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【第5回】【フラット35】から【フラット35】への借り換えで得をするのはどんな人?

住宅ローンの金利が低水準である今、借り換えを検討しているという人も多いのではないでしょうか。その中でも全期間固定金利型の【フラット35】への借り換えは、低金利であるだけでなく、今後金利が上昇したとしても返済額が変わらないので、注目を集めています。これは、もうすでに【フラット35】で住宅ローンを組んでいる方にとっても他人事ではありません。あまり知られていませんが、すでに【フラット35】を借り入れている人も、同じ【フラット35】に借り換えることができるんです。そこで今回は、【フラット35】から【フラット35】へ借り換えをすることでお得になるケースを考えてみましょう。

実際に借り換えた時のパターンをシミュレーション

4年前に【フラット35】で住宅ローンを組んだ人は得する可能性大

まず、ちょうど4年前の2011年9月に【フラット35】を借り入れた人が借り換えをするケースをみてみます。2011年9月の最低金利は2.260%でした。この金利で借り入れたローンを、同じ【フラット35】で借り換えます。2015年9月現在の【フラット35】の最低金利は1.540%(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の金利)ですので、金利の差は、2.260%-1.540%=0.72%です。

例えば、2011年9月に、【フラット35】で3000万円を期間30年、金利2.260%(融資率9割以下、ボーナス返済なし、元利均等返済)で借り入れている場合、毎月返済額は11万4826円で年間返済額は137万7912円になります。現在の元金の残高は約2707万円となっています。また、残りの返済期間は26年ですので残りの返済額合計は、利息分を含めて約3582万円です。

これを、2015年9月に【フラット35】で借り換えると、借り入れ金額は2707万円、期間26年、金利1.540%(ボーナス返済なし、元利均等返済)となり、毎月返済額は10万5343円、年間返済額は126万4116円になるので、返済期間26年間の総返済額は約3286万円となります。つまり、毎月の返済額で9483円、総返済額で約296万円も安くなります。

ただし、借り換える際には、さまざまな諸費用が発生します。以下が内訳です。

事務手数料 58万4712円(借入金額の2.16%)
印紙税 2万円
登録免許税 10万9000円
抵当権設定のための司法書士報酬 6万円
抵当権抹消のための司法書士報酬 1万5000円
合計 78万8712円

78万円というと決して安くはありませんが、この借り換え費用がかかっても、総返済額で約217万円お得になる計算です(その他にも、経過利息が別途でかかります)。

なお、上記のシミュレーションには団体信用生命保険の特約料が含まれていません。団体信用生命保険の特約料は借入残高に応じて決まりますので、借入残高の減少に伴い年々特約料は減っていきます。借り換え前と後では、金利が低い借り換え後の方が、ローン残高の減りが早いので、借り換え後の方が特約料もお得になります。

また、新規に【フラット35】を借りるときは、事務手数料などの諸費用は、借り入れる金額に上乗せすることはできませんが、借り換え時は、諸費用の一部を借入金額に上乗せをすることが可能です。その場合、総返済額は増えますが、借り換え時の出費を抑えたい人には助かるサービスでしょう。

最初に【フラット35】で借りた時と現在の金利差が0.35%しかない。こんな時でも借り換えた方がお得

4年前に借り入れた、0.72%の差がある【フラット35】からの借り換えでは、大きなメリットがあることがわかりました。次は、3年前に借り入れた【フラット35】からの借り換えをみてみましょう。2012年9月の最低金利は1.890%でした(返済期間21年以上35年以下、融資率9割以下の金利)。この金利で借り入れたローンを、2015年9月現在の最低金利は1.540%に借り換えます。金利の差は、1.890%-1.540%=0.35%です。

仮に、2012年9月に、3000万円を期間30年、金利1.89%(融資率9割以下、ボーナス返済なし、元利均等返済)で借り入れているとすると、毎月返済額は10万9242円で年間返済額は131万904円になります。現在の元金の残高は約2770万円となっています。また、残りの返済期間は27年ですので、残りの返済額は利息分を含めて約3539万円です。

これを、2015年9月に同じ【フラット35】で借り換えると、借り入れ金額は2770万円、期間27年、金利1.540%(ボーナス返済なし、元利均等返済)となり、毎月返済額は10万4550円、年間返済額は125万4600円になるので、返済期間27年間の総返済額は約3387万円となります。毎月の返済額で4692円、総返済額で約152万円安くなります。

この借り換える際にかかる諸費用は、以下のとおりです。

事務手数料 59万832円(借入金額の2.16%)
印紙税 2万円
登録免許税 11万1000円
抵当権設定のための司法書士報酬 6万円
抵当権抹消のための司法書士報酬 1万5000円
合計 80万4320円

借り換えにかかる諸費用を入れても、約72万円得する計算になります。金利差が0.72%から0.35%と縮小しているので、お得度は下がりましたが、まだまだ借り換えメリットはあります。

以上のシミュレーション結果から、過去3~4年以内に【フラット35】で借り入れ、なおかつ現在の金利と、借り入れ当時の金利が0.35%程度あるのであれば、借り換えた方がお得になる可能性が高い、ということがいえそうです。これらに該当する人は、一度、【フラット35】を扱っている金融機関に相談に行くことをオススメします。

借り換えの効果というのは、金利差のほかに、返済残高や残りの返済期間などによっても変わります。また、借り換えにかかる諸費用も取り扱う金融機関によって違います。借り換えでメリットを受けるためには、実際に借りているローンでのシミュレーションが不可欠です。
※【フラット35】への借り換えの場合、申し込み時の年齢が70歳未満、申し込み時に住宅ローンの返済実績が1年以上あり、かつ、直近1年間正常に返済をしているなどの条件があります。詳しくは取り扱い金融機関で確認しましょう。

【フラット35】への借り換えは今がチャンス!

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文/松岡賢治
金融ライター、ファイナンシャル・プランナー。シンクタンク、証券会社のリサーチ部門(債券)を経て、96年に独立。
企画/制作 まぐまぐ

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