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メルマガ名
ここだけはチェック!!「住宅購入塾」
発行周期
不定期
最終発行日
2017年08月08日
 
発行部数
10,565部
メルマガID
0000203404
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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こんにちは、ファイナンシャルプランナー(CFP)の藤森です。
当社は、8月より12期目を迎えることができ。光陰矢の如しですね。
今期は110名体制でスタートしましたので、俗にいう100名の壁
ということで様々な課題、問題あるでしょうし、抜本的な組織
改革も必要となることでしょう。

でも一番大事なのは、「何故、この会社が存在しているのか?」
という、経営理念を110名が、心に刻み直すタイミングだと思います。
世の中にないサービスを構築し、世の中に不動産仲介を通して
幸せや喜びを創り上げられる企業として、現状のセールス的な
この不動産業界を変革して行かなければなりません。

また、スタッフ1名1名が常に夢と希望を持ち、
1つ1つ成長できる職場を提供し、アドキャストと命名した
企業創設時の想いを元に、更なるステージに向かいたいと思います。

これから、様々な苦悩や困難もあると思いますが、ブレることなく
1つ1つ歩んで行きます。
これからもご支援、ご鞭撻のほどほど宜しくお願い致します。






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不動産投資に対するイメージは、
「怖い」、「難しそう」、「素人には無理」というのが一般的でしょうか?

ただこれは、最初の1軒目の不動産投資をする「まで」のイメージ
にすぎません。
1軒目の投資不動産を取得した人に感想を伺ってみると、
「思っていたより簡単」、「ラク」、「安心」などといった声が
数多くあがってきます。


当セミナーでは、
不動産投資で失敗しないために、まず知っておくべきこと、
押さえておきたいポイントについて、現場経験の豊富な講師が
具体例を交えながら解説いたします。



次のうち、3つ以上の項目に当てはまる方は
当セミナーにぜひご参加ください!

●住宅を取得されて3年が経過した方
●預貯金が500万円以上ある方
●年齢35歳~55歳くらいまでの方
●不動産を活用した相続対策をご検討中の方
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(席に限りがございますので、先着順とさせていただきます。
 何卒、ご了承ください。)


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このような、資産価値のあがる中古マンションの見極め方は
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本┃日┃の┃テ┃ー┃マ┃
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【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その23「購入申込・価格交渉編」
  「ちょっと値段交渉してみたかっただけなのに。。。。」
  

(1)見つけた!相場の物件
(2)5800万円じゃないと・・・・
(3)一番手?二番手?
(4)解決策
(5)短期的市場は、上がり相場か?下がり相場か?
(6)建売住宅の利益構造
(7)適正価格を理解しましょう。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

今日は【失敗から学ぶ住宅購入術】
  その23「購入申込・価格交渉編」
  「ちょっと値段交渉してみたかっただけなのに。。。。」  

を解説していきたいと思います。

「少しでも安く購入したい!」とは、誰もが思うことですよね。
価格交渉は、不動産購入の中で、当事者間のとても微妙な駆け引きです。

私も、日々、この価格や条件交渉を買主側の立場に立って、売主側
と交渉していますが、売主側の立場や状況をどれだけ把握できるかが
ポイントです。
やたらめったら交渉しても無駄です。

価格や条件交渉を試してみる前に信頼できる不動産会社の担当者と
綿密な打ち合わせが必要です。


では、講義を始めましょう。





(1)見つけた!相場の物件

毎週のように住宅探しをしていたAさん
マンションを見たり、一戸建てを購入したりと、
なかなか、御めがねにかなう物件が見つかりません。

と、そんなある日、
新築の一戸建てが希望のエリアで発表になりました。

販売価格は、5980万円
エリア的には、高くもなく、安くもない、相場の価格です。




(2)5800万円じゃないと・・・・

きちんと、資金計画も返済計画もたてたので、
物件価格もなんとか予算内で大丈夫!

希望通りの物件だったのしたが、Aさんから出た言葉は

「私、5800万円じゃないと買わないわよ」

予算内のはずでは?
と不思議に思った担当者でしたが、
Aさんの言われるがままに、申込書の金額を『5800万円』で
作成し、いざ売主に提出しました。




(3)一番手?二番手?

発表から購入の決断までが早かったので、
一番最初に申込ができたのですが、結局は2番手、、、、、

他の方が「5980万円」で、契約をしてしまいました。
結果的に、買いそびれたAさん。

本当は、5980万円で買っても良かったのに、、、、

本音を聞いてみると、少しでも安く買いたくて、
ちょっとだけ、駆け引きしてみたったようです。




(4)解決策

窓口となる営業担当者には、本音で話しましょう。
営業担当者は、物件を購入する側として、少しでも安く
買いたいと思っていることは重々承知しています。


まずは、価格交渉をしてもらい一番手が下がらないように
配慮してもらいながら、ダメなら5980万円でも購入すると
いった具合に、担当者に伝えておくべきだったのです。

折角、見つかった良い物件だったのに、
ちょっとした色気を出したために、結局は購入することが
できませんでした。




(5)短期的市場は、上がり相場か?下がり相場か?

価格交渉をしていく上では、現状の相場が、上がり相場か?
下がり相場か?という大前提を確認することが大事です。

上がり相場の場合は、得てして、売主側は、価格交渉に応じて
くれません。
逆に、下がり相場では、なるべく早期に在庫処分をしたいので、
値引き交渉をある程度受けてくれます。

現状のトレンドを知らないでいると、効果的な値段交渉はできないでしょう。




(6)建売住宅の利益構造

一般的な建売住宅の利益は、物件価格の10%前後で設定されています。
新築マンションなどでは、物件価格の20%程度と言われています。

この利益を高いと思うか安いと思うかは、人によりまちまちだと
思いますが、実際のところ、価格交渉は、売主側にこの利益を
どう削らせるか?ということなのです。

よって、どこまで、売主側が、困っているか?(早く売りたいか?)を
見極めることがポイントです。

こんな話をするのは、あまり気持ち良い話ではありませんが、これが本音です。
大体どの現場も(建売住宅の場合)金融機関より、期限1年以内での
プロジェクト融資を受けます。

よって、売主が金融機関にいつまでに返済すべきか?
といことと、いうまでに売却しなければならないのか?はイコールです。

したがって、その物件の発表時期と販売の進捗状況によって
売主の現状のスタンスが垣間見えるかもしれません。




(7)適正価格を理解しましょう。

「いくら値引きできるからお買い得!」などのセールストークを
良く聞きますが、私からすると、
その物件の適正価格が、値引き後の価格である場合が多いと思います。

大幅値引きできる物件は、それ相応に理由があるのです。
自分なりの適正価格を判断できるぐらいに、様々な物件を見学し、
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それぞれ、相続には欠かせない専門家ですが、
相続に関わる法的手続きを、各士業が単独で行うことは難しのが現状です


相続税が発生する場合は、相続税に詳しい税理士に
争いが生じてしまった場合には、遺産分割に精通している弁護士に

というように、ケースバイケースで、適切な振り分けをすることが
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◎不動産仲介会社の営業マンには本音を話し、綿密に打ち合わせをし
 ておきましょう。
 
◎売主の立場や状況を理解し、相場を把握し、適正価格を自分なりに
 判断できるぐらいの感覚を身につけましょう。

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発行者:藤森哲也
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