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競売とは?競売を回避すべき理由とその回避方法

住宅ローンや不動産担保ローンの返済が困難になった場合、担保として提供した不動産は債権者の申し立てにより、裁判所を通じて強制的に売却されてしまいます。この売却の手続きを「競売」といいます。競売という言葉を聞いたことはあっても、競売がどのようなものであるかよくわからないのではないでしょうか。

競売にはデメリットがあるので、ローン返済が困難になったとしても、絶対に回避すべきです。また、不動産を担保にローンを借りるのであれば、もしものときの備えとして、競売について理解しておくことが大切です。今回は、競売を回避すべき理由や回避する方法について解説します。

競売を避けなければならない3つの理由

競売を避けなければならない主な理由は以下3つです。

落札価格(売却価格)が市場価格よりも安くなる

競売物件は買主にとってリスクが高いため、落札価格(売却価格)は市場価格の6~7割程度となるケースが多いです。市場価格より落札価格が安くなる理由として、たとえば、落札した建物に欠陥が見つかれば、買主が修繕費を負担しなくてはなりません。また、前の所有者が落札後も退去しなければ、退去してもらうための交渉や手続きも必要ですし、そもそも“競売物件”に対する抵抗感もあります。ほかにも通常の不動産取引に比べて、競売は手続きが煩雑であることも一因となります。

このように、競売は落札者の負担が大きいことから、落札価格は市場価格より安くなる傾向があります。そのため、本来の不動産の市場価値であれば残債を完済できたにもかかわらず、競売で担保不動産を売却することによって 、債務が残ってしまうかもしれません。

競売にかけられたことを周囲に知られてしまう可能性がある

不動産を競売にかけられると、周囲に知られてしまう可能性があります。なぜなら、裁判所による競売・差押えは公示され、所在地や外観、室内写真など、物件情報の詳細がインターネット上に掲載されるからです。名前が公開されることはありませんが、近所の人や会社などが見れば、競売にかけられていることはすぐにわかります。

また、競売の手続きが進むと、裁判所の執行官による現地調査が行われ、占有者や 物件状態の確認、外観や室内の写真撮影、周辺住民への聞き取りなども行われます。また、インターネットなどに掲載された情報をもとに、落札を目的に不動産業者が物件確認に訪れることも多いです。

このように、競売にかけられると周囲に知られる可能性があるので、精神的なダメージを受けるかもしれません。

余計な費用がかかる

競売では、通常の不動産取引では負担する必要がない余計な費用がかかります。競売が実行されるまでには、各種書面の送付や現況調査など、さまざまな費用が発生しますが、これらの費用は予納金によって賄われます。予納金とは、裁判所に競売の手続きを申し立てるときに債権者が納めるお金です。たとえば、競売物件が東京23区の場合、予納金の額は以下の通りです

請求債権額 予納金の額
2,000万円未満 80万円(令和2年3月31日以前に受理された申し立てについては60万円)
2,000万円以上 5,000万円未満 100万円
5,000万円以上 1億円未満 150万円
1億円以上 200万円

参考) 裁判所|不動産競売事件(担保不動産競売,強制競売,形式的競売)の申立てについて

予納金は競売手続きを開始するときは債権者が債務者に代わって立替をしますが、最終的には売却代金から差し引かれて債権者に返還されるため、実質的には債務者が負担することになります
また、ローンの延滞が始まってから競売で売却されるまでは、延滞分の遅延損害金や罰則金も発生します。延滞から競売による売却まで一年以上かかる場合もあるため、残債によってはかなりの額になります。こうした費用が重なり債務者の負担金額が増加するため、競売で不動産を売却しても、残債を完済できないケースが多いです。

競売の流れ

一般的に住宅ローンなどの保証会社がついている融資の場合、競売の大まかな流れは下記の通りです。

  1. 金融機関から一括返済を求められる(督促状・催告状が届く)
  2. 保証会社が金融機関に一括返済を行う(代位弁済)
  3. 裁判所から競売開始決定通知が届く(差押え)
  4. 不動産の現況調査が行われる
  5. 競売の入札が実施される
  6. 落札者に不動産が売却される(退去)

上記 のような流れで競売手続きが開始され、最終的には担保不動産が売却されます。競売の流れは、以下のコラムで詳しく解説しています。

参考) 担保不動産競売までの流れと心得(1)――「金銭消費貸借契約証書」の重要性

競売を回避する方法

売却が実施されて売却代金が納付されるまで、つまり、開札期日の前日までは競売取り下げの手続きができます。この期日までに金融機関が申し立てを取り下げてくれれば競売を回避できますが、取り下げには債権者が作成する取下書を執行裁判所窓口に提出する事が必要であり、取り下げるのは簡単ではありません。競売を回避したいのであれば、金融機関が競売の申し立てをする前に下記のような対策を講じる必要がある でしょう。

競売を回避するには、以下3つの方法があります。

  • 不動産担保ローン
  • 任意売却
  • リースバック

まず、一般的に他の金融機関の住宅ローンへの借り換えは、延滞歴や資産状況を考えると現実的には難しいですが、不動産担保ローンの場合は審査が柔軟な会社もあり、不動産に評価余力があれば融資を受けられるかもしれません

次に、任意売却とは、債務者が自分の意志で不動産を売却する方法です。競売を回避するには最も現実的な方法で、市場価格に近い値段で売却できる可能性もあります。しかし、任意売却は債権者である金融機関の同意を得る必要があるので、まずは借入をしている金融機関に相談するといいでしょう。

最後に、同じ家に住み続けたい場合はリースバックも選択肢のひとつです。リースバックは自宅をリースバック運営会社に売却し、その運営会社と賃貸借契約を締結することで、売却後も同じ家に住み続けられます。不動産に評価余力があれば利用できるかもしれません。

このように、競売を回避する方法は複数あります。ローン返済が難しい場合は、金融機関に相談したうえで、すぐに競売を回避するための対策を検討しましょう。

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