不動産担保ローンの借り換えとは、新たな不動産担保ローンを借りて、現在のローンを一括返済することです。不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅ローンなどから不動産担保ローンへの借り換えも可能です。ローンの借り換えによって返済負担を軽減できるのはもちろん、その他のメリットを得られることもあります。不動産担保ローンの借り換えは、どのような場面で考えればよいのでしょうか。今回は、不動産担保ローンの借り換えの分類や借り換えを考える場面について解説します。
不動産担保ローンの借り換えをキャッシュフローから分類
キャッシュフローから分類すると、不動産担保ローンの借り換えは以下3つのケースがあります。
毎月の返済額も総返済額も減るケース
現在より金利が低い不動産担保ローンに借り換えれば、毎月の返済額・総返済額を減らすことができます。ローンの借り換えは繰上返済手数料などの諸費用がかかりますが、条件によっては諸費用を考慮しても借り換えるほうがお得です。毎月の返済額・総返済額がともに減るので、不動産担保ローンの借り換えで最もメリットが大きいケースと言えます。
毎月の返済額は増えるが総返済額は減るケース
現在より金利が低く、返済期間が短い不動産担保ローンに借り換えるようなケースです。適用金利が低くなれば総返済額は減りますが、返済期間が短くなると返済回数が少なくなるため、毎月の返済額は増えます。毎月の返済額を増やしてでも総返済額を減らしたい場合は、ローンを借り換えるメリットがあります。
毎月の返済額は減るが総返済額は増えるケース
現在より毎月の返済額を減らしたい、追加で資金調達したい場合などがこのケースに当てはまります。ローンを借り換えて返済期間が長くなれば、毎月の返済額を減らすことができます。また、金融機関によって担保評価や融資可能額は異なるため、ローンの借り換えによって追加で資金調達できる可能性があります。このケースでは総返済額は増えてしまいますが、毎月の返済負担を軽減したい、追加で資金調達したい場合はメリットがあります。
不動産担保ローンの借り換えを借り換え前のローンから分類
借り換え前のローンから分類すると、不動産担保ローンの借り換えは以下3つのケースがあります。
不動産担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え
同じ不動産担保ローンであっても、金融機関によって不動産の担保評価や属性への評価は異なります。ローンを乗り換えることで金利や返済期間、融資可能額などの条件が改善するかもしれません。諸費用を考慮しても毎月の返済額や総返済額が減る場合は、ローンの借り換えを検討するのがおすすめです。
無担保ローンから不動産担保ローンへの借り換え
カードローンなどの無担保ローンは、担保なしでお金を借りられるのがメリットです。しかし、一般的には不動産担保ローンに比べると金利は高く、返済期間は短くなります。担保にできる不動産がある場合は、不動産担保ローンに借り換えることで返済負担を軽減できる可能性があります。
住宅ローンから不動産担保ローンの借り換え
住宅ローンは、不動産担保ローンより低金利で融資を受けられますが、住宅ローンの資金使途はマイホームの購入に限定されています。住宅ローンの残債を不動産担保ローンに借り換えれば、賃貸に出すことができるようになります。また、事業で資金繰りに困っている場合、住宅ローンの残債や担保評価によっては、住宅ローンから不動産担保ローンに借り換えると運転資金を確保できる可能性があります。
不動産担保ローンによる借り換えを考える場面
不動産担保ローンによる借り換えは、以下のような場面で検討するといいでしょう。
毎月の返済が苦しいとき
毎月の返済が苦しいときは、ローンを借り換えることで毎月の返済額を減らすことができます。利用中のローンが不動産担保ローンであるときはもちろん、条件によっては無担保ローンや住宅ローンから不動産担保ローンへの借り換えであっても、返済負担の軽減が期待できます。
収入や売上が拡大し、返済能力が高まったとき
収入や売上が拡大して返済能力が高まったときは、金融機関からの評価も高くなります。不動産担保ローンによる借り換えを行うことで、好条件でまとまった資金を調達できる可能性があります。
返済中に金利以外の手数料を請求されたとき
現在のローンで繰上返済や条件変更などを行う場合、金融機関によっては金利以外に繰上返済手数料や条件変更手数料などを請求されます。このような場面では、不動産担保ローンによる借り換えを行うことで、今までより好条件で融資を受けられるかもしれません。
不動産を相続した、譲渡されたとき
相続や譲渡によって不動産を取得した場合、その不動産を担保に金融機関から不動産担保ローンを借りることができます。現在のローンを借り換えることで、毎月の返済額や総返済額の軽減が期待できます。
担保不動産の価格が上昇したとき
不動産価格が上昇すると担保不動産の価格も上昇し、不動産担保ローンで調達できる金額が増えます。金融機関によって担保評価額は異なるため、不動産担保ローンを借り換えることで調達できる資金が増える可能性があります。
まとめ
不動産担保ローンの借り換えは、毎月の返済額や総返済額を減らせる可能性があります。また、不動産担保ローンからだけでなく、無担保ローンや住宅ローンからの借り換えであっても、返済負担の軽減や資金繰りの改善が期待出来る場合があります。毎月のローン返済や資金繰りで困っているなら、不動産担保ローンへの借り換えを検討してみましょう。
