機にマイホーム購入を考え始めたファミリー。5000万円ほどの欲しい家が見つかり、FPさんのもとへ住宅ローンの相談にやってきました。ご夫婦が用意している頭金は600万円。パパさんの年収も600万円ほどです。4500万円の住宅ローンを組もうとしたところ、それでは少々借りすぎということをFPさんに指摘されてしまいました。はたしてご夫婦が理想のマイホームに住むためにはどうすればいいのでしょうか?今回は頭金について解説します。

登場人物

夫パパさん(35歳) 電機メーカーに勤めるサラリーマン。長男(6歳)と長女(1歳)の2人の子供を持ち、長男の小学校入学を機に、マイホーム購入を決意。

 

妻ママさん(33歳) 子育て真っ盛りの専業主婦。夫とは職場結婚。育児から解放されれば、働くことを考えている。

 

FP5FPさん(35歳) ファイナンシャル・プランナー。元OL。

 

 

 「頭金ゼロ」は非常に危険!じゃあ頭金はどれくらい用意するべき?

夫今の600万円位の年収と、マイホーム購入の頭金として貯めている600万円だと、5000万円の物件は買ってはいけない、ということですよね。つまり、もっと安い物件を探すか、頭金を貯めないといけないわけですね。

 

FP5はい。お二人のご家庭は、子育ての真っ盛りで、これからは教育費もかかってくる時期に入ります。なかなか、お金を貯めるのは難しいと思いますが、まずは頑張って貯蓄に励んで頂きたいと思います。そこで、住宅ローンの頭金について、解説をしておきましょう。最近は、変動金利が低いため、頭金ゼロでローンを組む人もいます。私は、非常に危険だと考えています。
マイホームを購入する際、どのくらいの頭金が必要になると思いますか?

 

妻雑誌や新聞などには、物件価格の2割と書かれていることが多い気がします。

 

FP5そうですね。では、なぜ2割と言われているのか、その理由を説明しましょう。新築のマンションや一戸建ての場合、物件の販売価格には、販売する不動産会社のコストや利益が含まれています。その合計が2割程度になると言われています。したがって、購入した時点で、物件の本当の価格は2割程度低いということになります。

 

odoroki-huhu2割も!

 

FP2もし、頭金がゼロで物件を購入していると、購入当初は、ローン残高よりも物件の時価の方が約2割ほど安い状態になっているんです。もし何らかの事情で、購入してすぐにその物件を売却する必要が生じた場合、売却できたとしても約2割のローンが残ることになってしまいます。

 

sbi005なるほど、頭金を2割出しておけば、購入時にローンの残高が物件の時価を上回ることはないですね。

 

FP2そうです。せっかく購入したマイホームをすぐに手放す事態というのは、なかなか無いとは思いますが、そうしたリスクに備えるために、「2割」という目安があるのです。しかし、そのリスクを防ぐためには、実は2割の頭金では足りません。なぜなら住宅の購入には、物件価格以外に諸費用が必要になるからです。

 

夫どんな諸費用があるんですか?

 

FP5不動産の取得に関わるものでは、登録免許税や登記費用、不動産取得税などがあります。また、住宅ローンを組むときには、ローンの事務手数料などもかかります。合計すると、新築物件なら物件価格の5~7%、中古物件の場合は仲介手数料が必要なので10%くらいになるでしょうか。

 

aseri-mうわー、結構お金がかかるんですね。

 

FP2つまり、5000万円の物件の場合、2割にあたる1000万円の頭金を用意しても、それとは別に諸費用で250~350万円かかるということです。あと、もうひとつ気を付けてほしい点があります。ありがちなことなんですが、貯蓄の全額を頭金にしてしまうことです。仮に1000万円の貯蓄があったとしても、全額を頭金にしてはいけません。不測の事態に備えて、最低100万円、お子さんがいる家庭であれば200万円ほどはとっておくべきでしょう。

5000万円の新築物件を購入する場合
 手数料(5%~7%) 250~350万円
 イザという時のための貯金 200万円
+頭金 1000万円
 FPさんが見立てた必要合計額 1450~1550万円

 

aseri-m600万円の貯金と合わせても、あと850万円貯めないとダメなのか。やっぱり5000万円の物件というのはムチャなのかなぁ……。マイホームは夢で終わるかもしれないなぁ(ガックリ)。

 

FP2そう肩を落とさないで(笑)。今まではちょっと厳しいことを言ってきましたが、実際、その金額を貯めるのは大変だと思います。ですので、とりあえず頭金2割を目標に、貯金を頑張りましょう。2割を目標に貯めていけば、手数料などの諸費用を支払い、貯金も多少残しつつ最低1割は頭金に回せるはず。現在の低金利であれば、1割の頭金で住宅ローンを組んでもよいのではないでしょうか。ただし、「頭金ゼロ」だけは絶対にいけません。

 

妻頭金ゼロでローン組むことが、いかに無茶なことなのかが良く分かりました。

 

FP5そもそも、貯蓄ができない人が、住宅ローンを組んで、きちんと支払っていけるとは思えません。貯蓄ができる人は、お金を計画的に使うことができる人とイコールです。それができない人は、住宅ローンを組む資格が無いと言っていいと思います。だから、お二人は、その点は合格していますよ。

 

sbi009ホッ。

 


文/松岡賢治

金融ライター、ファイナンシャル・プランナー。シンクタンク、証券会社のリサーチ部門(債券)を経て、96年に独立。

◎第2回目のポイント
「頭金は物件価格の2割を目標に貯める」

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