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夢の「不動産一棟買い」で人生を変える方法。サラリーマンはなぜ有利なのか?

いま、賢いサラリーマンが密かに注目する投資があります。それは「中古一棟買い不動産投資」。超低金利を追い風に、年収と同等の利益をコンスタントに稼ぐ「サラリーマンならではの手法」とは一体どんなものなのでしょうか?この記事では、一棟買い成功者3名の事例をご紹介するとともに、その共通点を、不動産投資コンサルティングのスペシャリスト・午堂登紀雄氏に伺います。

【4月14日(土)東京】午堂氏登壇の無料セミナー開催! 長期安定運用できる不動産投資とは?

「サラリーマン属性」は最強の武器だった! 一棟買い成功の事例集

不動産投資で富裕層サラリーマンになった人たちは何をした?

投資した物件そのものが担保となるため、金融資産や他の不動産がなくても、安定した一定以上の収入さえあれば始められるのが不動産投資の魅力です。それでも、マンションの一棟買いというと投資額が大きすぎると感じ、尻込みする人も多いのではないでしょうか? 今回お話を聞いた3人は、年収700万~1,000万未満ですが中古マンション一棟買いに踏み出して成功した人たちです。それぞれの投資の背景や決め手、収支の状況などを詳しく教えていただきました。

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成功(1) 小遣いゼロの危機から月収96万円。これぞ“余裕の笑み”

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不動産関係の仕事をしている小林孝之さん(仮名)は、奥様と中学生の娘さんと小学生の息子さんの4人で東京都内に暮らしています。仕事柄、不動産投資の知識を活かそうと、区分マンション一室を購入しましたが、月々の収支はマイナスでした。

「自分の小遣いを削るのは覚悟していました」と言いますが、息子を中高一環の有名校に通わせたいという奥様の希望を叶えるには、新たな収入の柱が必要だと思っていたそうです。

インターネットで情報収集を始めた小林さんは、やはり自分に向いているのは不動産投資だと確信し、数社のセミナーを受講しました。物件価格が高額ということに不安はあったものの、中古一棟買いだからこそ得られる利益に期待して、投資を決断したそうです。

そして昨年、三重県内の市中心部まで10分圏内かつ最寄り駅まで徒歩10分という立地の鉄骨造 築20年の物件と、大阪府内で駅からバスで15分ほどあるものの、近くに2つの大学がある鉄骨造 築27年の物件を購入。どちらも購入時点の入居率が8割を超えていたことで、「中古物件には既に入居者がいて、買った直後から確実な収入が見込めるのは安心材料でしたね」と、中古一棟買いならではのメリットを教えてくれました。

中でも決め手となったのは、どちらの物件も仕入れから賃貸管理まで同じ不動産会社が一括して行っていることだったと言います。入居率アップがその会社の利益に直結するので、地場の不動産紹介会社に直接営業をかけ、優先的に紹介してもらったり、日々の清掃などはもちろん、入居者の要望やクレームに早く対応するなど、入居率維持へ積極的に取り組んでいることを評価したそうです。

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購入後の入居率は、三重が89%から96%、大阪は81%から87%に伸び、家賃収入から月々の返済額を引いた毎月の収入は、当初の想定を上回り96万円を超えているそうです。区分マンションのマイナスを十分に補い、「月々の貯金額も増えて、生活に余裕が生まれています」と話した小林さんは、絵に描いたような“余裕の笑み”を浮かべ、「それでも小遣いは変わらないんですよ」と、笑顔のまま話してくれました。

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成功(2) 都内と埼玉に中古二棟を購入、月20万超の黒字転換を達成

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結婚3年目、ご主人と二人暮らしで、休日のショッピングが息抜きという田村樹里さん(仮名)は、上場企業で経理の仕事をする32歳の女性です。大学卒業後すぐにいまの会社に就職し、結婚までは実家から通勤していたため、洋服やアクセサリーを買う以外は給料のほとんどを貯金に回していました。

田村さんが不動産投資を始めたのはまだ独身だった5年前。大学からの友人が勧めてくれた区分マンションを一室購入。この物件の年間収支がわずかながらプラスになったことで、翌年さらに二室を購入しました。この頃には貯金が1,000万円近くになって余裕もあり、少々の赤字であれば、資産を得た上で節税にもなると考えていました。

「ただ、仕事柄なのか、赤字が続くと不安になるんです」と照れ笑いを浮かべ、3室のうち1室が半年空室になったときが辛かったと打ち明けてくれました。その頃、結婚前から不動産投資の理解者だったご主人に相談。「空室のリスクが軽減されて、赤字になりにくいらしいよ」と言われ、中古一棟買いを検討し始めたそうです。

それでも、既に不動産を所有している田村さんは、銀行の融資が下りるのか不安を感じていたそうです。ところが、「銀行が重視するのは私の年収と支出の内容だったようで、区分でローンを組んでいることはマイナスにはなりませんでした」と、融資の不安は杞憂だったと田村さん。

そして、物件を決めるにあたっては、現地に赴き自分の目で確かめた上で、都内の鉄骨造 築25年8,820万円の物件と埼玉県内の木造 築24年3,240万円の物件への投資を決断。「女性が不安を感じるような物件は避けたくて…。都内の物件は近くにコンビニと交番があって、明るく安全だと思いました。埼玉の方は、リフォーム後で清潔だったことと、周辺相場に対して割安で満室状態が続いていたのがポイントでした」と話してくれました。

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結果、月々の収支は26万円近い黒字となり、ローンの支払いと固定資産税を引いた年間収支もプラス270万円に。「区分の赤字を合わせても年間250万円の黒字は堅いですね」と、プロの指使いなのか、心地良いリズムで電卓を叩き、計算結果を見せてくださいました。

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成功(3) 株で築いた資産で“大人買い”満室経営で安定収入をゲット

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神奈川県在住で県内の機械メーカーに勤務する石川一哉さん(仮名)は、趣味が株やFXという36歳の独身男性。趣味の成果か金融資産は2,000万円を超え、資産形成への興味・関心が強く、様々なセミナーに積極的に参加していたそうです。

そうした中で、確実な利回りが期待できる投資先として、不動産を候補の一つに考えるようになりました。あるセミナーで知り合った方から、不動産投資の中でも市況に合っていると、中古一棟買い投資を強く勧められ、その方が信頼している営業担当を紹介してもらうことになりました。

これは石川さんにとってありがたかったと言います。というのも石川さんは、「大きな投資ほど、素人の自分が判断するのではなく、プロに任せるべき」という信念を持っていました。そして「投資の内容の前にまず人を判断」の考えで、半年以上にわたり対面や電話、メールで情報交換を続けたと言います。

また、その営業担当は、石川さんを引き合わせた方から、自分の投資状況がわかる明細を何でも見せていいと言われていると話し、実際に通帳の明細まで見せてもらったそうです。

そうしたやり取りを経て、営業担当を信頼。具体的な投資物件の提示を依頼しました。「この人ならと思ったプロがしっかり準備してくれ、仮に複数空き部屋が出ても運用がプラスになるとわかったので迷いませんでした」と、すぐに購入。「信じて任せていましたから、物件の現地確認もしていません」と、胸を張りました。

石川さんが投資した物件は、愛知県にある鉄骨造 築26年で8,860万円。投資前後の計2年満室なのは、国道が近く、車があれば不便のない地域で、元々入居率が高く退去率も低いと説明を受けたそうです。が、石川さんは、そのことにあまり興味はなく、「営業に任せているから当然」と思っているようでした。

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収支は月々33万3,873円の黒字で、ローンの支払いと固定資産税を引いた年間でもプラス約340万円。「安定して貯金が増え将来の不安が減りました。株とFXにつぎ込みすぎないよう気を付けています」と話しながら時折見ていたスマホの画面表示は、株価チャートの「日足」でした。

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「高年収サラリーマンの強みを最大限に活用」午堂登紀雄氏の分析

中古マンションの一棟買いで成功している人には、どんな共通点があるのでしょうか?今回取り上げた3名の成功事例を、不動産投資コンサルティングのスペシャリスト・午堂登紀雄氏に分析してもらいました。

午堂登紀雄/米国公認会計士(CPA)。株式会社エディビジョン代表取締役や一般社団法人 事業創造支援機構代表理事をつとめる。不動産投資のコンサルティングなども行う。有料メルマガ「午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門」では国家や会社に依存しない生き方の実践法などを紹介している

午堂登紀雄/米国公認会計士(CPA)。株式会社エディビジョン代表取締役や一般社団法人 事業創造支援機構代表理事をつとめる。不動産投資のコンサルティングなども行う。有料メルマガ「午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門」では国家や会社に依存しない生き方の実践法などを紹介している

午堂氏によると、不動産投資の最大のメリットは、自分の労働に依存しない収入で家計を支えられること。「一般的な仕事では、病気や会社都合で給料が減ったり、リストラに遭うこともある。老後も年金だけでは心もとない」などの理由から、働かずに副収入が得られる不動産投資に注目する人が増えているそうです。

ただし、気をつけたいのは空室や賃料の下落で、「もし賃料が返済額以下に下がれば“手出し”が発生し、むしろ家計を圧迫してしまう」ことも。不動産投資は、何も考えずに成功できるほど甘いものではないわけですね。

そのうえで、午堂氏が3人の成功要因として挙げるのは、空室や賃料下落、修繕等の収益圧迫要因にも耐えうる“安全重視”の投資スタンス。午堂氏は「大きなキャッシュを生む安全な物件の取得には融資が欠かせない」としたうえで、「一般的なサラリーマンよりも高い3人の年収が、融資において有利に働いた」と分析しています。

また、午堂氏は、本業を持つ人は賃貸経営に多くの時間を割けないことから、「信頼できる管理会社に任せられるかどうかも不動産投資の成否を決める大切なポイント」と指摘していました。

「一棟買い不動産投資」のすべてが分かる無料セミナーのご案内

今回、中古マンション一棟買いの不動産投資で成功した3人の成功事例を紹介してきましたが、実はいずれの事例も株式会社kellybucks(ケリーバックス)で一棟買いした方々のものでした。

そこで気になってくるのが、本当にサラリーマンでも副業でのマンション経営が可能なのか?kellybucksで物件を購入した人は、なぜ安定した利回りを出せるのか?ということ。

それらの疑問を解消すべく、来たる4月14日(土)にAP東京八重洲通り・セミナールームPにて、kellybucksとまぐまぐが共催する無料セミナー『これからはじめる不動産投資』 -成功事例に学ぶ「マンション一棟買い」の勝ち筋とは?- を実施します。

登壇者紹介

120-150ゲスト講師/午堂 登紀雄(ごどうときお)
米国公認会計士(CPA)。1971年生まれ、岡山県出身。株式会社エディビジョン代表取締役。有料メルマガ「午堂登紀雄のフリー・キャピタリスト入門」では、国家・企業のリスクから自分を切り離し、所得を増やす&減らさないためにできることを、様々な分野から考察・紹介している。

sumimoto-120-150講師/住本 明日菜(すみもとあすな)
株式会社kellybucks 営業部所属。営業ウーマンとして日々お客様の要望や疑問、不安点に接しており、同社主催のセミナーでは講師として登壇。自身の営業活動で得た知見を元に、セミナー来場者に向けて不動産投資の上手なはじめ方について解説している。率直かつ分かりやすい語り口が好評。

第1部のゲスト講師は、今回の記事にも登場した午堂登紀雄氏です。MONEY VOICE提供講演として、午堂氏の不動産投資経験を踏まえて「リスクを軽減しつつ安定的なキャッシュフローを得るために大切だと考えていること」について語ります。

また、kellybucks提供講演として、同社で営業ウーマンとして数多くの成功事例を見てきた住本明日菜氏が講師として登壇します。

第2部では、バイサイドの午堂氏が、セルサイドの住本氏に質問をぶつける形で対談を開催。午堂氏は、「投資家目線でいろいろな角度で突っ込みを入れたい」と意気込んでいます。

さらに第3部では、より詳しく不動産投資の疑問を解決できる個別相談会も実施。新たな投資先を探している人、不動産投資に関心がある人、将来に備えて資産を築きたい人に、うってつけのセミナーです。

【東京駅開催】無料セミナー『これからはじめる不動産投資』
成功事例に学ぶ「マンション一棟買い」の勝ち筋とは?

◆開催日時:2018/4/14(土)14:00~17:00(開場 13:30)
◆会場:AP東京八重洲通り セミナールームP(7階)
◆住所:〒104-0031 東京都中央区京橋1丁目10番7号 KPP八重洲ビル
◆アクセス:・JR「東京駅」八重洲中央口 徒歩6分
・東京メトロ銀座線「日本橋駅」B1出口 徒歩約5分
・東京メトロ銀座線「京橋駅」A1出口 徒歩約4分
・都営浅草線「宝町駅」6番出口 徒歩約4分
◆MAPhttps://goo.gl/maps/H23eCPFnLRP2
◆プログラム
【第1部】
●MONEY VOICE提供講演 / ゲスト講師:午堂 登紀雄
不動産投資のリスク軽減方法とキャッシュフローを生む原理原則
…不動産投資をはじめる前に失敗しないために知っておくべきことや、安定的にキャッシュフローを生むために守るべき原理・原則について、午堂氏自らの不動産投資経験を踏まえて語ります。

●kellybucks提供講演 / 講師:住本明日菜
一棟マンション投資で安定した『利益』を長期的に保つ方法
…数多くの顧客をサポートし、成功へと導いてきた営業ウーマンが事例を元に、長期的に安定した『利益」を保つ一棟マンション投資について解説していきます。

【第2部】
●午堂 登紀雄 × 住本 明日菜 特別対談
バイサイド&セルサイドの不動産投資のプロが徹底討論
「今から不動産投資をはじめて勝つ方法」(仮)

【第3部】
●kellybucks主催 個別相談会

 

Source:kellybucks

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