石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―

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大学院修了時に資本金990万円で作った投資不動産保有会社の石渡住宅サービスを9年後の2016年に上場企業フィンテックグローバル子会社ベターライフサポートホールディングス等に約5億円で売却(株式譲渡)して上場会社連結子会社にして石渡住宅サービス(現商号:ベターライフプロパティ)名誉会長に就任した石渡浩が,自己資金数千万円規模の一般投資家さんを主対象に,銀行融資を活用してアパート経営を成功させ不動産賃貸業を本業にするためのノウハウを伝授します. 主著:『たった4年! 学生大家から純資産6億円を築いた私の投資法- 借りて増やす技術-』ソフトバンククリエイティブ(2012)

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メルマガ名
石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年1億円越えを―
発行周期
ほぼ 週刊
最終発行日
2018年02月22日
 
発行部数
13,315部
メルマガID
0000279415
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > マンション・駐車場経営

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メールマガジン最新号

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第322号 賃貸経営でサラリーマンを早期引退する方法
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 石渡浩です。このメールマガジンでは、不動産賃貸業を本業にするために有益な情報、特に、売上アップやコストダウン、そして、融資による資金調達に関する情報を不定期に提供いたします。



■今月・来月不動産購入予定の方へ

 現在収益不動産、特に、一棟売りアパート・マンションを買う相場ではありません。しかし、私よりもスキルやリスク許容度の高い方は、この高値相場の中でも上手く不動産を買われることでしょう。収益不動産の価格は高騰中ですが、土地・建物自体の価格単独ではさほど上がっている訳ではないので、貸家業ではない不動産賃貸業をしたり、安く土地を仕入れて安く新築をしてアパート経営したり、そういう方もいらっしゃいます。

 そのような方向けに、2点お知らせです。第二は、損害保険選びです。同じ損保会社の保険商品でも、どこの代理店のどの部署を通すかによって保険料は違ってきます。事業者向けの割引保険料の適否があるからです。私がほぼ専属的に損害保険を依頼しているアイリックコーポレーションの大石さんに、是非ご相談下さい。不動産売買契約を結んでいれば決済前でも保険契約は可能です。

・大石さんへの直通フォーム https://form.os7.biz/f/3fce78ef/ 
・大石さんの会社のHP http://www.irrc.co.jp/

 第二は、3月末までに引渡しを受ける予定の新築工事に関する頭金、諸経費や既に引渡しを受けた物件の不動産取得税相当額の融資仲介です。中古購入にも対応可能です。

 ご経営内容により資金調達方法は様々ですが(例えば、今週は都銀法人部門から新築建てた法人への金利2%未満での融資が成約しました)、皆様の借り入れを私または私の従業員が仲介します。これにより、売買価格を超える「オーバーローン」を合法的に得ることも可能です。

 完全成功報酬制ですので、金銭消費貸借契約を結べる状況になるまで、代金は一切頂戴しません。例えば融資額千万円の場合、成功報酬は25万円です。単なる紹介ではなく、不動産売買と同様、金銭消費貸借契約締結をきちんと仲介(媒介)しますので、皆様は金融機関をあちこち回る必要がありません。

 今回、既に建物の請負契約または売買契約締結済で今年3月末までに引渡し予定の案件(昨年12月以降に引渡しを受け終っている物件も含む)に関して主たる金融機関からの融資の不足金の融資付けのご相談を、只今から明朝まで先着5名様に限り、次のフォームにて無料で受付致します。
https://form.os7.biz/f/2acb02eb/



■石渡浩の経歴

 私は公立高校を経て22歳で慶應義塾大学総合政策学部を卒業し、同年、同大学院経済学研究科に進学して、在学中に不動産賃貸業を開業して現在に至っています。そのため、一般的な就職や会社勤めをしたことがありません。

 若い頃、経理事務や学習塾講師のアルバイトをしたことはありますが、学校に通いながらの雇用保険に入らない範囲の従事でした。そのため、雇用保険加入歴がありません。

 不動産経営は2005年12月に個人開業し、現在個人と小規模な法人とで経営を続けています。この間、不動産保有会社である石渡住宅サービス株式会社(現商号ベターライフプロパティ株式会社)を作って9年間経営して、一昨年ベターライフサポートホールディングス株式会社に売却しました。社会保険に初めて入ったのはこの会社を作ってからであり、現在の健康保険は、退職者の任意継続制度を使っています。

 ですから、私にとって会社を辞めたというのは、その会社の社長を辞めたことを意味します。

 平行して、2009年1月からブログとメールマガジンを書き始めました。その経験の中で、「サラリーマン投資家」の方々の中にサラリーマンを辞めたいとお考えの方が少なからずいらっしゃることを知りました。サラリーマンを辞めるために不動産経営をしているとおっしゃる方も多数おられます。

 そこで、今号では、賃貸経営でサラリーマンをリタイアする方法を書きたいと思います。



■賃貸経営でサラリーマンを早期引退する方法

 銀行の評価額以内の借入金で不動産を買っていかないと、どんどん買い進めることは出来ません。ここでいう銀行の評価額は、概して売買価格をかなり下回ります。従って、現在の高値相場で融資を受けて買い進めてサラリーマンを引退する方法としては、

1.とにかく安く買う
2.頭金を入れる
3.サラリーマン経験を活かした専門サービス業を平行して行う

となりましょう。1番は言うまでもないことですが一方で行動は難しく、現在の市況ではかなりの熟練者がそれなりの労力を割く必要があります。2番は資力によりますが、何千万円もの自己資金を不動産購入に向けられる方は少数でしょう。そのため、3番が現実的な方法かと思います。

 不動産経営を拡大した結果サラリーマンを辞めたという方がSNSやブログ等で情報発信しているのを目にする機会が増えました。多くの場合、それは貸家業以外の事業、例えば、セミナーや会員制サービス、コンサルティング等の集客の手段として用いられています。中には、宣伝目的で豪遊している写真を沢山公開している方もいらっしゃいます。

 彼らはなぜそのような活動をしているのでしょう。それは、長期的に、貸家業だけでは生計を維持できない恐れを感じているからでしょう(そういう本音を漏らす方は少ないでしょうが)。規模拡大してサラリーマンを引退したと言っても、借入金を返済して納税して残るキャッシュは僅少です。仮に多いとすればそれは借入期間が非常に長いからであり、将来の空室リスクや修繕・金利その他のコストの負担を先送りにしているからです。

 実際私も、SNSやメールマガジンの記事を書いていますが、これは仕事としてです。昨年は3千万円以上の家賃収入がありましたが、返済して納税すると、事務所の賃借料や事務員の給料さえまともに払えません。私が現在持っている不動産を買ったのは主として2006-2008年です。その時期に今の相場と比べたらかなり安く買っていますが、それでも生計を営むに必要な資金を得られていません。現在の主たる収入源は、一昨年得た石渡住宅サービス株式の売却代金5億円の運用金利収入と、その他の事業です。このメールマガジン執筆も「その他の事業」の一部です。

 不動産を何十億円分も買えば、サラリーマンとしての可処分所得並みのキャッシュを得られるかもしれません。しかし、それは負いきれないほどのリスクを抱えることになりますし、キャッシュがいつまで続くか不透明です。そこまで不動産賃貸業を大きくするのなら、リスク分散の観点から、平行して他の事業も営むべきでしょう。逆に、他の事業も営めば、不動産をそこまで大きくしなくても済むでしょう。



■サラリーマン経験を活かした起業

 これからの世の中、副業が認められ易くなります。また、会社の出資者という立場で報酬を得ないことで勤務先の副業規制を回避する方法もありましょう。

 皆様のサラリーマン経験の中で、お金に交換できるノウハウ等が蓄積されているはずです。サラリーマン経験の無い私でさえこうして何とか仕事出来ていますので、社会人の皆様でしたらより容易に御出来になることでしょう。

 私の本『逆転不動産投資術』(2009)を出版して下さったぱる出版から昨年『自分を高く売る技術』を出された元学習塾講師の島田弘さんが、副業を含めたフリーランス開業支援のための解説動画を無料配布しています。別途数千円の受講料を払うことで、東京・大阪でのセミナーに参加する方法も案内されています。

 誰でもできるような非常に再現性の高いノウハウです。私は島田さんの本を持っていますが、無料動画を視聴するだけでそのエッセンスが得られます。島田さんの無料動画を、
http://www.fudosan-toshi.org/shimada.html
からご視聴下さい。

 結論として、自己資金無しで不動産経営でサラリーマンをリタイヤという宣伝文句は、嘘です。少なくても、今の市況では困難です。サラリーマンを辞めるにしても、何らかの仕事を続ける必要があり、不労所得生活にはなりません。しかし、労働を少なくする方法はあり、前述の島田さんの話
http://www.fudosan-toshi.org/shimada.html
を聴かれることをお勧めします。   


 


石渡 浩(いしわた ひろし)

ブログ:http://blog.fudoan-toshi.org

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