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松原です。

この日曜日が引っ越しという事で
かなりバタついておりメルマガなんて書いてられない状況ですが
そういえば書き忘れてた事があるので本日はそのお話を。

残念ながらネットビジネスのお話ではありません。笑

収益物件の状況です。


自宅のリフォームは結局460万円かかりましたが
自宅は1円も生まんどころか
金が出てばっかりなので、ほんと余計な買い物だと痛感しとります。

私はこの自宅も数年後には収益化する予定だから良いものの
純粋に持ち家を買うためにローンを組むとか信じられないですね。


で、大事なのはやはり
お金を生む収益物件のお話。

今回手がけた収益物件につきまして、
2月に全てのリフォームと修繕が完了し
女房と2人で寒さに震えながら掃除に通いまして
先月から入居募集を行っておりました。

ちょうど引っ越しの繁忙期でもありますし
そもそも戸建ての賃貸物件は需要が多いので
さほど時間が掛からず決まるだろうとは思っていましたが
先日、入居者さんが決まりました。

欲をかいて5万円で募集をしていましたが、不動産屋さんから
「4万円代で探している人がいるがどうでしょう?」
という打診があったので
「最悪45000円まで下げてもOKです」と伝えた所、
結局45000円で決めてくれたようです。

ま、この家、
そもそもは最低4万円の家賃まで許容出来ると思って仕立てたので
45000円でも十分な収益です。


という事で、
これで「実質の利回り」が見える状態になりましたので、
ここでひとまず全ての数字をお知らせしておきましょう。


不動産で一番使われる利益の指標は
「表面利回り」というヤツですが
これは単純な計算で「年間家賃÷物件価格」です。

家賃5万円が取れる物件で、
これが500万円で売られていたら
年間家賃60万円÷500万円ですから
利回り12%という計算ですね。

単純に考えると
投資額を年に12%回収出来る、という計算で
この場合、約8年で投資額を全て回収出来るという事になります。


ただ、実際には
取得時に様々な費用がかかりますし
リフォームが必要であれば
その費用まで含めて考えないと
「実質利回り」は出ませんよね。

ただ、この「実質利回り」という言葉も
「どこまでの費用を含めるか」というのは
それを言う人次第という感じで
ここが不動産投資家の怪しい所だったりします。


なので私は
貸し出しまでにかかった「全ての費用」を含めて
「実質利回り」と言いたいと思っています。

ただ、これも
「税引き前の数字」ではありますので
ここまで考えると計算が大変ですが
「税率は人それぞれ」ですので
そこまで言わなくても大丈夫でしょう。


では、今回の物件を仕上げるまでにかかった
全ての経費をご紹介します。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■総費用及び実質利回り
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

(1)物件価格 2,600,000
(2)取得費 250,803
(3)修繕費 370,038
(4)その他 160,850
ーーーーーーーーーーーーー
計 3,381,691円

という事で、
今回の物件は総額340万円ほどで貸し出しまで辿り着きました。

家賃は月額45000円で年間54万円になりますので
年間家賃54万円÷総額3,381,691円=実質利回り15.96%
という事になりました。

管理は不動産屋さんに頼まず自社で行いますので
この物件を維持する上で年間に出て行くお金は
固定資産税の24,151円だけですので
年間の利益は515,000円となります。


以下、各費用の内訳です。

………………………………………………………………
(1)物件価格
………………………………………………………………

土地建物は260万円で購入しました。

これは、購入時にメルマガでご紹介した通り、
330万円で売り出されていた物に対し
220万円で購入の申し込みを行い、
280万円に押し戻されましたが
再度260万円の指し値をして合意に至りました。

………………………………………………………………
(2)取得諸経費
………………………………………………………………

登録免許税・印紙税 61,000円
司法書士報酬 50,000円
仲介手数料 133,920円
固定資産税精算 5,883円
ーーーーーーーーーーーーー
取得時諸経費 計 250,803円

………………………………………………………………
(3)修繕費など
………………………………………………………………

クロス屋さん 136,620円
畳屋さん 96,498円
掃除道具類 10000円
ガソリン代 10000円
交際費 10000円
エアコン2台 106,920円
ーーーーーーーーーーーーー
修繕費 計 370,038円


数字を正直に、とは言ったものの
掃除道具や洗剤などについては
他でも使う物ですので正確な計算は難しいですから
実際に買った金額よりも「多めに」書いています。

また、物件に通ったガソリン代も計算が難しいですが
「実際こんなにかかっていない」という数字です。

交際費については、
職人さんへの差し入れとか
アドバイザーとの食事代ですが
これも「こんなにはかかってない」です。

というか、
こんな数字まで入れて
「実質利回り」と言ってるのは
多分日本で私だけだと思います。笑

………………………………………………………………
(4)その他
………………………………………………………………

不動産取得税 65500円
火災保険 50350円
広告費 45000円
ーーーーーーーーーーーーー
その他計 160,850円


不動産取得税は物件取得後
6ヶ月~1年後に納付書が届きますが
つい先日届きましたので正確な金額で記載しています。

広告費というのは
仲介してくれる不動産屋さんへ支払う物で
今回は「家賃の1ヶ月分」という約束をしていたので
45000円という数字になっています。

これは、地方や慣習によって
家賃の2ヶ月分や3ヶ月分になる事がありますし
「3ヵ月払うから早く決めて欲しい!」という感じで
大家側の戦略で増やす事も可能です。

また今回、広島では未だに「礼金」の慣習があり、
借り主は大家に「礼金1ヶ月分」を支払いますが
これも仲介業者に広告料として渡す約束ですので
実際には「広告費2ヶ月分」という形になっています。

………………………………………………………………
■どこを目指すかは自分次第
………………………………………………………………

という事で、今回の物件は
総費用がたったの340万円で完成しました。

汚れも傷みもほぼ無い家でしたので
こんな家に出会えてラッキーでしたね。

本来ならエアコンは付けなくても良かったと思われ
そうすれば10万円安く仕上げられたわけですが
まぁ、そもそもが激安なので
エアコンぐらい付けとこうか、という感じです。笑

設備が充実していれば
多少でも申し込みが入りやすいかな?というのと、
「売却する時にも有利」だとも思いました。

結局45000円で住人さんが決まったわけですが、
最高5万円を目標に募集をお願いしていました。

外国人だろうとご老人だろうと
大型犬の多頭飼いだろうと
少々の条件は許容するから
「出来るだけ家賃を高く取る方向で募集して欲しい」
とお願いをしていました。

これについては、
そもそも家賃は1000円でも高く貸したいのは当然ですが
私の場合、3~5年先に売却を検討していますので
その時、家賃が1000円高ければ
物件10万円高く売れるという差になって来ます。

収益物件を投資家向けに売却する場合、
基本的には「利回りから売却価格を計算する」という事になります。

その土地や建物の価格や価値がどうこうよりも
「現在いくらの家賃で貸し出しているのか」
という事が物件の基本的な価格になるわけです。

その利回りをいくらにするかは
その時代によりますね。

不動産が活況で高騰しているような状況であれば
古い戸建てでも利回り10%で売れるかも知れませんし
不況であれば15%でも売れないかも知れません。

家賃が5万円の物件なら年間家賃が60万円ですので、
利回り10%で売却出来れば600万円になりますが
15%で売却すると400万円にしかなりません。

ですから、家賃は1000円でも高い方が良いわけです。

もちろん、
いくらの利回りで満足するかは人それぞれです。

私は13%あれば良いと考えていて、
売却時は、多少の不況でも
15%なら売れるだろうという計算をしています。

一方で、築40年にもなるような古い家なら
利回りは20%以上取れなければ買わない、
という人だっています。

私の場合、収益性も求めてはいますが
現金で買うのでリスクがほぼありませんし
現在の所、最も重視するのは利回りよりも
「家賃収入が生まれる仕組みを持つ事」です。

その次に、金融機関に対する
「賃貸経営の実績作り」です。

その上で、
自分が許容出来る範囲のリスクも想定し、
私は「利回りが13%以上取れるなら買う」
とう選択をしています。

ただ、建物が新しいとか
立地が良い物件などであれば
利回りが10%まで下がっても良いと考えています。

実質の利回りが10%あれば、
単純に「10年で投資額を回収出来る」ので
その間に売却タイミングが無くても
「建物が10年持てば損はしない」という考えです。

10年間は使える建物であり、
10年後に急に過疎化しない立地であれば
10%の利回りでも問題無し、という判断をします。


しかしこれ、
たとえば不動産投資の書籍を読んだり
ネット上の情報などから考えると
随分低い利回りなんですね。

古い戸建てに投資している投資家のほとんどは
「激安で買って」「激安でリフォームして」
20%以上の利回りを謳っている人が多いですし
30%とか50%なんていう派手な実績もよく見かけるので
それに憧れている人がほとんどだと思われます。

ですから、私みたいな進め方をしていると
「え?築40年もするような家を改装までして
利回りがたったの16%なんですか・・・」
と言われかねません。

私が持っている3戸の利回りはそれぞれ
10%、13%、16%です。


ただですね、
そんな「書籍やブログで武勇伝のように語られる数字」ってのは
特殊だから情報になってるって事です。

また「実質の利回り」として書かれていたとしても
そこには取得諸経費や税金が含まれておらず、
物件価格と改装費だけで計算されていたりもします。

なので、「これだけ儲からなければいけない」
という目安は無いと思った方が良いです。

利回りが10%しか無くても、
自分がそれで良いなら良いんです。

20%無ければ納得いかないなら
無理して10%の物件を買う必要もありません。


ただ、
「儲かる物件を探し続けていつまでも買えない」
という人が多いらしいのもこの世界です。

勉強ばっかりして、
本買ったり、セミナー行ったり、
コミュニティに参加したりコンサルに申し込んで、
でも2~3年経って1戸も買ってない、みたいな。

ネットビジネスの世界と同じですね。笑

儲けられない人間ってのは
ネットだろうが不動産だろうが
何をやっても同じです。

数字よりも感情が勝ってしまうんですね。


例えば私の物件を「利回りがたった13%」と笑いながら
その人がもし「2年間物件を購入出来ていない」としたら。

私は、利回りは低いかも知れないけど、
その2年間、着実に家賃を受け取って回収を進めており、
2年後、その時点での投資残高で考えた場合には
私の利回りは18%になっているわけです。


私はこの考えをネットビジネスでも推奨していますよね。

サイトアフィリだの転売だの、facebook広告だの、
あんな難しい事に挑戦していつまでも稼げないとか、
一瞬稼げたけどトラブルで売上が下がるとか、
「トータルで考えてみてどうなの?」という事です。


それよりも、たったの10万円とか20万円を
アドセンスで地道に、着実に稼ぎ続けて行く方が
トータルでの収益は多い可能性もあります。

そちらの方が収益が少ないとしても
労力や精神的な負担は間違い無く少ないですから
それを他の事に使う事だって出来ます。

副収入で余裕のある10万円を作る事が出来れば
それを不動産などの不労所得に変換してしまえば良いわけです。


ネット収入なんて所詮アブク銭です。

そんなお金で買うんですから
利回り20%だの、非現実的な夢を追うよりも、
頑張らなくても手に入る利回り10%の物件を
複数買う方が遙かに安全ですし手堅いです。

高い利回りの物件というのは
「いつ起きるか分からないリスクを内包している」わけですから
それを許容出来る人なら構わないと思いますが
私はそこまで精神がタフではないです。

安い給料から
死ぬ思いをして貯めたお金で買うならば
利回り重視で買うかも知れませんが
ネットで得た収益から買うのであれば
そこまでリスクを負う必要がありませんから。


また、先ほども書いたように
「過ぎて行く時間は利回りに置き換えられる」
という事をよく考えた方が良いですね。

そういう考え方を持てれば、
時間はかかるかも知れませんが、代わりに、
時間が経てば経つほどお金が増える、という事でもあります。


私も長年この業界にいますので
本当に色んな人を見て来ました。

情報販売して何千万円も稼いだけど
一発屋で終わったり精神的に耐えられなくなったとか。

情報販売で稼いだけど
儲けたお金を全部使ってしまい
その後稼ぎ続ける事が出来ず
派遣社員になっていたり。

アフィリで1000万円稼いでたのに
グーグルの怒りに触れて報酬が0になったり。

稼いでるフリに疲れたり。笑

というか、
ほとんどの人間は稼いでるフリです。


売上だけは派手だけど
全然利益が出ていないとか
そもそも大して稼いでいないけど
稼いでる風に見せてる人間ばっかりです。

「純利益」で数字を言う人間だけを信用しましょう。

しかもそれを1年単位で、
かつ、事業と個人のお金をキッチリと分けて、
事業でちゃんと利益を出して税金を払っており、
その上で個人年収を1000万円とか取っているようであれば
それは本当にちゃんと稼いでいる人だと思います。

ま、ほぼいないでしょうが。笑

facebookで「稼いでいそう」な人を見かけますか?

その人、本当に稼いでる?笑


この点、不動産は良いですね。

ド素人を騙すために
「あえて言わない数字」というのを作る事は出来ますが
しかし、ちょっと知識のある相手には通りません。

例えばですが、
260万円で物件を買ってリフォーム代が37万円でした、
これを45000円で貸したので
「利回り18%です」と言うヤツがいたとして。

いやいやいや、
取得時の諸経費が30万円ぐらいかかってますよね?
税金とか保険にも20万円ぐらいかかってますよね?
広告費も10万円ぐらいかかってるんじゃないですか?
そしたら「利回りは15%」じゃないんでしょうか?

ってのが簡単に透けて見えるわけです。

物件価格ってのは
いくら「相対取引なので自由」とは言っても
市場の相場からそう極端にはズレません。

また、固定資産税の評価額とか
購入に関わる諸経費とか税金とか保険とか、
言わなくてもほぼ自動的に決まる数字があるわけです。

あえて言わない、という事は出来ても
嘘を付く事が難しいので
ネットビジネスより分かりやすくて良いと思いますね。


ネットのヤツらは
隠し事は当然、その上で嘘までつきますから
もう微塵も信用してはダメです。


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■諸経費の予算感は「物件価格」+「50万円」
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

ついでなので「諸経費」について書いておきますね。

まず、土地建物の名義を変更するにあたって
司法書士の先生にお願いする事になると思いますが
司法書士の報酬はその先生次第です。

5~15万円の幅があると思われる事と、
物件により必要な作業に応じて料金は変わると思いますが
現金決済で500万円以下の物件を購入する場合は
概ね5万円ぐらいだと思って大丈夫です。


固定資産税の精算については
「すでに売主が支払っている今年分の税金を
購入時に日割りをして払う」
という習慣があります。

固定資産税額は土地と建物の評価額によりますので
その物件次第という事にはなりますが
まぁ、500万円程度で手に入る物件の場合は
土地と建物を合わせても
年間でせいぜい3万円ぐらいじゃないかなと思います。


不動産屋さんの仲介手数料は
(物件価格×3%+6万円)×消費税
という金額を「上限」として法律で決められていますが
ほぼ間違い無くこの上限金額だと思っておけば良いです。

つまり500万円の物件なら
21万円と消費税、という感じですね。


後は、購入後、約半年~1年後、
忘れた頃に来るのが「不動産取得税」で
土地や建物の種類や条件によってあれこれと特例があるので
購入時に細かい金額まで把握するのは難しいです。

が、500万円以下の普通の住宅を買うならば
8~10万円程度見ておけば大丈夫だと思います。

これは購入時に1回払えば終わりです。


そして、修繕が終わり
住人が入る時点で必要になるのが
火災保険ですね。

これも物件次第ですが
私が買うぐらいの古い家だと
地震保険やその他のオプションまで含めても
5年で大体50,000円ぐらいのもんです。


そんなわけで、500万円以下で戸建てを買う場合、
購入時の諸経費が約30万円、取得税が10万円、
火災保険が5万円、合わせて45万円、
もし何かちょっと特殊な事情があったとしても
50万円あれば足りるだろう、と考えておけば良いです。

物件価格+50万円。

これでひとまず物件自体は自分の物になります。


あとは、ここからのリフォーム代に関しては
もう本当にその物件次第という事ですし
取れる家賃や利回りとの関係次第でしょうから
10万円で済む事もあれば300万円必要な場合もあるでしょう。

というか、先にそれを決めないと買えないですけど。


なので、とにかく、
リフォーム代がいくらかかるかを勉強する事です。

これさえ分かれば、
何も恐れる事無く買えますから。

家賃がいくら取れるか、なんてのは
ネットで調べたり、物件近郊の不動産屋に直接聞けば
ほぼ間違い無い金額が分かるので何も心配ありません。

大体の相場から最低限の家賃を想定して
それでも希望の利回りが確保出来るようにしておけば
もし1000円でも2000円でも高く貸せればラッキーです。

また、購入前に、
思ったよりも家賃が取れそうな地域だと分かれば、
リフォーム代を余計にかける事も可能になり
そうすると家賃を上げる事が出来たり、
ライバル物件と同額だけど、綺麗とか豪華な家、
というのを仕立てる事が出来ますよね。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■リフォームの予算感
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リフォーム代は
どこにどういう頼み方をするかで
それこそ倍とか半分の値段になったりしますが
過去の経験上から目安を書いておきます。

築40年前後で
4DK程度の一般的な間取りの戸建てでの話です。


・家中の壁、床、天井のクロスを全て張り替える 40万円
 (床はクッションフロアまたはフロアパネル)
・砂壁の和室の壁に板張りをしてクロスを張る下地作り&
 その他簡単な大工工事 20万円
・キッチンの入れ替え 20万円
・トイレの入れ替え 20万円
・風呂の入れ替え 80万円
・家中の木枠をペンキ塗り 10万円
・畳、襖、網戸の張り替え 20万円
・コンセント&スイッチパネル全部交換&
 簡単な電気工事 10万円

ただこれは、各業者さんに個別に直接発注した場合で、
これをもし工務店に全部任せて一括で施工管理してもらった場合は
手間賃が入って2~3割程度高くなるという感じでしょう。


そんなわけで、私の実際の経験からで言うと、
「浴室以外」の設備を全て交換し、さらに、
家中の床(廊下以外)、壁、天井を全て張り直す、
畳と襖の張り替え、柱など木部の塗装、という
かなり大がかりな改装をしましたが
この時の費用が150万円程度です。

ご存じこの家ね
http://hudosan.net/katugigreenlife/

この家の場合、上記の工事以外に
庭を大がかりに工事したのと
下水工事までやってるので
その辺りでさらに100万円以上かかってますが
まぁ、普通はこういう工事はやらないでしょう。

もし、浄化槽とか汲み取り便所で
下水に接続する工事をするならば
概ね80~100万円ぐらいの費用を見ておくと良いです。

ちなみに、下水工事で気をつけなければいけないのが、
工事してから数ヶ月経って、水道局から
「受益者負担金」として30万円の請求が来ます。

なので「下水工事が60万円で済んだ、ラッキー」
と思ってても、受益者負担金を合わせると
結局90万円支払う事になった。

なんて事になったのは私の事です。笑


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
■超絶ザックリな皮算用
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

上記のような古家を買う場合、ほぼ間違い無く、
壁や天井は全部張り替える事になりますが
買う時点では「汚いのは全く問題無い」と思います。

むしろ、汚い方が買う時に値引き交渉しやすいので
下手に綺麗な家より良いんじゃないでしょうか。

設備を入れ替えるとしても
風呂、トイレ、台所、洗面所を全て入れ替えても
150万円あれば全部新品に入れ替わります。

そう考えると、
屋根や外壁に問題が無く
雨漏りとか傾きさえ無ければ
小さい家なんて300万円もかければ
家中新品に入れ替えられると思えば良いです。

最高の人脈とか
自分の労働力を投入するなどすれば
200万円で済むかもしれない。

250万円なら妥当だけど
高めの工事になっても300万円で済むだろう。

という感じじゃないでしょうか。


となると、
5万円の家賃が取れる家を持ちたいと考えて、
利回り12%を目指すとしましょう。

この場合、
年間家賃60万円÷12%という計算となり
総額500万円までかけられるという答えになります。

という事は、
マジでボロボロの家で
修理費がマックスの300万円見込まれるとすれば
残り200万円で物件を取得出来れば良いという事になります。

諸経費を多めに50万円で考えるならば、
物件を150万円で取得出来れば
300万円ものリフォーム代をかけても
利回り12%の物件が仕上がるという事になりますね。


これを最大と考えて、
「この家は風呂は使えるから60~80万円は浮いた」とか
「この家はトイレは使えるから20万円は浮いた」とか
そんな感じで計算すれば大間違いは無いと思います。

もちろん、想定家賃もシビアに考えて
「最低でも5万円取れる」というリサーチをしておいて、
タイミングによっては数千円高く貸せる可能性も見つつ、
例えば動物を飼う人なら2000円アップ、とか
そんなラッキーパンチも考えておけば良いでしょう。


この数字さえ頭に入れておけば
そう大きなズレは無いと思いますので
今日のメールは完全保存版にしておいて下さい。

この辺りのリフォーム費用感は
ネットや本を調べても
なかなか信頼&納得出来る数字が出て来ませんので。

あなたの運が良いのは
「松原はこういう事に関してつまらない嘘は書かない」
「大袈裟な事例や数字を使って盛った話をしない」
という信頼関係がある事です。

私は、「あえて多めに予算を考える」という事はあっても
自分の成績を良く見せるためにつまらない嘘は書きません。

隠し事もしないので丸々参考にしてもらって大丈夫です。


おおっと文字数が足らなくなりそうですので
今日はこの辺にしときましょう。

追伸も無しね。


ではまた。


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