1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ

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今日の物件のポイントは立地です。

新宿までも徒歩圏という超好立地!

詳しくは本日の内容をお読み下さい。
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■本日の内容■
姫ちゃんフド活:1に立地、2に立地、立地が最高の高積算物件
(東京都中野区、6,000万円台後半、利回り7%超、駅徒歩3分、高積算)
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 こんにちは、姫ちゃんです。

今回の物件は中野区の築古アパートです。

地下鉄駅の徒歩3分、新宿までも頑張れば歩けるくらいの距離です。

当然積算は高く、路線価は@43万/平米です。土地価格が高いですね。

まずは物件スペックを見ていきましょう。

【物件スペック】

■価格/表面利回り
6,000万円台後半
利回り7%超

■築年
昭和53年(1978年)

■土地面積
約97平米(約29.5坪)

■積算(路線価×面積)
約4,171万円 (周辺相場の実勢価格は6000~7000万円)

■建物構造/間取り
木造2階建て8戸

※図面から把握できる範囲で記載

■土地権利/接道状況
所有権

【現地調査の感想】

 都内中心地の一つである新宿から地下鉄で2駅4分のところにこの物件はあります。

頑張って歩けば新宿まで徒歩30分、とんでもなく良い立地です。

周囲は背の低いアパートや戸建てが立ち並ぶ住宅地。

このアパート以外にも賃貸物件が多数あります。

アパートの供給は多いものの、それ以上に需要が多いのでちゃんとメンテナンスしていれば高稼働を保てるでしょう。

 この物件の前面道路からは新宿副都心のビルが見え隠れしています。

本当に新宿のお膝元で暮らすことが出来る超好立地です。

地下鉄の駅までは徒歩3分ですし、すぐに大きな幹線道路にでることができるので、交通の便は非常によいです。

 肝心の物件ですが、さすがに古めかしいです。

塗装の状況も塗り直しが必要ですし、鉄部の塗装もサビが多いので、早めに対応が必要です。

また2F部分の廊下に屋根がないので雨の日に住人が出入りするときに不便です。

 物件の前面には少しだけスペースがあり、そこに住民の方が自転車をおいていました。

とはいえ8戸全部の自転車を置くスペースまではなさそうです。まぁ、駅徒歩3分なので自転車は不要かもしれません。

 これほど古い物件ですのでお家賃は安めです。地方から上京してきた苦学生や、新宿の酒場で働いているフリーターの方などの需要が見込めそうです。

 それからこの物件は路線価が43万/平米もあるので、積算も非常に高いです。

都心に行けば行くほど、路線価×面積の単純積算と実際の価格に乖離がでる傾向がありますが、この場所であれば相当高値で売れることが見込めます。

つまり、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を狙える可能性があるということです。

まぁ、とはいえ、インカムをしっかりと出さないと長持ちできないので、自分のポートフォリオに組み込むべきかどうか、自身の戦略に合わせて見極めて下さい。

でわでわ。

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■おわりに■
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最後までお読み頂きありがとうございます。
私は、不動産への熱意と臨場感が伝わるように

あまり文法にこだわらず、文章を書いています。
そのため、少々読みづらい部分があるかと思いますがご了承ください。

※フド活とは、姫ちゃんが提唱するローリスク・ミドルリターンの不動産投資活動のことです。

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  • まぐまぐ大賞受賞
 
メルマガ名
1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ
発行周期
ほぼ 平日刊
最終発行日
2017年05月22日
 
発行部数
27,578部
メルマガID
0001626780
形式
PC・携帯向け/テキスト・HTML形式
カテゴリ
マネー > 不動産 > 売買

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