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【第2回】住宅ローンって何で借り換えるの?借り換えることで得られる『2大メリット』を解説!

借り換えの2つ目の目的は、将来の金利上昇リスクを回避するというものです。現在、変動金利で借りている人は、返済終了までの金利が固定されている住宅ローンに金利上昇前に借り換えることで、総返済額を確定させ、金利が上昇しても返済額が増えないようにするのです。

この場合、借り換え後の住宅ローンは、残りの返済期間をカバーしなければならないので、10年以上の長めの当初固定金利型や、「フラット35」などの全期間固定金利型が選択肢となってきます。したがって、この借り換えは、現在借りているローンの金利よりも、借り換え後のローンの金利のほうが高くなることが想定されます。つまり、利息を減らす効果は期待できません。むしろ、変動金利型から全期間固定金利型に借り換えた場合は、ほぼ目先の毎月の返済額は増えることになります。

それでも、この借り換えをおススメする理由は2点あります。
1点目は、住宅ローンの総返済額を確定することは、安定したライフプランを送る上でとても大切だからです。住宅ローンの支出額は人生で最大といえるもの。金利上昇による返済額の増加は、家計に大きな打撃を与えます。最終返済まで月々の返済額が変わらない住宅ローンへの借り換えで増える利息は、金利上昇リスクを回避するための保険料といえるでしょう。
もし仮に、現在の返済額よりも借り換え後の返済額の方が多くなってしまったとしても、金利が上昇した場合は、借り換えで増えてしまった返済額よりも高くなってしまう可能性もあります。その点からも借り換えた方が安心感を得られるのではないでしょうか。

2点目は、国内の金利が上昇する可能性が高まっているからです。前回述べたように、早ければ来年の2016年から本格的に上昇する可能性が出ています。過去のケースを見ると、金利上昇期の初期段階は、期間が長めの金利ほど大幅に上昇する傾向があります。金利が上昇し始めてからでは、全期間固定金利型への借り換えは、難しくなってしまいます。


2013年11月から2014年10月の間、住宅ローンの借り換えをした人の借り換え先の金利タイプの内訳。当初固定金利型と変動金利型が約4割ずつとなっているが、全期間固定金利型も2割強となっている(住宅金融支援機構「2014年度 民間住宅ローン借換の実態調査」より)

以上、借り換えをする目的、そこで得られるメリットについて説明をしてきました。すでに借りているローンの種類や今後のライフプランによって、どの目的を優先するのかは変わってくると思います。しかし、いずれにしても、住宅ローンの借り換えというのは、“繰り上げ返済”や“返済条件の変更”などとは違って、住宅ローンをいったんリセットすることなのです。そのためには、ライフプランを考える、あるいは見直すといった作業が不可欠。目先の損得に振り回されず、じっくりと考えたいものです。

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文/松岡賢治
金融ライター、ファイナンシャル・プランナー。シンクタンク、証券会社のリサーチ部門(債券)を経て、96年に独立。
企画/制作 まぐまぐ

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