建築エコノミストの常に先取り

都市の建築と不動産の今後についてドンドン先取りしていきましょう。

築後12～15年を迎えるタワーマンションの大規模修繕問題
　2000年代から増えたタワーマンション、眺望の良さや立地の利便性から都心でも人気ですが、築後12～15年で大規模修繕の時期を迎えます。高さ45メートルまで、階数でいうと15階建てくらいまでは、通常の工事足場で施工出来ますが、それを超える超高層住宅では、一気に工事の難易度が上がります。
　さらに、タワーマンションには建設当時の最新の技術が導入されていることも多く素材や工法も個別性が高いため、工事の妥当性や費用の適正化をみるためにも工事前の調査に時間も予算もかかります。
世帯数で数百戸を超えるタワーマンションは、ひとつの村や町と同じです。工事中は様々に不便を感じることにもなります。各住戸にどのような影響があるか、管理組合を通じて十分理解と同意を迅速に得られるように、住民の方々の合意形成が円滑に進むためにも、コミュニティが活発に維持されていることがもっとも大事です。

例えば東京都中央区
少子高齢化が問題視される今の日本の中でも、人口が増えている、非常に希有な存在です。しかも若年層が中心で平均年齢が30代に下がったとも聞きます。住民を増やそうという中央区の政策の結果であり、これは素晴らしいことです。しかし、この政策は建築や都市計画の緩和による、タワーマンションの林立によってもたらされたものです。
結果として、民間のデベロッパー投資が先行し過ぎて、公共サービスの拡充が遅れています。そのもっともたるものが子育て支援施設、保育園の不足、待機児童問題です。
今後はタワーマンションの下層部には、公共サービス施設の設置を義務付ける等の一定の制約が必要です。では、すでに建築されてしまったタワーマンションではどうするのか？これについては「公開空地」の時限活用という方法があります。
　高層建築を建てるときに、一定の規模で空き地を設けなさいというルールがあるのですが、管理をめぐる問題もあって公園にしているわけでもなく、コンクリートでタイル敷きに少しの植栽といったように、十分活用されているとはいいがたいものです。
この「公開空地」部分を、仮設で10年、20年と年限を区切ったうえで、2～3階までの低層建築物を許可し、公共サービス支援に活用するのです。タワーマンションに隣接させて保育園や幼稚園を設置、小規模に区切ったテナントも準備し、飲食店や商店、高齢者ケア、生活支援サービスも誘致する。
タワーマンションの足下に小さな街をつくるという構想です。

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