近年大変な人気を集めながらも、数々の問題も指摘されているタワーマンション。今回の無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』で取り上げられているのは、階層間の不公正を是正する為に、国が「固定資産税見直し案」を発表したという話題です。一見、不公平感に悩むタワーマンション住民の救いにもなりそうな法改正ですが、メルマガ著者でマンションの専門家・廣田信子さんは「一層の差別意識と不公平感が生まれる」との見方を示しています。
タワマン、最大10％の評価額の差は何のためのもの？
こんにちは！ 廣田信子です。
タワマンの高額な高層階の部屋を購入し、固定資産税の評価額が低いことを利用した相続税の節税問題について、
● タワマン節税に待った
● 高層階ほどバカを見る。タワーマンション「課税」に黄昏れて
と過去記事に書いてきましたが、不公平を是正するための固定資産税見直し案が12月８日に税制改正大綱で明らかになりました。
現在、タワーマンションの固定資産税は、床面積が同じならどの階でも同じ額ですが、見直し後は、建物全体の税額は変えずに、それを各戸に按分するに当たって、１階上がるごとに税額も上がるように設定されます。高さ60メートルを超え、20階建て以上となるような新築マンションが対象で、2018年の適用です。
で、どのくらいの差になるのか注目されていたのですが…、40階建てのマンションで、１階と最上階の税額の差を10％程度とするというのです。「え、10％？」というのが正直な感想です。
高市早苗総務相は、固定資産税額は現在、床面積が同じなら税額が変わらず、「不公平感を生んでいるという指摘があった」と、言っていますが、そうだったかな～、言われていたのは、相続税における不公平じゃなかったですか。
しかも、最大差で10％です。
例えば、各住戸の税額が現行20万円の40階建てマンションで10％の税額差を反映させると、１階は約19万円、最上階は約21万円となる。ということで、最大で２万円の差が付くということです。
これで、公平になったと思いますか？
実は、この程度の差をつけるために、これまでの区分所有における公平の概念が大きく壊されることにもなりかねないのです。
建物の評価額における所得税の按分は、建物の共有持分割合で負担すべきという考え方が当然出てきます。これまで、専有部分の面積が同じだったら、共有持ち分割合も同じでしたが、階によって税金の負担割合が変わるなら、共有持ち分割合もそれに連動させるべきだという考え方です。2018年以降のタワーマンションは、税負担に連動して、広さだけでなく高さに比例した共有持分割合に設定されるようになるかもしれません。
さらに、共有持分割合は、マンションの意志決定における議決権割合の基礎になるものです。共有持分割合が高さに比例して大きな割合になるのであれば、議決権も上に行くほど多くを持つという考え方につながります。議決権の違いは、総会の度にいやでも確認させられるもので、差別意識や不公平感の元になってしまいます。
広さの違いも、あまり大きな差でなければ、１住戸１議決権と決めているマンションが多いので、高さによる違いも、10％ぐらいなら、同じでいいと考えることもできますが、もし、連動させず、１住戸１議決権とすると、自分たちは固定資産税を多く払っているのに、総会における議決権が同じなのはおかしいと思う人が現れる可能性があります。もし、階によって大きく意見が分かれるような議案になったら、必ず、議決権の公平性が問われるでしょう。
では、管理費や修繕積立金の負担割合はどうなるでしょう。これまでは、専有部分の広さによる共用持分割合に連動して、費用の負担割合も決めるのが一般的でした。それを、高さによって共有持分割合が変わるなら、当然、それに合わせて費用負担もすべきという考え方が出るでしょう。
しかし、改正標準管理規約のコメントに、費用負担は、広さの割合だけで高さは加味しなくてもいいとあるのですから、これももめそうです。
これまで、住戸の広さの割合で権利や負担を決めるという区分所有において定着してきたルールを今回の税制改革は根本から崩すことにもなりかねない危ないものに思えます。
購入価格で差があっても、１つの建物を共有するのですから、そんなことはできるだけ表面化させずに、融合していこうとしてきたタワーマンション運営の苦労を無にしてしまうことになってしまいます。
税制改革は、国が決めたら、間違いなく実行されます。それに合わせて、共有持分割合、議決権、管理費等の負担割合をどうするのか、原始規約をつくるのはたいへんな作業です。
で、どのように決めても、後から、それぞれの理屈で、それは不公平だという人が出てくるでしょう。それによって、ただでさえたいへんなタワーマンションの管理が根本にある不公平感や差別感からより困難になることが予想されます。2017年以前のタワーマンションには採用されていないルールなのですから、周りと比較し、余計に混乱しそうです。
結局、管理組合内部に対立があり合意形成がうまくいかないマンションは、良好な管理も良好なコミュニティも望めません。それでは、暮らすための価値を生み出せませんから、幸せに暮らしたいのであれば、2018年以降のタワーマンションはあまりお勧めできません。
そんな、大きな波紋を投げかけることになる今回の税制改正ですが、問題になっていた肝心の相続税については、最大で10％の差ぐらいでは、実勢価格の差から比べればたいしたことではなく、節税効果があるには代わりありません。売り出し価格の差が２倍（100％）以上のマンションも多いのですから。
いったい何のための改正なのかというのが正直な感想です。
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『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』
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