2018年6月29日に日本証券アナリスト協会が主催して行われた、スター・マイカ株式会社2018年11月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお伝えします。IR資料
-PL- 過去最高の売上・利益達成へ向け視界良好
水永政志氏：おはようございます。いつもお世話になっております。
Web上に公開しております決算説明資料を使いまして、まず全体の決算の概況及び今回の通期の予想、ならびに最近のトピックス等々の話をします。どうぞよろしくお願いいたします。
PLの概況です。
今回の中間決算では過去最高の売上・利益を計上しております。
過去3期のPLの比較をスライドに出しております。売上高は、中間の比較で（今期は）175.5億円で、前年から42.7パーセント増えています。
売上総利益は127.3パーセント、営業利益は131.2パーセント、経常利益で137パーセントということですので、前年と比較して上期の実績がかなり積み上がっています。
全事業において業績が好調に推移
これを少しブレイクダウンしまして、セグメント別に出しております。
前回のご説明では、主たる事業は「中古マンション」と言っていたのですが、リノベマンションと呼び方を変えております。
リノベマンション事業の売上高を見ていただきますと、111.6パーセント増加となっております。
うち賃貸が前年同期比114.3パーセントとなっております
スライド記載のうち「売買」は売却金額です。これが111.1パーセントですので、前年同期比でいいますと1割ちょっと伸ばしており、本業の分野については着実に積み上げているところであります。
同じリノベマンション事業の売上総利益、粗利は、賃貸の部分が110.8パーセントです。そして売買の部分が105.1パーセントです。売上よりは若干、伸びが少ないように見えますが、いずれも堅調に積み上げているところであります。
ご質問の出そうなところを先に申し上げておきます。賃貸収入の利益率が67.9パーセントは、昨年、一昨年からすると少し下がっているのではないかというご質問があるかと思うんですけれども、これは家賃売上に対する家賃粗利の比率ですから、家賃売上の中に占めている賃貸原価が関係しています。
賃貸原価とは何かというと、例えば固定資産税とか管理費、修繕積立金という部分です。固定資産税の割合が高くなるということはないので、修繕積立金の割合や管理費の割合が高くなっているということです。
我々は地方展開していますので、地方限定で見ますとグロスの家賃が安いわけです。例えば福岡に行くと家賃が10万円前後となっています。しかし、家賃が東京より安いからといって管理費が安くなるわけではないので、管理費の賃貸原価比率は高くなります。それにより若干、粗利率が下がってきているということで、もう少しこの傾向が強まると思いますけれども、これは特段問題はないということになります。
これも質問が出る前にお答えしますと、賃貸の部分の10.1億円の購入時の利回りです。不動産投資だと考えて家賃利回りがどれぐらいの利回りかと計算しますと、ネットで約6パーセント台です。東京でも6パーセントを超えておりますし、地方都市においても、おおむね6パーセント台後半で買っております。REITでも6パーセント台で買えませんから、そういう意味では利回りが高いということにもなっています。
あとは売買（の売上総利益）が（前年同期比）105.1パーセント、利益率15パーセントと、落ちているように見えるんですけれども、これは現在、空室を購入している部分で下がっているところもあるということです。
競争上、空室を買うこともあります。空室についてはレッドオーシャンですから、賃貸中のものよりも若干利益率が低くなっていますので、その比率が上がれば利益率全体は減る効果があるということになります。
ちなみに、毎回お話をしておりますが、売買利益率につきましては、だいたいこの18年間で10～15、16パーセントあたりです。（2017年の）15.8パーセントというのは私からすると異常値なんですけれども、15パーセントオーバーはかなり高いところということになります。
続きましてインベストメント事業です。昨年、一昨年と比較しますと、だいぶ売っているということになります。
ここ1、2年同じことを言っておりますが、投資用不動産市況が高いということであります。すぐ下がるかどうかはわからないんですが、わたしたちは投資用不動産市況が下がる可能性が高いと見ているので売ろうということです。
この上期は積極的に売ったということになります。簡単にいえば昨年の倍以上売っているということです。
利益は昨年11.4億円、今年は19億円ですので、昨年の1.6倍ぐらい利益を出しております。これが貢献して、上期が好調になっている部分の後押しをしているということになります。
最後に、3番目のアドバイザリー事業ですが、売上高3.2億円、粗利が1.9億円ということでございます。
トピックとしては、今年からは民泊を積極的にやっていくとリリースしております。民泊関連の売上が入っております。まだ収益貢献はないんですけれども、1年ぐらい先の利益計上になるかと思っております。民泊に関しましては、のちほどもう少しお話をさせていただきたいと思っております。
-BS- 将来の収益源となる販売用不動産を大幅積み上げ
BSです。
流動資産は550億円です。うち現金及び預金はあまり変わらず、販売用不動産が514億円で、約15パーセント、残高を増やしております。
6ヶ月間で14.8パーセント増ですので、通年でいくと3割近い積み増しになっております。かなり積極的に中古マンションの仕入を進めているところであります。
固定資産については、だいぶ売っているということで減らしていっております。上期については買っておりませんので、まるまる売却の原価として消えたということになります。
デッドサイドも固定化を進めておりますので、固定負債が339億円が325億円とあまり変わらない数字になっております。
自己資本は利益によって積み上がっておりまして、自己資本比率は若干増加しています。かなり積極的に固定資産を売っているんですが、販売用不動産は積極的に積み上げ、そこの入れ替えになっているかたちで、若干の利益分だけ自己資本率が上がっているということになろうかと思います。
今お話をしました販売用不動産ですけれども、（前期末比）114.8パーセントとかなり積極的に買っているんですが「固定資産を売って流動資産を買うのか」ということについて、あらかじめご説明をします。
中古マンションの在庫につきましては、買っている価格帯が非常に安く、最近は地方比率も上がっておりますので、1戸当たりの単価はますます下がっています。
その結果、今後、もしどこかのタイミングで不動産市況が弱ってくるタイミングがあれば、非常に下方硬直性の高いマーケットですので、リーマンショックの経験から、積極的にいくという判断をして増やしていきます。
一方で、有形固定資産というのは、賃貸のマンションです。賃貸の1棟の投資向きのマンションにつきましては、低い投資利回りという今の環境が、まさに売るタイミングであると判断しているということであります。
TOPICS
TOPICSです。
左側のコーポレート・アクションからいきます。
3ヶ年計画を早期に終了しまして、「Challenge 2022」ということで、次の5ヶ年の計画を発表しております。その計画の中にも入っておりますが、地方展開を積極的にするということで、名古屋、仙台、そして札幌を考えております。
4月には自己株式について、当面使わないと思われるものを全株消却をしたということであります。一部の投資家からは「いつ放出するんですか」という質問があったので、しないということを会社からも意思表示をしたということであります。
新商品・サービスの導入としましては、イタンジという会社およびSQUEEZEと組んで、主として賃貸物件の内見の自動化などをやっております。
不動産業界とくに賃貸では、業者間で「物件確認します」という電話がかかってくるのですが、物件確認をするシステムが「ぶっかくん」といいます。
その部屋が本当にあるかを電話で確認するという商慣行があり、そのために休日も会社に人が張り付いています。「鍵はどこにありますか」「そこにあります」というようなことを、ほとんど自動化しようという試みの中の1つです。
「あんしんリースバック」については、（当社は）昔からリースバックをやっていました。それをさらに高齢者向けに「あんしんリースバック」としてサービス化しました。
なかなかみなさん気が付いていないのですけれども、高齢者向けをちゃんとやっている会社はまだありません。高齢になった段階でご自宅を我々に売却していただき、我々が購入させていただいたあとも、家賃を払う形で住み続けていただきます。
この期間に病気になったりしたらいけませんので、見守りのサービスを付けまして、ご無事の確認をしながら、何かあれば提携医療機関に連絡をするとか、親族の方に連絡をするというようなサービスをセットにしまして、我々が購入させていただくというようなことです。意識しているところはリバースモーゲージですね。
その次の、WhatzMoneyですけれども、これは住宅ローン借入支援サービスです。全国の全地銀、信金まで含めた全日本中の住宅ローン金利を一同に全部集めたという会社がWhatzMoneyなんです。今ではこれもフィンテックの一環だと言われているようですが、この会社さんと提携を行いまして、我々からお客さまが不動産を買うときに、住宅ローンの借り入れのご紹介をしていくというところです。
住宅を購入される方は、金利が少し違えば（支払総額が）かなり違うというところで、常に不安になるんです。提携ローンだけのご紹介ですと、本当はもうちょっと安い、あるいはもっと良い条件のローンがあるんじゃないかとみなさん心配します。全銀行の比較ができるWebサイトをお見せすると安心ということで、ご紹介していくというところであります。
新商品の「レントクリップ」というのがありまして、これは我々から中古マンションをお買いになられる方は自分で住むことも多いし、貸す目的で買う方もいます。自家使用目的で買われるんですが、それを将来貸すかもしれないということもありえます。
例えば、転勤になった時とか貸すかもしれない、というような方もいるわけで、そこに、将来の家賃を我々がギャランティーしましょうというオプションなんですね。初期契約フィーを5万円ぐらいいただくんですが、今じゃなくても向こう5年ぐらいについては、もしこの部屋をお貸しになりたいという状況が出た場合に、例えば10万円で私たちがいつでも借りますというようなことをギャランティーします。
お客さんからすると、もしその住宅ローンの月々の支払いが仮に10万円であるならば、自分たちが住むのをやめて引っ越せば、その住宅ローンはスター・マイカが払ってくれるということになりますので、その安心を買うというところです。我々は家賃を保証して借り上げますので、その安心のために5万円払ってもらうということです。
それによって、マンションを買う時にちょっと背中を押してしてもらえます。将来自分の所得がなくなったら返済ができるかというい不安が起こるわけですけれども、それについて「レントクリップ」で保証しておけば、少なくとも5年間は賃貸借契約について我々が家賃を保証しますので、ご安心して買われるというきっかけになります。これもサービスの一環として、少しおもしろいサービスかなと思っています。実際にいくつか成約しております。
のちほどもう少し詳しくお話ししますが、直近では、我々が投資をしているSQUEEZE社と協業しまして、民泊事業に入っております。
当社の経営理念
事業の概要については、簡単にお話をさせていただきたいと思います。
当社の理念は、「作る」から「既存のストックを活かす」時代に変わるというところで、その中で社会を実現するリーディングカンパニーになりたいと考えております。
“リノベーション”を通じ「より良い暮らし」を提供
首都圏を中心に中古マンションをリノベーションして売っているということであります。
多様化するニーズに対応する豊富な商品・サービス
「あんしんリースバック」ですとか、先ほど申し上げました借上げの保証を付けたリノベマンションで「レントクリップ」というかたちで、急に転勤があっても大丈夫ですよというサービスをつけております。
“女性”にやさしい住まいづくり
従来からお見せしているところですけれども、女性向けのリノベーションを施しているものですとか、ライフスタイルの提案をしているものなどをやっております。
“ライフスタイル提案型”のリノベマンション
あとは中古家具を入れるということもやっております。これはリノベーションと非常に相性がよくなっております。
「中古購入」×「自分でリノベ」の希望を叶えるサービス
少し伸ばしたいといっているところですけれども「じぶんReno」です。今のところ、ほとんどの物件は我々がリノベーションして売っておりますが、今後はリノベ前物件、リノベを施す前の物件をリリースするということです。
必要であれば我々がアドバイスさせていただきますし、自分でやるという方であればどんどん我々のリフォーム会社とお話をしていただいて、「わたしは2Lがいい、3Lがいい」「猫を飼ってるから猫の出入り口が欲しい」とか、オーダーメイドのリノベーションをやるというのを考えております。
今のところまだ月に数件しかできていないですけれども、将来は確実に増えると思います。ですから、簡単なセレクトくらいじゃなくて、間取りそのものから自分で自由にできるというリノベマンションをつくろうと思っております。
我々日本一ストックを持っている会社ですので、エリアを事前に指定をしていただければ、空室になった瞬間に事前登録中のお客さまに案内ができるわけです。
お客さん側から見ても、自分が指定したエリア内に出てきた物件を、市場に出回る前に教えてもらえるということになれば、我々の会社に情報を登録する意味が出てくるのでお互いのメリットがあります。
我々は、日本で2,400室という圧倒的多数を持っているのでできる「強み」なんじゃないかと、期待しているところであります。
売却後も住み続けられる「リースバック」サービス
これは、先ほど申し上げましたように「リースバック」です。
“業界初”借上げ保証付きリノベマンション
借上げ保証の「レントクリップ」は、先ほどご説明したとおりなんですけれども、不動産を買う時に「レントクリップ」を申し込みいただきますと、その不動産の所有権を引き渡したところから、5年間にわたって家賃を保証するということです。
その保証賃料で、いつ貸してもいいし、すぐ貸し始めなくてもいい、というのがミソです。途中で貸し始めても、保証が5年間は生きている、ということになっております。安心だということです。
「日本一」となる約2,400室の中古マンションを保有
先ほどから重ねて申し上げておりますが、現在の物件保有残高は510億円を超えております。
510億円という金額は、中古リノベマンションをやっている上場会社さんを３社足した金額を超えているということです。保有残高は圧倒的な日本一になっているということを再度強調したいところでありまして、5年以内に1,000億円まで伸ばしたいと思っております。
業界内で圧倒的に高い利益率
利益率です。
今回も確認をしておりますが、この3年間でみても、当社の利益率はアップトレンドになっているということです。
他社に比べて売上総利益率が5～10ポイントぐらい高いというところです。我々のビジネスモデルがこうさせているわけですけれども、もともと高い利益率を持っていて、それが右肩上がりになっています。
他社がみんなそうではなくて、少しレッドオーシャンになっています。各社、競争相手がどんどん参入してきていますので、競争環境が激しくなることによって、利益率が下がっていたりする会社もあります。
リノベマンションの業界は、やはり参入が容易であるということです。我々のように賃貸中（の物件）を買うというところになると資金の問題で意外と難しいんですが、空室を買って参入する事業者については、参入障壁が低いので競争にさらされるということになるんだと思います。なかなか利益率が上がらないわけです。
十分に分散されたポートフォリオ
我々のポートフォリオです。
半年前のデータなので、その後少し変わっております。一応ご説明しますと、東京のど真ん中は比較的少なく、都心5区は少ないですけれども、5区を除いた区内、神奈川、埼玉、千葉、大阪、その他という順番になっております。
平均購入金額約は2,000万円です。ちょうど2,000万円で買っているというのがもう17年変わっていないんですが、最近地方展開を進めており、今後平均購入価格が少し下がっていくはずだと思っております。
平均築年数が昨年より上がっていますが、わたしたちも全員、1歳年を取っているわけで、問題はありません。
世の中にストックが600万戸もあって、それがすべて1年築年数が増えるわけです。新築マンションは数万～10万戸しかなく、世の中のマンションの平均築年数が上がっているわけですから、我々が持っているものも上がるのが当たり前です。そこを問題視される投資家の方もいらっしゃいますが、問題ないと考えております。
ちなみに今我々が持っているマンションにつきましては、だいたいコンクリートの耐用年数は50～100年、最近のもので200年と言われておりますので、あまり心配の材料にはなっていないということであります。
販売用不動産のみでも含み益は約123億円
販売用不動産（の含み益）です。
これも去年末の数字ですので簡単に説明しますが、去年末の（販売用不動産の簿価）448億円に対しての利益が、想定販売コストを引いたネットで123億円ということであります。
ユニークな戦略
ポーター賞（受賞についてのアピール）も、いい加減にしなさいといわれそうですので、さらっとです。
5カ年経営計画「Challenge 2022」を新たに策定
5ヶ年計画についてです。
半年前の繰り返しになりますので簡単にお話しします。
人口減少が、やはり非常に大きいと思っています。
世界で誰も経験したことのない早さの人口減少を、まさに今、経験し始めていて、これが最低でも60年、場合によっては100年ぐらい続くと予想されています。大きな構造変化であると思います。
直近の数年で言えば、新築マンションはもう手の届かないところまで値が上がっておりますので、中古マンションの業界にとってはむしろ追い風となっています。
もう1つはリノベマンションのニーズが多様化しています。
上場した12年前から、だんだんこの傾向が強まっていますが、中古マンションに対する抵抗がどんどん減っているというのは毎日感じるところです。日経新聞等にも中古マンション、リノベーションという言葉が出ない日はないんじゃないかというくらい、普通になっています。
そして不動産テックということで、これから、まさにアメリカで起こっているように、不動産業界は大きく変革するであろうと思われます。
スター・マイカ自身が変化し、日本の住宅・不動産業界を変えていく
こういうことを鑑みまして、リノベーションによって日本の住宅を変えるという大きな目標を果たしたいですし、リノベーションによって不動産業界を我々がリードするということは言いたいと重ねて思っております。
大きく言いますと、圧倒的な存在感と物量保有残高を、引き続き伸ばしていくということであります。
（スライド記載の「スター・マイカの挑戦2」に該当する）「じぶんReno」はリノベーションそのものです。左側の（スライドの）1は物量で攻めるのですが、リノベーションそのものを我々の商品として考えていきたいと意識を持っておりまして、ここは将来伸ばすということです。今はリノベマンションを売っている会社ですけれども、リノベーションの総合企業になりたいと、戦略を考えております。
業界の様子を見ますと、IT化の遅れ（が見られます）。未だにFAXがないと商売ができない、電話もないと商売ができないという業界ですけれども、IT化の時代にあったかたちに変わろうとしていると。まさにリアルエステートテックなんですけれども、我々も業務の効率化をしながら、1人あたりの生産性を上げるというところであります。当社は150人しかおりませんので、この利益水準からすると業界の中でも優秀に違いないと思っておりますが、IT化を進めるというところ、もしくはITそのもので収益を取り込むということを考えていきたいと思っております。
次の5年で、売上、利益、保有物件残高「倍増」を目指す
数字に直しますと売上高はおよそ2倍、営業利益もおよそ2倍、保有残高は2倍強という目標になっております
過去5年でいずれも2倍になっておりますので、次の5年で2倍になるという目標は、別に打ち上げではなくて、単にその線を伸ばしたということです。
「不動産」×「IT」の融合により、業務効率化を推進
いろいろなかたちでIT化を進めているんですけれども、先ほどちょっとお話をしましたがWhatz Money社と組んでおりまして、日本中の住宅ローンと比較をしています。
地銀、信金さんで、かなり細かく条件が違ってるんですね。貸出条件ですとか、金利だけじゃなくていろんなところが違っています。それを全部比較できるというのは、意味のあるベンチャーだなと思います。
内見の自動化はイタンジさんの「ぶっかくん」「内見予約くん」というシステムを利用して効率化を図っています。
それとキーボックスです。マンションの現地にキーボックスと言われる箱がありまして、暗証番号を押すとその箱がパカっと開いて、その中に鍵が入っているという。昔は暗証番号を1回教えたらそれでずっと空いてしまうという恐ろしいものだったんですが、ワンタイムの鍵ができたりしまして安全性が増しました。ワンタイムで使うと消えてしまうようなパスワードとか、あるいは1時間だけ開くパスワードとか、こういうのを設定できるということで先進的ということになっております。
もう少し進むと、指紋で開くということになるんだと思いますが、今のところこのような鍵を保管するものが進化していると、こういう段階であります。
積極的にWEBチャネルを活用し、マーケティングを強化
Webチャネルのところはコンテンツ・メディアです。
先日もオンラインメディアの会社が上場しましたけれども、やはりそういう時代だと思いますのでコンテンツ・メディアを作って、リノベーションをどんどん世の中に周知していくというところでやっていきたいなと思っております。
米国ではリノベーションのコンテンツ・メディアの会社が伸びております。いわゆるユニコーンになっているのですが、そういう会社がやっているようなことを日本でも取り入れるべきじゃないかなと思っております。
人工知能（AI）の研究を開始し、業務への利用へ
AIです。
AIはバズワード気味なところもありますが、将来的に不動産もAIによる価格査定ができる可能性があるのではないか、さらにリフォームコストについてはできるようになる可能性がより高いのではないか、というところで、AIの研究をしているというところであります。
6月15日の「民泊新法」施行とともに、民泊事業へ本格参入
「民泊新法」ですけれども、新聞等でみなさんご存知と思いますが、民泊仲介サイトのAirbnb社が、観光庁の通知を受けて、６月７日に、確定していた6月15日から6月19日分の宿泊予約を強制削除しました。
新法に従って登録をした物件でないとAirbnb社のサイトに登録してはいけないわけですけれども、施行される前の物件が載っていて、それに各外国のお客さまが予約を入れていたわけです。
その結果、新法施行の6月15日の数日前、その予約を全Airbnb社が強制的にキャンセルしたんですね。その結果、海外からのお客さまが泊まるところがなくなりました。
飛行機はどうしてくれるんだ、代替のホテルはどうしてくれるんだ、ということで大阪や京都のホテル代もその瞬間に高騰したわけですけれども、キャンセル対応としてAirbnb社が十数億円規模で返金などを行ったようです。それもすごいなと思ったんですけれども、このようなことが起こっているということで現場は大混乱してます。
これは事前にわかっていました。
現状の民泊新法では簡単に登録できません。民泊新法の名のもとに、かなり厳しく規制をかけているのが現状です。
国の法律のほかに各自治体の裁量でさらに規制をかけてもよいということになっています。（年間営業日数が）180日ではなく100日だとか、そのほか防火上の条件ですとかいろかしいろな条件を課しています。実際のところ、民泊は本格的にはじまっていません。
ただ、世界的な流れから言って現状の規制は厳しすぎるので、もう少し民泊が振興できるだろうなと考え様子を見ているところです。民泊新法の要件に合致した物件については堂々とできますので、我々は、そういうものをやっていきます。
それが背景です。では、我々がどう取り組むかといいますと、投資家が持っている部屋や、スター・マイカの保有する部屋で、新法の要件に完全に合うものをお貸しします。ほかにマンスリーもあります。民泊とマンスリーマンションの合わせ技でやります。ウィークリーマンションは現行法制下（賃貸借契約）ではグレーなのでやりません。
マンスリーマンションは、現在200室程度稼働させております。詳しい種明かしはできませんが、マンスリーマンションの稼働率は、みなさんが思っているより高いです。マンスリーは言葉どおり、ひと月単位でしか貸さないわけですから、隙間が20日しかなかったら貸せないわけです。
ですから稼働率が低くなると思う方が多いのですが、泊まる人は「この部屋じゃないと嫌」という人はいないわけですから、予約期間と空室をうまく組み合わせていくと、びっしり宿泊者を入れていくことができまして、部屋が多くなればなるほど稼働率は上がります。現状、200室でテストしていますが、500室くらいにしようかなと思っています。
民泊に対する対応は各社いろいろあると思いますが、我々は民泊とマンスリーという仕組みで本格的に取り組んでいきます。
オペレーションにつきましては先程から強調している、当社の出資先のSQUEEZE社と組んでやっています。毎日、鍵を届けたり掃除をしに行ったりするので、オペレーションの会社が必要です。SQUEEZE社は最近増資をしておりますので、力が上がってきているというところです。
経常・当期純利益は第2四半期で約85％達成
当期の予想業績は売上高260億円で、進捗率は67.4パーセントです。経常利益は31.1億円で進捗率85.9パーセントです。
9期連続増配を予想
配当です。通期予想を変えない前提で見ると、配当性向は26パーセントです。配当性向は将来的に30パーセントを目標にするとを公約していますので、通期予想を変えるとすると、このあたりも連動する可能性があると思います。
年2回の充実した株主優待制度
個人の方に向けては、株主優待制度として入浴剤やクオカードを半期に一度お返ししています。
マンションは中古の時代へ
中古マンションの市場規模は、この20年で倍になっています。
世界的に見ても拡大の余地は大きい
日本だけが中古住宅の流通規模が小さいということです。ほとんどの人が新築を買っています。人口が減少すると、ゆくゆくは諸外国と同じ水準になるはずですので、これ（スライド記載）が実現するはずです。（スライド記載の）データは2013年のものですが、（データを取っている）国交省が2018年にアップデートすると思っています。
記事提供： 
