1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ

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メルマガ名
1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ
発行周期
ほぼ 平日刊
最終発行日
2018年04月20日
 
発行部数
27,118部
メルマガID
0001626780
形式
PC・携帯向け/テキスト・HTML形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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杉並区の土地値物件、利回りも9%超。

どうにかして購入したいものです。

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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姫屋不動産コンサルティング(株)
東京都知事(1)第99241号

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■本日の内容■
姫ちゃんフド活:杉並区の土地値物件、利回り9%
(23区、1億円台、利回り9%超、駅徒歩10分超)
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 こんにちは、姫ちゃんです。


23区で杉並区はとても人気のあるエリアの一つです。

そんな所に、なかなかみんな手が出せない1億円の物件があります。


【物件スペック】

■価格/表面利回り
1億円台
利回り9%超

■土地面積
約250平米 (75坪)

■建物構造/間取り
RC3階建て+駐車場
※図面から把握できる範囲で記載


【現地調査の感想】


 東京23区は各区ごとに色々な特色があります。


そんな23区の中でも人気のエリアの一つに杉並区があります。


特に杉並区でも中央線沿線は、吉祥寺から流れるサブカルチャーの雰囲気を纏(まと)い、若者などに人気があります。


駅前にはおしゃれなカフェが点在しており、週末の昼下がりは遅めの昼食とともにお茶を楽しんでいる人がたくさんいます。


 生活の大半を家の近くで完結できる便利さと、電車に乗れば新宿まで一本という立地の良さ。


杉並区は独特の杉並愛みたいなものが形成されていると個人的に思っています。


 前振りが長くなりましたが、そんな杉並区の土地値物件を見てきました。


 物件自体は駅から徒歩10数分とやや歩くものの、杉並区のエリアであれば許容範囲の距離です。


 周辺はなかなかきれいな外観の戸建てが建ち並び、アパートやマンションは少なめな印象です。


物件の前面道路は5メートルくらいとやや広めなものの、大通りに抜けていくバイパス道路になっているのか、絶えず車や中型トラックなどが走っています。


 肝心の物件ですが、白い外壁と茶色のタイルが格好いい、昭和のモダンな作りです。


入り口の階段と出窓の枠が濃い茶色のレンガ風のタイルで装飾されており、白い壁とマッチしています。


 物件に向かって右側は、地下駐車場になっており、自動車や自転車などが止められるスペースがあります。


 杉並区のようなエリアに駐車場がついている賃貸は少ないので希少性は高いと思います。


また自転車も雨に濡れることなく駐輪できるので、入居者として満足度は高いでしょう。


 1Fには週の後半しか開店しないカフェがあります。


残念なことに、私が現地に行ったのは週の前半でしたので、カフェに入ることはできませんでした。


間取りの大半は1DKですが、一部1LDKや2LDKなどのファミリータイプもあるので、子供1人、2人くらいの家族もターゲットになります。


地下駐車場と併せて、ファミリー向けにも貸し出せるのは入居者の属性を多様化でき経営を安定化させられて大変良いと思います。


 と、ここまで良いことずくめのように書きましたが、この物件にもやはり問題があります。


 その問題とは、建ぺい率と容積率が大幅にオーバーしているということです。


建ぺい率と容積率がオーバーしていると、金融機関からの融資が難しくなります。


 もちろん金融機関によっては、オーバーをしていても融資してくれるところもあります。


 しかし、オーバーでも融資してくれるところは、概して1億円の壁があったりします。


 つまりこの物件の場合、1億円を超える価格とオーバーという二重苦によりなかなか融資が難しいことが予想されたのです。


 そしてその予想はばっちり当たってしまいました。


 私は実は数ヶ月前からこの物件の存在を知っていました。


数ヶ月間ウォッチしていて、なかなか売れていないところを見ると、やはり融資付けが難しいのだろうなと思います。


 おそらく、この物件を購入するためには自己資金を3000~4000万円くらい必要とすると思われます。


それだけの現金を右から左に動かせる人は少ないです。


そんなわけで、優良なのに売れないという現象が生じているのだと思います。


でわでわ。


物件の詳細な情報は姫屋フド活物件メルマガにて配信しています。

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※マイソク(書面)をもとに記載しているスペックに関しましては現況と異なる場合があります。その場合は現況優先です。

■姫ちゃんの不動産ブログ■
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■おわりに■
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最後までお読み頂きありがとうございます。
私は、不動産への熱意と臨場感が伝わるように

あまり文法にこだわらず、文章を書いています。
そのため、少々読みづらい部分があるかと思いますがご了承ください。

※フド活とは、姫ちゃんが提唱するローリスク・ミドルリターンの不動産投資活動のことです。

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■サポート情報■
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:1億円大家さん姫ちゃん
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:1oku.himechan@gmail.com
○解除
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