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メルマガ名
ここだけはチェック!!「住宅購入塾」
発行周期
不定期
最終発行日
2017年10月14日
 
発行部数
10,443部
メルマガID
0000203404
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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■ ここだけはチェック!!「住宅購入塾」 2017年10月14日 (第264号)□
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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
衆議院の解散総選挙で慌ただしい今日この頃です。
日経平均株価は、21年ぶりに2万1000円台を超えました。
今の予測ですと自公与党が優勢で、アベノミックス継続観測と
日銀総裁・黒田氏の任期満了前のバズーカ期待の思惑で株価が
動いているようでねす。

金融緩和は結構なことですが、それ自体が一般個人の給与に一切
反映されない、この施策の在り方をもう一度見直さないかぎり、
良い方向は見えないでしょうね。
これからは、ダブルインカムの共稼ぎ世帯と資産を持っている高齢
世帯の2つが経済のメインフレームとなりつつあり、不動産の価値
基準もこの2つの世帯により、大きく変化が求められる時代となっ
て来ました。

世相の変化をキャッチアップし、時代にマッチングしたサービスを
構築していかなれば、生き残れない時代となってきました。
今、出来る事どんどんやっていきましょう。





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緊急開催!! セミナー情報
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≪東京相続ドットコム presents! 相続対策セミナー≫


相続税の改正から間もなく3年が経とうとしております、
今まで、相続税を意識してこなかった人たちが、なんの対策も
しなかったばっかりに、トラブルになった例など耳にする
ようになりました。

そこで、過去に開催したセミナーの中でも
受講者の方に特に高いご評価を頂いた講師の方々をお招きし

相続対策の基礎知識である相続税について、また、相続対策を
行わなかったことによって実際に起きてしまったトラブル事例
について分かりやすくお話しさせていただきます。

相続対策は相続税が課税される財産をお持ちの方のみならず、
全ての方にとって重要な問題です。

当セミナーでは、相続対策における不動産の考え方、
実際に不動産を売買するにあたって知っておくべき税制について
具体的な事例を交えながらお話をいたします。



10月21日(土)


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       講師:税理士 藤井幹久


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       講師:弁護士 米澤章吾


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(席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。
 何卒、ご了承ください。)

ご参加お待ちしております。



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数多ある物件の中から、自分の条件にぴったりの土地を
見つけることは難しいですよね。

例え、希望のあう土地が見つかっても、建物を検討してみたら
予算オーバーになったり、思い描いている理想の間取りが入らな
かったりと、悩みは尽きません。

できるだけスムーズに希望の物件に出会えるよう、
無駄のない土地探しのポイントをおさえておきましょう!


●物件探し、何から始めたらいいの?
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買ってから後悔しても遅すぎます!
ベストな物件と巡り合い、理想のマイホームを手に入れるためにも!
土地探しとプランニングのテクニックをセミナーで学び、
賢く・楽しく土地探しをしましょう♪


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本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃
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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その27「重要事項説明・直前の説明編」
  「そんなこと契約の直前に言われても。。。。。」
  
(1)即断、即決
(2)重要事項説明
(3)その中身とは?
(4)解決策
(5)現実と理想のギャップ
(6)重要事項説明の落とし穴

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今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
 その27「重要事項説明・直前の説明編」
  「そんなこと契約の直前に言われても。。。。。」

を解説していきたいと思います。

重要事項説明書とは?
宅地建物取引業法35条の規定により、不動産売買契約が
成立する『前に』宅地建物取引業者は物件を調査し、物件説明書を
作成し有資格者(宅地建物取引主任士)が、その説明を買主側に
しなければならない。
その説明書が重要事項説明書である。

ということになっていますが、、、、この『前に』の定義が問題です。
1分前も前、1日前も前、1週間前も前なのです。
現実的には、不動産業界の商慣習としては、“1分前”
つまり、直前という話になっているのが現状です。
果たしてこれで良いのでしょうか??







では、講義を始めましょう。





(1)即断、即決

ようやく気に入った物件が見つかったJさん。
営業担当者から、売主に購入の意思を伝えてもらうと、

「他でも買いたいと言っている人がいるので、先に契約してくれる
 方へお売りします」とのこと

やっと、希望にかなう物件が見つかったこともあって、
Jさんは悩んだ結果、翌日にその契約をすることになりました。




(2)重要事項説明

現地を見た感じや、担当の営業担当者の説明を聞いている限りでは、
特に問題なさそうだったので、翌日、手付金を持って不動産会社に
行くと、既に売主も来ていてすぐに重要事項説明が始まりました。

難しく、聞きなれない不動産用語で、マシンガンのように説明を
する担当者、取り敢えず聞き漏らさない様に聞いていました、


すると、、、、




(3)その中身とは?

物件の下には、以前建っていた古屋の基礎が埋まったままという
ことを説明されました。

既に、建物は完成していて問題ないから大丈夫ですよ。とのこと、
そう言われても、建物に関わる問題だし、もし、将来、地下を
造ろうとした場合に、かなりの撤去費用がかかりそうだし、、、、

詳しい人にも、相談したかったけれど、既に売主は到着していて
待たせていることもあり、じっくり検討することもできずに、
納得いかないまま契約が、終了してしまいました。




(4)解決策

宅地建物取引業法で、不動産購入者に対し、売買契約の成立前に、
必ず、宅地建物取引主任士から、重要事項の説明をしなければなら
ないとされています。

しかし、現実問題として重要事項説明は、「売買契約の成立前」と
いう決まりしかないので、契約の30分前に、軽く流し読みする程度
の説明しかない不動産会社が少なくありません。

重要事項説明はその名の通り「重要事項」というくらいなので、
不動産を購入するうえで、重大な内容が含まれています。

ですから、必ず契約の前日までに、十分に説明を受けて、納得した
上で、契約をすることにしましょう。




(5)現実と理想のギャップ

前述したように、不動産売買の現場では、契約直前に重要事項説明
をします。
これは、業者側としては、買い手側に迷わせずに契約する為のテク
ニックです。
重要事項説明には、物件に関する事項や契約に関する事項など多岐
にわたり、専門用語で記載されていて内容も複雑だったりします。

ほとんどの方は、そんな難しい説明を契約直前にされても、頭の中
には???マークしか残らず、十分に理解できないような状況でしょう。

担当者から「何か質問はありますか?」と聞かされても
「何を質問したら良いか?が分からない」というのが現実でしょう。


ここで購入者に覚えて頂きということは、仲介会社に

「重要事項説明や契約書は、事前に説明してください!!」

ということです。
言わないと契約直前になってしまいます。

気に入った物件が見つかり申込み書を提出する段階で、お願いして
みましょう。

当社アドキャストでは、必ず、契約の前日までに、この重要事項説
明・契約書の確認をしてもらうように、お客様にお願いしています。

事前の説明と契約の締結を2日に分けてやることは、面倒でありますが、
一生の買い物なので、手間を惜しんではダメだと思います。
もし、事前の重要事項説明で分からないことや不安なことがあれば、
納得がいくまで、どんどん質問をしてみて下さい。


前回のメールマガジンでもお話ししましたが、契約前であれば
キャンセルは可能で、ペナルティはありません。
契約当日は、不安なく笑顔で、売主さんとお会いできるようにしましょうね。




(6)重要事項説明の落とし穴


私は、営業時代の取引は、約4割程度がクレームでした(苦笑)
誠実にやってるつもりでも、クレームは絶えませんでした。

お客様からは、「ゴミ置き場が家の目の前で大変」「家が水没した」
「近所に変な人がいて住んでいられない」「隣の家で昔殺人があった」
などなど数えればきりがありません。

このような事項は、実は重要事項説明書の記載事項に該当しないのです。
住んでみてから始めて気付くことになります。

でも、よくよく考えてみると、この様な事実は、購入前から分かっ
ていた事実(問題)だったのです。
調べる義務や説明をする義務がないだけで、調べれば、分かること
なのです。
重要事項説明書に記載されている事項は、「契約時に重要な事項で
あり」「住んでから気になる重要事項」では無いのです。

この点が大に問題であり、皆さんが購入後(入居後)に後悔してい
る点です。

当社アドキャストでは、このような住んでからのリスクを未然に防
ぐために、オリジナルの「物件調査報告書」を作成して物件のメリ
ットもデメリットも徹底して開示しています。

その甲斐もあり、設立して11年の中で物件に対する「住んでからわ
かる」という問題は改善され、クレームもほとんどありません。
皆さんも仲介会社に何十万、何百万円の手数料を支払うわけですから、
このような「住んでから気になる事項」を徹底的に仲介会社さんに
調査してもらうべきだと思います。









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平成27年より、相続税が改正され、
遺産に係る基礎控除額が引き下げられてしまいました。

今までは、一部のお金持ちだけが心配すればよいんだと他人事でしたが
これからは、都内にご自宅をお持ちの方は、相続税の対象となってしまう
可能性が大きくなってきてしまいます。

では、いったい、誰に相談すればいいの?

弁護士? 税理士?? 司法書士?? 土地家屋調査士???


それぞれ、相続には欠かせない専門家ですが、
相続に関わる法的手続きを、各士業が単独で行うことは難しのが現状です


相続税が発生する場合は、相続税に詳しい税理士に
争いが生じてしまった場合には、遺産分割に精通している弁護士に

というように、ケースバイケースで、適切な振り分けをすることが
求められてしまいます。

その為、相続人の方が判断して適切に判断するのは困難です。


まずは、ひとつの手段にとらわれない大局的な視点から
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発行者:藤森哲也
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