資産1億円への道

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資産が1億円あるとゆとりある生活が可能と言われていますが、その1億円を目指す方法を株式投資を中心に考えていきます。株式投資以外の不動産投資や発行者が参加したセミナー等で有益な情報と思われるものを随時レポートしていきます。

 

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メルマガ名
資産1億円への道
発行周期
ほぼ 週刊
最終発行日
2017年09月25日
 
発行部数
1,174部
メルマガID
0001674284
形式
PC・携帯向け/テキスト形式
カテゴリ
マネー > 株式 > 初心者向け

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メールマガジン最新号

Subject: 資産1億円への道(Vol.88)
複数のラインからの収入を確保する(2)
■2017.9.25 ━━━━━━━━━━━━━━━■■


こんにちは。資産1億円達成FPアドバイザー
山田健彦です。

まずはお知らせです。
あまりの暑さのためお休みしていた勉強会を再開し
ます。

日程は10月15日(日)です。

詳細はこのメルマガの最期に~


★はじめに
ビットコインがしばらく前から注目を集めていますが、
ビットコインを使用することで生じた利益について
「原則として雑所得に区分される」とし、所得税の課
税対象になるとの見解が「タックスアンサー」に掲載
されました。
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1524.htm


ビットコインを支払いに使えるお店が日本でも増えて
きています。

仮に半年前に20万円でビットコインを購入した人が
いる、として今の価格が40万円だとします。

ビットコインで支払えるお店で40万円の買い物をし
てビットコインで支払いを済ませると課税関係はどう
なるのでしょうか。

税務署に電話をして聞いてみた所、差額の20万円は
やはり課税対象になる、とのことです。

なるほど~、という感じですが不動産など大きなお金
が動く取引は別ですが、少額の取引なら確定申告しな
ければ税務当局も捕捉のしようがないのでは、と担当
官の言葉のニュアンスから感じました。

さすがにそんな事を聞くと怒られそうなので、止めま
したが(笑)。。。



このメルマガは、お金の話、経済の話、投資の話と入
れ替わりにお届けしています。
今日は お金の話 の番となります。


それでは「資産1億円への道」第88回目のはじまり、
はじまりで~す。
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Subject: 複数のラインからの収入を確保する
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「複数のラインから収入を確保する」と題して、2つ
以上の収入ラインを確保するための考察、今回はREIT
につきもう少し研究していきます。

REIT投資の魅力は何と言っても、分配金利回りの高
さです。

http://www.japan-reit.com/list/rimawari/

を見ると、2017年9月22日現在、利回りは最低でも
3%代、高いものは7%以上あるものもあります。

問題は、REITは日々マーケットで売買されるので、
株式と同じく、価格の上下がつきものだ、ということ
です。

と言っても実物不動産を購入しても実際に売る段にな
れば当然価格の上下はあるので、同じといえば同じ話
です。

むしろ、価格動向がチャートで日々分かるので、REIT
の方が対処しやすいのではないか、と思います。


★チェックすべき指標
REIT投資は、普通の株式投資と比べるとチェックす
べき指標が少し異なります。

絶対に押さえなければならない指標は
(1) 予想分配金利回り
(2) NAV倍率
(3) LTV
です。

(1) 予想分配金利回りですが、考え方は株式投資でい
う配当利回りと同じです。

(年間予想分配金) ÷ (REIT価格) で計算します。いず
れも1口当たりの数値です。

予想分配金利回りは高いほど投資魅力が高いことにな
りますが、「予想」なので減額されることもあります。


(2)NAV倍率
NAV倍率のNAVとは、Net Asset Valueの頭文字です。

(REIT価格) ÷ (純資産)で計算します。いずれも1口当
たりの数値です。

株式投資のPBR(株価純資産倍率)とほぼ同じもので


REITのNAVは不動産鑑定士さんが算出する時価ベー
スで計算しているので、もしNAV倍率が1倍未満なら
そのREITは割安ということになります。

極端な話、NAV倍率が0.1というREITがあるとする
と、そのREITを解散すれば投資家は投資した額の10
倍のお金が戻ってくる、ということになります。

ちなみにNAVの計算方法は
NAV = 総資産額 - 負債額
です。


(3)LTV(有利子負債比率)
Loan To Valueの略です。

LTV = 有利子負債 ÷ 総資産
で計算します。

有利子負債比率を表す指標です。
有利子負債とは、文字通り金利を支払う借入金のこと
です。

LTVが高いと、借入金を多く抱えて投資を行っている
ということなので、新規借入をして物件を取得する余
地が小さいということになります。

代表的なREITで、オフィスビルに投資する「日本ビ
ルファンド投資法人」のLTVは、2017年9月22日現
在41.53%となっています。

http://www.japan-reit.com/meigara/8951/finance/

LTVに関しては、各社とも最大限の基準を設けていて、
最大限55%から60%を超えない範囲、としているとこ
ろが多いようです。

★その他の知っていた方が良い指標

REIT投資にあたっては、その他にも知っておいてい
た方が良い指標もあります。
(4) NOI
(5) FFO
(6) 築後経過年数

(4)NOI
Net Operating Incomeの略です。
不動産投資の利回りを示す指標です。

(年間家賃収入-年間運営経費) ÷ 物件の取得価格

1年間の家賃収入から固定資産税や管理会社に支払う
管理費、修繕積立金、共用部の光熱費、エレベーター
の定期点検などの保守費用、火災保険など運営にかか
る経費等を考慮して計算した利回りです。

(5) FFO
Funds From Operation の略。
REITが本業の不動産賃貸業務から、どれくらいの現
金収入を稼いだかを評価する指標をいいます。

大雑把に書きますと、純利益に減価償却など現金支出
を伴わない帳簿上の支出を加算した金額で示され、投
資家がREITの収益力を判断する材料となります。

一般にFFOは、投資先不動産の運用(賃貸)によって
生み出されるキャッシュフローのうち、投資家に配分
することが可能な金額に相当します。

また発行投資口数で割ることで一口当たりFFOが求
められ、同一基準でREIT毎のキャッシュフローを比
較することができます。

(6)  築後経過年数
それぞれの物件の建築後の経過年数です。
一般的には、筑後経過年数が少ないほうが地震への耐
久性にも優れ、またメンテナンス費用もあまりかから
ない事からこの数値は低いほうがハード面からは優良
物件となります。

REITは、複数の物件を保有しますが、個々の物件の
筑後経過年数と同時に資産全体としての筑後経過年数
も公表されます。

これらを用いて、REITへの投資判断を下していきま
すが、次回は実例を用いてどのように判断するのか、
解説していきます。

この続きはまた次回の
「お金の話」でお伝えしま~す(@^^)/~~~

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■勉強会のご案内━━━━━━━━━━━━━■■■

★あまりの暑さのためお休みしていた勉強会を再開し
ます。

日時: 10月15日(日) 13:30~15:45
都内

★勉強会の名称は『資産1億円達成クラブ』と名付け
ました。

 参加費は4千円です。
 興味のある方は、ぜひご参加ください。この『資産
1億円達成クラブ』の勉強会に継続的に参加すると、
以下のようなメリットが身につけられます。

1. 日経新聞のマーケット情報や企業情報の内容が良
く分かり、それがマーケットや株価にどのような影響
を与えるかが自分で予測出来るようになります。
2. TVやネットでの市場関係者の発言の意味がよく
分かるようになります。
3. さまざまな経済政策がマーケットにどのようなイ
ンパクトを与えるのかが予測できるようになります。
4. 金融機関の営業担当と同じか、それ以上の知識を
得ることが出来、相手と対等に議論できるようになり
ます。
5. 証券会社や銀行の営業担当が薦める投資案件につ
いて、それが自分にとって良いのか悪いのかが自分で
判断できるようになります。
6. 自分を担当している金融機関の営業が、有能か無
能かの判断が出来るようになります。
7. 世の中の動きが良く分かるようになります。
8. ご自身はもちろんのこと、お子さんやお孫さんに
学校では教えてくれない「お金との付き合い方」を教
えることが出来、お子さんやお孫さんが経済的貧困に
陥ることを防いでくれます。
9. ご自身の親御さんや御祖父ちゃんやお祖母ちゃん
のお金の運用について相談にのってあげることができ
ます。
10. 経営者の方であれば、研修時など折りに触れお金
の話をすることで、社員の方がお金のことで悩み業務
に身が入らない、等ということを防ぐことが出来ます。
11. 何よりもお金のことで悩むことが少なくなりま
す。

基本的には毎回独立した勉強会ですので、興味のある
回だけ参加というもOKですが、できれば定期的な参
加をおすすめします。

◎10月のテーマ:
『ファンダメンタル分析の基礎』
■日時:7月9日(日)13:30~15:45(予定)

■場所: 東京都内

■定員: 12名


◎ 資産1億円達成クラブ 勉強会 10月のハイライ

 
2017年10月の『資産1億円達成クラブ』の勉強会は

“ファンダメンタル分析の基礎”
と題して、企業業績のファンダメンタル分析のしかた
を研究していきます。

株式投資を行う際に主として3つのアプローチがあり
ます。

1) 企業業績をもとに判断するファンダメンタル分析、
2) チャートの形状をもとに判断するチャート分析、
3) これからの世の中の流れを予想し、それをもとに判
断するするジャッジメンタル分析

実戦ではこれら3つが入り交じる形で、マーケットは
動いていきますが、今回はその中からファンダメンタ
ル分析に焦点を当てていきます。

週刊ダイヤモンド9月9日号にも
「会社の数字がわかる反復練習 決算書100本ノッ
ク!」
という特集が組まれていましたが、超短期トレードは
さておき、株式投資をする上で決算書を読みこなす能
力は必須です。
http://diamond.jp/articles/-/140799

しかし、株式投資を行う上でチェックすべき項目は限
られており、また、それ程深い分析をする必要もあり
ません。

(1)今回はまず、バランスシートや損益計算書の見方
を確認します。

(2)次に投資をする上で良く出てくる専門用語
ROE, ROA, PER, PBRなどの計算の仕方やそれが意
味するものを確認して、

(3)その後、それらを通してファンダメンタル面からの
優良銘柄の発掘方法を見ていきます。

(4)最期に時間が許せば、それらの銘柄への投資タイミ
ングを見極めるチャート分析を数例研究していきます。

(5)それ他、直近のマーケット状況の解説や、今後の動
きなど着目すべきポイントなどアップ・トゥ・デート
な生の情報を紹介、解説します。

これから株式投資を始めようという方はもちろん、あ
る程度経験を積まれた方でも参考になる実践的手法で
す。ぜひご参加ください。

お申込み方法
メールにてまずは、参加希望の旨お知らせください。
場所等は決定次第メールにてご連絡いたします。

ichioku.fp@gmail.com

参加費は当日会場にてお支払いください。なお、釣り
銭の必要がないようご準備いただければ幸いです。

参加費は4千円です。 
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■ご意見.ご感想は ⇒ ichioku.fp@gmail.com

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【発行元】

資産1億円への道 FPアドバイザー
山田健彦

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■━━━━━━━━━━━━━Copyright (C) 2017■
このメルマガに掲載された記事の内容を許可なく転載
することを固く禁じます。事前にお問い合わせ下さい。

ただし、出典元を明示して全文を転載することは問題
ありません。
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資産1億円への道
発行システム:『まぐまぐ!』 http://www.mag2.com/
配信中止はこちら http://www.mag2.com/m/0001674284.html
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資産1億円への道 FPアドバイザー
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