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美人大家が伝授!お父さんのための「中古不動産投資で資産1億円を築く方法」

サラリーマンにも身近になった不動産投資。そんな時代でも異色の存在といえるのが、22歳の時に不動産投資をはじめ、8,000万円の資産を築いた奈湖ともこさん(27)だ。彼女の大家としての歩みは、世の中高年が思わず膝を打つアイデアに溢れていた。そんな奈湖流「中古不動産投資で資産1億円を築く方法」をご紹介!

非正規雇用から金持ち大家さんになれた! 私の秘密を教えます

27歳元ギャルOLが実践した「4つの秘策」とは?

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1棟目を購入した時、自己資金は70万円でした。でも毎月8万円くらいの利益は出ていたんです。他の投資だと、この自己資金では年間70万円以上の利益を出すのは結構難しいことですが、不動産投資って本当にすごいなぁ思いましたね」

そう語るのは、27歳にして8棟14室を所有する奈湖ともこさん。今でこそ資産8,000万円となり「金持ち大家さん」の仲間入りをした奈湖さんだが、2013年に不動産投資を始めた頃は、コネなし、知識なし、貯金なし、しかも非正規雇用という、不動産投資をはじめる上ではハンデだらけだったという。それを猛勉強とアイデア力でカバーし、資産形成してきた歩みには、奈湖さん流の成功ノウハウが詰まっていた。

これから不動産投資を始める上でのポイントとなる「準備」「物件選び」「融資」「物件管理」の4つのフェーズにおける奈湖さん流の秘策を紹介していこう。

秘策1:マイホームよりも「収益を生む家」を買う

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そもそも奈湖さんが不動産投資に出会ったのは、母親の粋な計らいがきっかけだった。社会人になり、収入を得て、それまで住んでいた部屋の家賃と比べると倍以上する高級マンションに引っ越そうと、母親に保証人を頼みにいった際に「一緒にいかない?」と誘われたのが不動産投資セミナーだったのだ。身の丈に合わない浪費をしようとする娘を諫める母のアイデアである。このセミナーで不動産投資の魅力に気付いた奈湖さんは、「高級マンションに住む」から「一棟物件を持つ」に目標が切り替わる。決意した背景には、非正規雇用という立場からくる将来への不安も強かったという。

しかし、すぐに物件が買えたわけではない。欲しい物件が見つかっても融資がおりず、買えない期間が9か月続いた。この期間に行ったのが、セミナーや勉強会への参加と、不動産投資に関する書籍の100冊近い読破。諦めたり、漫然と過ごすわけでなく、「不動産投資家」としての準備期間として有効に使っていたのだ。

では、奈湖さんは数ある投資ジャンルの中から、なぜ不動産投資にひかれたのだろうか?その点を尋ねると次のような明快な答えが返ってきた。

毎月決まった利益が出せる、副業でできる、あとレバレッジを効かせることができる、この3つが決め手でした。株やFXは、相当大変そうというか、損している方も多いじゃないですか?その中で利益を出していくのは、難しいだろうなって思っていたんです」

そんな奈湖さんが不動産投資に出会って至った考えが「マイホームよりも収益物件」。同じくらいの借り入れをするならキャッシュフローが生まれる収益物件の方が有意義だと気づいたのだ。かくしてタワーマンション住まいに憧れていた元ギャルOLは、不動産投資家として目覚める。

秘策2:土地値で買うためにあえて「ボロ物件」を選ぶ

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9か月の準備期間を経て、奈湖さんはどんな物件を買ったのか?実は購入したのは築古のいわゆる「ボロ物件」だった。そしてその後も、築古の物件を中心に購入しながら資産を増やしている。

「実は好きでボロ物件を買っているワケではないんですよ。買えるなら新築も欲しいです(笑)。でもボロ物件でも、よほどのド田舎でなければ、土地の値段に対して融資が出るんです。そういう物件の中から安いものを買おうというのがありました」

実はここにノウハウが隠れている。土地値で買えば、ボロくても入居者さえ付けば、キャッシュフローは得られる。実際、奈湖さんが所有する中には、利回り40%という物件もあるという。文字通り“秘策”といえる物件選びである。

ちなみにボロ物件を買うことに対して、不安はなかったのか?と尋ねると意外な答えが返ってきた。

「昔から大家さんはたくさんいて、いまだにたくさんの方が不動産経営をされてるってことは、何か問題が起きても必ず解決策はあるんだろうなと思ってました。でなければこの世の中から大家さんをする人間はいなくなってます。最初の借り入れは、2,000万円だったんですけど、うまくいかなくてもマイホームを買ったと思って、返済すればいいって考えでしたね」

奈湖さんは、ボロ物件を買うことに対してまったく迷いがなかったわけだ。「あの時、迷って物件を買わなかったらと考える方が怖いです」とも付け加えた。

秘策3:融資攻略のために「貯蓄額」という信用を貯める

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奈湖さんが不動産投資を始めた2013年頃は、ここ2~3年の緩かった融資状況とはまるで異なり、審査は厳しく、金融機関探しも、自ら開拓する時代だった。それに加えて、非正規雇用で、不動産投資にするには満足な貯金がなかった奈湖さんは、最初にも触れたように融資面での苦労が多かった。

その中で融資における秘策は、「少しでも早く不動産投資をはじめたこと」だという。最初は苦労しても、不動産経営で結果を出していくことで信用という実績が積み上がり、融資は受けやすくなるという。そして早く始めるためにも「自己資金」は必要だと語る。

「融資をお願いする時に、銀行には通帳残高を提出するので、気付いたんです。年収が高くて貯金がない人よりも、年収が低くても貯金がしっかりある人に貸したいと思うだろうなって。貯金ができていれば、ちゃんとお金の管理ができている人だと思ってもらえるはずだと。だから1円でも多く貯めて提出しようと必死で頑張っていました」

実際、奈湖さんが勉強会などで知り合う大家さんたちに共通するのは、きちんと自己資金を持っているということ。不動産投資をはじめた当初にそうした人たちの交流が持てたことで、「無駄遣いしている場合じゃない」と気づいたという。貯蓄額を増やすという作業は、信用を貯める作業なのだ。

ちなみに融資が厳しくなっている今の状況を奈湖さんはチャンスだという。

「融資が厳しくなると、取引の絶対数が減りますよね。そこで考えられるのが価格高騰が一巡する可能性です。これから始める方は、ここ2~3年高かった物件よりも安く買える確率が高くなるので、いい時期だと思います。それに今買って、これから物件価格が再び上がれば、キャピタルゲインがとれます。ほとんどの方は私よりもたくさんの自己資金を用意して不動産投資をはじめると思うので、はるかに有利だと思います」

弱みは強みに変えられる。みんなが諦める状況だからこそ、チャンスがある。そう考えるのが奈湖さん流の融資との向き合い方なのだ。

秘策4:節約経営のためにシルバー人材センターを活用する

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続いて物件の管理に関して。基本的には副業で不動産投資を行っているので管理会社に任せるスタイルだが、かといって「任せっきり」にもしないのが奈湖さん流だ。

「実は失敗談があるんです。ある物件で、管理会社にお任せしていたんですけど、ある時、夜に物件を見に行ったら、アパートの外灯が全部切れていたんですよ。管理会社さんは夜の物件は見ていなく、入居者さんからもクレームがないから気づかなかった。でも、それで人が転んでケガでもしたら、私の責任になっちゃうから、任せっきりじゃ大家の責任は果たせないなと思ったのがきっかけです」

そうして主体的に大家業に取り組んでいくと、不要な出費にも気づき始める。その最たる例が草刈りや清掃作業だという。

「清掃を管理会社さんに頼むと、1回、2万円とか3万円とか結構高くなっちゃうんです。そこで私は、シルバー人材センターに頼むことにしました。1回2,000円から3,000円程度ですし、一生懸命やってくれる方が多いんです。ある物件では、シルバー人材センターから派遣された方が、私の物件のご近所に住んでいる方で、除草剤をまいてくれたり、ほうきやチリトリにまで置いてくれたり、大雨が降ると様子を見に行ってくれたりするんです」

管理コストを抑えながら、入居者も快適に暮らせる、さらには地域貢献にもなる三方良しの管理ノウハウというわけだ。

一方で任せる部分は、プロに任せる。例えばクロスの張り替えなどがその一例。DIYが得意な奈湖さんだが、平日は仕事をしているので、もし自分でするとなったら作業は週末に限られる。それで1か月かけてしまったら、その間の収益はゼロだ。であれば、手早くプロに任せて、早めに客付けした方が得策だという判断だ。

この絶妙なバランス感覚こそ、奈湖さん流の真髄である。不動産投資家としてのゴールを見失うことなく、自身の状況に合わせた最適解を見つけていく。

20代大家が力説!不動産投資の明るい未来とは?

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最後に、不動産投資の将来を考えるうえでリスクとして認識されることが少なくない日本の「人口減少問題」について質問してみた。

これからの時代に不動産投資をしていて大丈夫?なんてことを聞かれることもあるんですが、そのたびに悲しくなります。そもそも日本の人口減少問題はものすごくマクロなことだと思っています。その視点から見れば、私のような小規模大家がしていることは、とてもミクロなことです。例えば、人口が6万人にある都市に1部屋所有していて、今後、3万人に人口が減ったとしましょう。その都市に一万戸所有するメガ大家さんなら話は別ですが、6万人の都市でも、3万人の都市でも、1部屋なら誰か1人借りてくれればいい。それに周辺の家賃相場より下げれば、借りる人も出てきます」

また、不動産を持つことのメリットについて、次のような考えも持っていた。

「日本経済の流れとして、インフレ化へと向かっています。今後、ハイパーインフレが起きた時、考えらるのは不動産価格の上昇です。今、3,000万円の借り入れで不動産を買った不動産が、物価上昇で4,000万円になっても、借入額が3,000万円だというのは変わらない。利率などを考慮しても今、不動産を持っておく方が得策だと思っています」

楽観的なように見えて、決断にいたるまでの理論がしっかりしているのが奈湖さんの投資スタイル。そんな奈湖さんが、これから不動産投資をはじめる人たちに次のようなメッセージをくれた。

「私は、親が不動産投資をしていたわけではありませんし、本当にゼロから興味を持ち始めて、約5年で家賃年収1千万円を超えるくらいになりました。それでも不動産投資家としては、小規模ですし、もっとすごい方たちはたくさんいます。それでもいえるのは、早くはじめてよかったということ。私と同時期にセミナーや勉強会に参加していた、自己資金が豊富で、高属性な人たちは、億近い不動産を複数購入し、今ではほとんどの方がサラリーマンを辞めています。それができるのが不動産投資なんです」

「私なんてまだまだ小規模な大家です」と謙遜する奈湖さん自身が、資産1億円を超える日もそう遠くないだろう。

奈湖ともこさんが登壇する「2018年版中古不動産投資講座」のご案内

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今回お話を伺った奈湖ともこさんを講師に迎え、kellybucks・MONEY VOICE共催の無料不動産投資セミナーが9月22日(土)に渋谷で開催される。タイトルは題して『27歳・美人大家が実体験から解説 中高年のための「2018年版不動産投資のススメ」』。

不動産投資をはじめる上での基本的な考え方、賢い物件の選び方、融資攻略5箇条、無駄な出費を無くす賃貸経営のコツなど、奈湖さんが実践してきた具体的な成功ノウハウについて、さらに踏み込んで解説する予定だ。

また、奈湖さんの講演後には、株式会社kellybucksの人気営業ウーマン・住本明日菜さんが登壇。「一棟マンション投資で安定した『利益』を長期的に保つ方法」をテーマに、成功事例を挙げなら具体的なノウハウを紹介する。

さらに講演後には、奈湖さんと住本さんの特別対談「なぜ今なのか?不動産投資を早くはじめるべき3つの理由」も開催。今の不動産投資の状況や今後の見通し、失敗しない始め方などについて、セルサイド・バイサイドそれぞれの立場から本音で議論していく。

不動産投資に興味はあるものの「あと一歩が踏み出せない」という方は、ぜひこの機会にセミナー会場に足を運び、実績豊富なプロの経験と生きたノウハウに触れていただきたい。

<登壇者紹介>

ゲスト講師/奈湖 ともこ(なこ ともこ)
27歳にして8,000万円の資産を築いた現役不動産投資家。2013年から不動産投資をはじめ、現在は8棟14室の物件を所有し、家賃年収は1,000万円を超える。一見、大胆に見える決断の裏には、ミクロとマクロ、短期と中長期の視点があり、実際にはきわめてロジカル。ボロ物件の活かし方など、スタート時に苦労してきたことで得られた実践的なノウハウを多数持つ。

sumimoto-120-150講師/住本 明日菜(すみもと あすな)
株式会社kellybucks 営業部所属。営業ウーマンとして日々お客様の要望や疑問、不安点に接している。また、同社主催のセミナーでは講師として登壇することも。自身の営業活動で得た知見を元に、自身の顧客の成功事例を出しながら、不動産投資の「上手なはじめ方」について解説している。率直かつ、分かりやすい語り口が好評。

<無料セミナー「2018年版不動産投資のススメ」のお申込みはコチラ>

セミナーへの参加をご希望される方は、下記のお申込みフォームに必要事項を記入し、個人情報保護方針にご同意いただいた上で「セミナーに参加する」ボタンを押してください。

お申込みフォームが表示されない方はコチラから

【個人情報の利用目的】

ご記入いただいた個人情報は、弊社個人情報保護方針に基づき本イベントの質問・問い合わせの返信目的、弊社主催のセミナーのご案内にのみ利用させていただきます。

※迷惑メール対策(ドメイン指定受信・指定受信機能など)の設定で「@mag2.com」ドメインからのメールが「受信」できるように設定お願いいたします。

※「セミナーに参加する」を押すとまぐまぐより申し込み完了をお知らせるするメールが届きます。もし届かない場合は、seminar@mag2.comまでお問い合わせください。

<開催概要>

27歳・美人大家が実体験から解説 中高年のための「2018年版不動産投資のススメ」

●参加費:無料
●開催日時:2018/9/22(土)14:00~17:00(開場 13:30)
●会場:TKPガーデンシティ渋谷 ホールB
●住所:〒150-0002 東京都渋谷区渋谷2-22-3
●アクセス
・JR各線 渋谷駅 東口 徒歩3分
・東京メトロ銀座線 渋谷駅 徒歩3分
・東京メトロ半蔵門線 渋谷駅 15番出口 徒歩3分
・東京メトロ副都心線 渋谷駅 15番出口 徒歩3分
・東急東横線 渋谷駅 15番出口 徒歩2分
・東急田園都市線 渋谷駅 15番出口 徒歩2分
●MAP

◆プログラム
【第1部】
●MONEY VOICE提供講演 / ゲスト講師:奈湖 ともこ
・27歳の私にもできた!中高年のための「2018年版中古不動産投資講座」
…27歳にして8,000万円の資産を築いた現役不動産投資家が明かす、苦労が多かった投資家人生の中で得た、成功するために実践した創意工夫に富んだノウハウを語ります。

●kellybucks提供講演 / 講師:住本 明日菜
・一棟マンション投資で安定した『利益』を長期的に保つ方法
…数多くの顧客をサポートし、成功へと導いてきた営業ウーマンが事例を元に、長期的に安定した『利益」を保つ一棟マンション投資について解説していきます。

【第2部】
●奈湖 ともこ × 住本 明日菜 特別対談
・「なぜ今なのか?不動産投資を早くはじめるべき3つの理由」

【第3部】
●kellybucks主催 個別相談会

Source:kellybucks

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