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メルマガ名
ここだけはチェック!!「住宅購入塾」
発行周期
不定期
最終発行日
2018年02月12日
 
発行部数
10,264部
メルマガID
0000203404
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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■ ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2018年02月12日 (第272号)□
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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
ここ最近、経済に関する動きが目まぐるしいですね。
NYダウが大幅下落、それに伴い日経平均も大幅下落。
仮想通貨に対する問題、日銀総裁の続投報道など、経済の根幹であ
る『マネー』の行き場が定まらずに、次の展開が予測できない状況
ですね。

また、平昌冬季五輪が始まり、政治色が前面に出過ぎて、ちょっと
異様なスポーツの祭典となっている感じがします。本来は世界平和
のための祭典なのですが、参加選手の活躍よりも、政治的な采配に
目が行ってしまいます。

五輪中は平穏無事であると思いますが、五輪終了後にそれぞれの思
惑が表面化され、一気に新たな方向性に向かいそうでちょっと不安
を感じます。2月~3月上旬に今年の経済的な方向性が、なんらか
示されることになるのでしょう。
とりあえず開催期間中はスポーツの祭典として、日本人選手の活躍
を期待しましょう。






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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その35「売買契約・瑕疵担保責任編」
  「えっ!そんなことも知らないのですか。。。。」

  
(1)学区限定で中古住宅を購入
(2)瑕疵担保責任がない。。。。
(3)瑕疵担保責任とは?
(4)付ける、付けない!?
(5)弁護士登場
(6)解決策
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その35「売買契約・瑕疵担保責任編」
  「えっ!そんなことも知らないのですか。。。。」

  


を解説していきたいと思います。
売主側の仲介をするか、買主側の仲介をするかによって、契約
内容の精査をする条件は変わります。
仲介の立場というのは、そのスタンスによって取るべきアドバ
イスが変わってくるのが事実です。

当社でも契約書・重要事項のチェックしてますが、売主直売な
どの場合は、どうしても買主の不利な条件になってしまっています。
こういう現実を鑑みると、信頼できる(自分の味方)になって
くれる仲介会社や担当者を見つけることは、とても重要な事項です。
何千万円という高額の不動産購入ですから、慎重すぎることに
越したことはないでしょう。


では、講義を始めましょう。





(1)学区限定で中古住宅を購入


お子様の通学の関係上、エリア限定で物件を探していたCさん。
都内でも人気のある学区だったため、当初の予算では都合がつかず、
数年後に建替えることを前提に、中古住宅を購入することにしました。




(2)瑕疵担保責任がない。。。。

数年後建替えるのだから、暫くの間は「雨風がしのげればいいや」
と思い築30年の大分くたびれた中古住宅を購入することになりました。

重要事項説明と売買契約の内容は、契約当日まで知ることができな
かったので、Cさんは不安いっぱいで、契約の席に着くことになりました。

その不安は見事的中、、、、、

なんと「瑕疵担保責任をつけない」と契約書に記載してあります。




(3)瑕疵担保責任とは?

これは、不動産を売る場合の売主側の責任です。
不動産を売却する場合に、売買契約時に売主が気づいていなかった
としても、引き渡し後にその売買目的物に、瑕疵(欠陥)があった
場合に一定期間であれば、売主は修復義務や損害賠償責任を負うと
いうものです。

それでは、瑕疵とはなんでしょうか?

瑕疵とは物に『欠陥』があることです。

このような通常の注意を持っても知りえない欠陥を瑕疵といいます。
今回のような中古住宅購入の場合には、契約時に告知されていなか
った雨漏り・シロアリの害・構造の木部の腐食・給排水設備の故障
などが、この瑕疵にあたります。

瑕疵を発見した場合には、一定期間であれば、その修復費用や撤去
費用等を売主側に請求することができます。

この「瑕疵担保責任」の期間については、売主側が業者(宅地建物
取引業者)であるか、個人であるかによって大きく異なります。



≪売主が個人と業者での瑕疵担保責任の違い≫

●個人売主の場合・・・・引き渡し後2カ月~3カ月
●業者(プロ)売主の場合・・・・引き渡し後2年

が一般的となっています。




(4)付ける、付けない!?

Cさんの契約相手の売主は、宅地建物取引業者(プロ)でした。
売主が宅地建物取引業者なのですから、瑕疵担保をつけないのは
おかしいと主張するCさん。しかし、売主側は断固拒否。

「(瑕疵担保)付けてくれ」
「いや付けない」と言い合うこと2時間。

Cさんは埒が明かないと、途中、離席し、近くにあった弁護士
事務所に駆け込んで、契約に同席してもらいました。
(もちろん有料で)




(5)弁護士登場

弁護士は契約書を覗き込んで売主にひとこと

「あなた、この契約内容だと、民法の原則に従って、瑕疵が
 見つかったら1年以内に修復しなければならなくなりますよ。
 しかも、無期限で!」

売主は目を白黒させています。
畳み掛けるように弁護士がポツリと

「えっ!不動産業者なのに、そんなことも知らないのですか」

無事、契約書は訂正され、Cさんは安心して契約することができました。
(余計な出費はかかりましたが、、、、)




(6)解決策

中古住宅の売買の場合、売主が宅地建物取引業者で、買主が個人の
場合、最低でも2年間の瑕疵担保責任期間を設けなければなりません。

もし、「瑕疵担保を免責」にするとか「期間を(2年より)短く」
するなど、買主に不利な特約を付けた場合、民法の原則に従って、
『瑕疵を発見してから1年は責任を負う』ということになります。

不動産会社の中には、知ってか、知らずしてか、買主に不利な契約
条件を付ける業者も存在するのは確かです。
なので、契約時に慌てないためにも、重要事項説明と契約書は、
事前に確認するようにしましょう。














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今までは、一部のお金持ちだけが心配すればよいんだと他人事でしたが
これからは、都内にご自宅をお持ちの方は、相続税の対象となってしまう
可能性が大きくなってきてしまいます。

では、いったい、誰に相談すればいいの?

弁護士? 税理士?? 司法書士?? 土地家屋調査士???


それぞれ、相続には欠かせない専門家ですが、
相続に関わる法的手続きを、各士業が単独で行うことは難しのが現状です


相続税が発生する場合は、相続税に詳しい税理士に
争いが生じてしまった場合には、遺産分割に精通している弁護士に

というように、ケースバイケースで、適切な振り分けをすることが
求められてしまいます。

その為、相続人の方が判断して適切に判断するのは困難です。


まずは、ひとつの手段にとらわれない大局的な視点から
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◎事前に契約書・重要事項説明書を確認し不利な契約内容になっていないか確認。
◎契約書の瑕疵担保責任の内容をチェックする。

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