2017年5月17日に行われた、ユニゾホールディングス株式会社2017年3月期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料
2017年3月期決算説明会
小崎哲資氏：社長の小崎です。本日は大変お忙しい中、当社の決算説明会にご出席いただきありがとうございます。
当社はビル賃貸事業を中心とした不動産事業とホテル事業を2本の柱として、事業を推進しています。
なお2015年度に住宅分譲と倉庫（事業）から完全撤退している点を改めて確認させていただきたいと思います。
株主数は2017年3月末現在で18,385名となっています。
1年前（2016年）の3月末時点の株主数が8,558名でしたので、株主数は前期比1万名弱の増加となっています。大株主につきましては、ご覧のとおりです。なおJCRの外部格付けにつきましては、引き続きBBB＋の格付けを維持しています。
決算概要
続いて、決算概要についてご説明いたしますが、その前にマクロ経済環境についてコメントさせていただきます。
2016年度の経済情勢を振り返りますと、日本経済は新興国経済の減速の影響が見られましたが、基調としてはゆるやかな回復を続けました。
今後につきましては、中国経済の不透明感の強まり、米国の新たな通商政策や英国のEU離脱による不確実性の高まり、欧州の政治不安の影響等に留意する必要があると考えています。
2017年3月期連結業績
連結業績の概要についてご説明いたします。2016年度の連結業績につきましては、売上高は389億円と前期比20.1パーセントの増収となりました。
営業利益は131億円と23.8パーセントの増益。経常利益は98億円と15.6パーセントの増益となりました。当期純利益は前期における、固定資産売却による特別利益の剥落等もあり、5.2パーセント減の62億円となりました。
ご覧のとおり、2016年度は業績予想比、若干未達ではございましたが、第二次中期経営計画最終年度の主要な数値目標を1年前倒しでほぼ達成することができました。
なお昨年度の新規投資額は1,428億円と、昨年11月に550億円から上方修正のうえ公表した1,100億円の目標をさらに上回る順調な仕上がりとなりました。
セグメント別情報（1）不動産事業
続いてセグメント別のご説明に移ります。不動産事業につきましては、国内では退去の防遏（ぼうあつ）に努めつつ、賃料の改定及び新規入居獲得にも注力いたしました。
また米国においても退去の防遏に努めつつ、新規入居獲得に注力しました。さらに米国での物件取得の拡大等により、売上高は前期比20.7パーセント増、営業利益は前期比28.2パーセント増の、大幅増収増益となりました。
セグメント別情報（2）ホテル事業
続いてホテル事業についてご説明させていただきます。ホテル事業につきましては、新規ホテルが寄与したこと等により、売上高は前期比プラス18.4パーセントの大幅な増収となりました。
営業利益につきましては、10月以降、既存ホテルで稼働率及び客室単価ともに弱含んだことに加え、2017年度の新規ホテル開業準備関連費用等の増嵩（ぞうすう）により、前期比10.3パーセントの増益にとどまりました。
連結財政状態ー資産
次に財政状態の説明に移ります。流動資産は新規投資のための資金等により、現預金が増加したこと等により、前期末比で300億円の増加となりました。
固定資産はオフィスビル取得等により、有形固定資産が1,345億円増加したこと等から、前期末比で1,356億円の増加となりました。
この結果、2017年3月末の資産合計は、前期末比で1,657億円増の6,323億円となりました。
連結財政状態ー負債・純資産
2017年3月末の負債合計は、オフィスビル取得等による借入残高の増加を主因に、前期末比1,446億円増の5,568億円となりました。
純資産合計は前期末比、210億円増の755億円となりました。これは昨年7月に実施した公募増資により資本剰余金が69億円増加したことに加え、利益剰余金が47億円増加したこと等によるものです。
2017年3月末の自己資本比率は、前期末比0.3ポイントプラスの11.9パーセントとなっています。また含み益は前期末比、276億円増加の1,637億円となっています。
連結キャッシュ・フロー
キャッシュ・フローにつきましては、2017年3月末における現金及び現金同等物は、営業活動により50億円増加。投資活動により1,306億円減少。財務活動により1,441億円増加したこと等から、前期末比で207億円増加して404億円となっています。
営業キャッシュ･フローが50億円と、前期比107億円のマイナスとなっていますが、これは法人税等の支払額増加、ホテル用地及びアメリカの新規取得物件のデポジット等によるものです。
より実態のキャッシュ･フローを表す当期純利益＋減価償却費の値は144億円と、前期の134億円を10億円上回るものとなっています。
投資活動及び財務活動による、キャッシュ･フローの（マイナスの）ご説明につきましては、それぞれオフィスビル取得等に伴う、固定資産の取得及びオフィスビル取得資金の調達等が主な要因となっています。
テナント賃料に関する収益認識基準の変更について
テナント賃料に関する収益認識基準の変更についてご説明いたします。まず変更内容ですが、変更前は賃料収入をキャッシュベースで認識する方法でしたが、変更後は賃料収入について、契約期間で按分（あんぶん）する方法となっています。
変更理由をご説明いたしますと、アメリカの賃貸物件が増加しまして、賃貸可能面積等も国内と同規模になる中で、フリーレント期間により収益が大きく変動する状況となりました。
この状況の元で、当社グループの実態をより適切に反映するために、今般収益認識基準を変更したところです。なお当該変更による影響額は、下の表のとおりです。
米国子会社の決算期変更について
米国子会社の決算期変更についてご説明いたします。まず変更内容ですが、すべての米国子会社の決算期を、今年の4月以降、2月末から3月末に変更するというものです。
変更理由といたしましては、米国賃貸物件の増加に伴い、賃貸可能面積も国内と同規模となってきているため、当該決算期の相違による影響が増大してる中で、連結財務諸表に当社グループの実態をより適切に反映させるため、米国連結子会社の決算期を、当社グループの連結決算期に統一いたしました。
この変更による影響額は3億6,700万円となりますが、これはPLにはヒットさせずに、今年の第1四半期の利益剰余金に、直接加算するという形で調整させていただきます。
2018年3月期予想（2017／4〜2018／3）
次に、今年度の業績予想についてご説明いたします。
売上高516億円。営業利益166億円。経常利益110億円。当期純利益72億円を計画しています。この計画値につきましては、売上高及び利益項目すべてにおいて、過去最高を目指すものとなっています。また2017年度の新規投資額は、850億円を計画しており、有料収益物件投資に引き続き取り組んでまいります。
東京都心5区のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率推移）
続いて国内の不動産市況についてご説明いたします。東京都心5区のオフィス市況について、平均募集賃料と平均空室率の推移をグラフで示しています。
東京都心5区の空室率が3パーセント台半ばまで低下する等、需給の改善基調が続いています。また賃料も上昇が続いています。
東京23区の大規模オフィスビル・供給量推移
東京23区の大規模オフィスビルの供給推移を示しています。ご覧のとおり、2018年、2020年につきましては、かなり高い水準の供給量が見込まれているところです。
日本の地価動向
商業地の地価動向について、2001年を100とした指数で示しています。東京圏など都市部では、2014年から上昇が続いております。全国でもここにきて底を打ってきたというところです。
NY・マンハッタンのオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率推移）
NY・マンハッタンミッドタウンのオフィス市況でありますが、平均募集賃料と平均空室率をグラフで示しています。空室率は2007年にリーマンショックの前ですが、5パーセント台前半まで下落した後、一時11パーセント台まで上昇しましたが、ここ5年間は概ね9パーセント台で、安定的に推移しています。一方、賃料は一時的な振れはありますが、長期的には上昇基調を続けているところです。
ワシントンD.C.のオフィス市況（平均募集賃料・平均空室率推移）
ワシントンD.C.のオフィス市況でありますが、平均募集賃料と平均空室率をグラフで示しています。
空室率は最近5年間は、12パーセント前後で安定的に推移しています。賃料も長期的に見て、安定的に推移しているところです。
優良物件投資の推進① 物件数の推移
続いて当社事業の状況について、セグメントごとにご説明いたします。当社の不動産事業について、ご説明いたします。
当社は2011年度以降、優良収益物件投資に積極的に取り組んできており、保有物件数は2011年3月末比10倍以上になっています。
2017年4月末時点の保有物件数は、契約済みを含め98物件となっており、第2次中計目標の保有ビル100棟を1年前倒しでほぼ達成しました。
優良物件投資の推進② 賃貸可能面積の推移
続いて賃貸可能面積の推移です。賃貸可能面積は2017年4月末時点で、2011年3月末比7倍以上となりました。またアメリカでの取得が進んでおり、米国物件の賃貸可能面積は、国内物件とほぼ同等となりました。
当社保有物件一覧
2017年4月末時点での、契約済み物件を含む保有ビル一覧です。ご覧のとおり、2016年度に取得及び2017年4月までに取得契約を締結した物件に色を付けて表記しています。
2016年度につきましては、国内においては東京都心を中心に、海外においてはワシントンD.C.において、ポートフォリオを拡充しています。
今後とも国内外を問わず、優良収益物件投資への投資を進め、さらなるポートフォリオの拡充、収益の極大化を目指してまいります。
ホテル客室数・棟数の増減
続いてホテル市況についてご説明します。まずホテルの新規供給について、これまでの動きと今後の新増設計画についてご説明いたします。
28ページは、最近までのホテルの客室数、棟数の増減についてのグラフです。ご覧のとおり、ホテルの新規供給は、2008年以降増加ペースが鈍化してまいりました。
ホテル新増設計画
しかしながら、訪日外国人数の増加を背景に、ここにきて新増設計画が大幅になっていることがおわかりになるかと思います。
訪日外国人数
訪日外国人数の推移についてまとめてあります。ご覧の通り訪日外国人数が大幅に増加し、2016年には年間2400万人を突破したわけです。
延べ宿泊客数の推移（日本人・外国人別）
延べ宿泊客数の推移と、日本人宿泊客、外国人宿泊客の内訳を示しています。ご覧の通り2016年を見てみますと、外国人宿泊客は増加したものの、日本人宿泊客は減少し、全体を押し下げる要因となっています。
延べ宿泊客数の推移（宿泊施設タイプ別）
年別の延べ宿泊者数の、宿泊施設タイプ別を示しています。
2016年は全体で前年比マイナスになっています。宿泊者数の増加がずっと続いてきたビジネスホテルでも、2016年は前年比マイナスとなっているわけです。
ビジネスホテルの市場動向（日本人・外国人別）
このビジネスホテルの動きにつきまして、やや詳しくお示ししたのが33ページです。右側のグラフでおわかりになりますように、昨年2016年に前年比マイナスとなっておりますが、これは日本人宿泊客の減少が、響いているということです。
ホテル事業の拡大
当社のホテル数及び客室数の推移を示しています。2012年3月末時点で、合計8ホテルでございましたが、2017年4月末時点で、14ホテルを保有･運営しています。昨年度は2016年6月に、ホテルユニゾ銀座7丁目、7月にユニゾイン八丁堀をオープンしました。
今年度はユニゾイン京都河原町市場、ユニゾイン神田駅西、ユニゾイン金沢百万石通り、ホテルユニゾ大阪心斎橋、ユニゾイン神戸三宮、ユニゾイン新大阪の、6ホテルのオープンを予定しています。
これら6ホテルを含め、今後16ホテルの開業を計画しており、合計で30ホテル、7021室まで拡大予定となりまして、第2次中計の計画開発中案件を含む、ベースの目標であった30店舗6000室は、1年前倒しで達成することができました。
さらに2018年3月末までに、20店舗4326室の稼働を予定しており、稼働ベース目標の20店舗、4000室の達成につきましても目途がついたところです。
当社ホテル一覧（リスト）
当社保有運営ホテルの一覧です。当該一覧表につきましては、今回から新たに加わった新ブランド、ユニゾインエクスプレスを含めた、3ブランド別の表となっています。各ブランドカラーでハイライトしました、計画ホテルも含めホテルユニゾで12店舗。ユニゾインで13店舗。ユニゾインエクスプレスで5店舗。計30店舗となっています。なお新ブランド、ユニゾンエクスプレスにつきましては、後ほどご説明いたします。
当社ホテル一覧（地図）
30ホテルの所在を示す、日本地図です。ご覧のように当社は、2ブランドから3ブランド体制へ拡大し、大都市及び地方中核都市中心部の、至便な立地にこだわりながら、北は札幌から南は鹿児島まで、全国展開を加速してきています。今後も引き続き3ブランド体制の下、ホテル事業の全国展開をさらに加速してまいります。
株主還元（配当）について
資本政策の基本方針と配当についてご説明いたします。 当社の資本政策の基本方針は、「安定方針」と「自己資本の充実」の二つをバランスよく行っていくことであり、このバランスこそが株主のみなさまへの、大概の利益還元になると考えております。今期の配当につきましては、
第2次中期経営計画の仕様数値目標を、1年前倒しでほぼ達成したこと。並びに今後の事業展開等を勘案し、期末配当40円と前期比5円の増配を予定しています。また2018年3月期配当は、通期80円と前期比さらに5円の増配を予想しています。
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