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メルマガ名
ここだけはチェック!!「住宅購入塾」
発行周期
不定期
最終発行日
2017年11月30日
 
発行部数
10,338部
メルマガID
0000203404
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
早いもので、明日から12月です。2017年もあと1ヶ月です。
今年、やり残したことや、解決できなかった事業課題が山積なので、
ラスト1ヶ月は、今まで以上にパワフルに動き回ろうと思う、今日
この頃です。

世界経済は、比較的順調に推移しているようで、北朝鮮などの地政
学的リスクも若干不安要素はありますが、全体的には世界全体が上
向きな方向へ転換していますね。
東京都内の不動産市場も、アベノミックス、相続税対策、オリンピ
ックバブルなどの上昇局面が一服化し、あらたな方向性を探り出し
ている模様です。

これからは、外的な要因で流される安易なビジネス戦略は通じない
タイミングなので、個々においての市場価値を再考し、生産性を重
視し、原点回帰することが大切なのでしょうね。

いずれにしても、あと1ヶ月を悔いのない様に全力投球していきましょう。






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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その30「重要事項説明・ローン条項編」
  「確かに銀行といえば、銀行だが。。。。。」
  
(1)Yさんの心配事
(2)頼もしい返事
(3)融資利用の特約
(4)地方銀行!?
(5)解決策
(6)「借りられる住宅ローン」と「借りたい住宅ローン」の違い
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
その30「重要事項説明・ローン条項編」
  「確かに銀行としえば、銀行だが。。。。。」

を解説していきたいと思います。

住宅ローン商品が多様化したことによって、消費者にとっては選択
肢が多くなり、有り難い時代となりましたが、かえって商品が複雑
化してどの商品が自分にとって有利なのかの見極めは、とても難し
い時代となりました。

今の消費者は10年前と違い、いくら貸してくれるか?でなく、
どれぐらい有利か?を重視します。
金額も大きく返済期間も長い住宅ローンについては、わずか0.1%
~0.2%の違いが、総返済額では、100万円~200万円の違いが生ま
れてきます。
物件の値引き交渉以上に、住宅ローンの選別は重要なカテゴリーに
なっています。






では、講義を始めましょう。





(1)Yさんの心配事

一生懸命に対応してくれる担当者と巡り合うことができ、完全に
希望通りとはいえないものの、比較的イメージに近い物件を見つ
けられて購入の意思を固めたYさん。
物件探しは、ストレス無く進んでいましたが、Yさんの本当の心配
は、より良い条件で住宅ローンが借りれて、月々の返済に問題がな
いかどうかという資金計画でした。




(2)頼もしい返事

一生懸命に対応してくれた担当者に、資金面での不安を説明すると、
一瞬戸惑った様子はありましたが、

「大丈夫です、幾つかの金融機関をあたってみますから」

と、頼もしい言葉が返ってきました。
「ホッ」と胸をなでおろしたYさん




(3)融資利用の特約

いよいよ契約当日、担当者から重要事項説明書の説明を受けます。
何気なく聴いていたYさんでしたが、心配していた「融資利用の
特約」の部分の説明になると、食い入るように重要事項説明書を
見入ります。

すると、借入金融機関の欄には「銀行」と明記されていることに
気付きました。
一瞬、違和感があったものの、特に心配することもなく契約まで
話は進みました。




(4)地方銀行!?

ひと通りの契約作業が終了し、心配している「融資申し込み」の
段階になって、担当者が持ってきた書類は、なんと『地方銀行』
の申込書類でした。

確かに銀行と言えば銀行ですが、、、、

詳しく説明を聞いてみると、メガバンクとは金利が全く違っています。
店頭金利で1.5%以上、キャンペーン金利でも2.5%以上も開きがあ
ります。
月々返済に直すと、数万円単位で違ってました。
動揺しながら、仕方なく申込書に記入を始めたYさんでした。




(5)解決策

重要事項説明書・売買契約書には、融資利用の項目は必須項目とな
っていますが、上記の様に、借入の金融機関を『銀行』と明記して
も法的には問題はありません。
しかし、今回のケースの様に、金利の高い『銀行』を勧められたり、
いろいろな『銀行』をたらい回しされるケースが良くあります。

融資利用の項目に明記されている金融機関で、必ずしも借りなけれ
ばならないということでもないのですが、もしかして、融資利用の
特約を行使する可能性を考えると、せめて「借入先」くらいは、前
もって確認して、実際の金融機関名を記載して締結したほうが、後
々問題にならなくてすむでしょう。

住宅購入をする場合に大半の方は、住宅ローンを利用します。
一般的な不動産取引の場合には、売買契約後に住宅ローンを申込み、
審査を行うので、一定の期間内に指定の住宅ローンが借入不可能な
場合には、白紙解約できるようになっています。

この場合、白紙解約なので、買主にペナルティは無く、売主に渡し
た手付金及び仲介会社に支払った仲介手数料も返金されます。
ここで重要なのは「金融機関名」「融資額」「特約の期限」がきち
んと記載されているか?です。




(6)「借りられる住宅ローン」と「借りたい住宅ローン」の違い

なぜこの様な失敗事例があるかというと、仲介する不動産会社は、
前述のように、万一住宅ローンが不成立の場合には、白紙解約に
なってしまう為に、「顧客に有利なローン」よりも「審査を通し
やすいローン」を斡旋する(勧める)ケースが多くなります。
せっかく契約したのに、白紙解約されるのは、困るからです。

でも、顧客側は、冒頭にお話ししましたように、
「いかに有利なローンを借りるか」によって大きく利益が異なります。

これを回避するためにも、不動産会社だけに住宅ローン選別を任せ
るのではなく、自分自身も十分に市場調査をし、不安があれば、
住宅ローン専門のファイナンシャルプランナーなどに相談すること
が大切です。

どこで借りても同じ時代は、既に終わり、1つの選択で数百万円の
違いを産み出す時代なのですから、、、、


















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