タワマン水没で露呈した、武蔵小杉と二子玉川の「致命的な弱点」

各地に甚大な被害をもたらした台風19号ですが、中でも「セレブタウン」と称される武蔵小杉や二子玉川のタワーマンションを襲った「水害」がセンセーショナルに報道されました。一方、立地については両地と共通点が多い埼玉県川口市のタワマンからは、さしたる水の被害の報告はありません。その差はどこから生じたのでしょうか。前回の記事「洪水を阻止せよ。暴れ川の氾濫防いだ日産スタジアム異次元の備え」で、鶴見川の治水対策を紹介したフリー・エディター＆ライターでジャーナリストの長浜淳之介さんが、何が武蔵小杉・二子玉川と川口の明暗を分けたのか、現地取材を敢行し詳細に分析・考察しています。

プロフィール：長浜淳之介（ながはま・じゅんのすけ）
兵庫県出身。同志社大学法学部卒業。業界紙記者、ビジネス雑誌編集者を経て、角川春樹事務所編集者より1997年にフリーとなる。ビジネス、IT、飲食、流通、歴史、街歩き、サブカルなど多彩な方面で、執筆、編集を行っている。共著に『図解ICタグビジネスのすべて』（日本能率協会マネジメントセンター）、『バカ売れ法則大全』（SBクリエイティブ、行列研究所名儀）など。

武蔵小杉・二子玉川と川口「タワマン大水害」の明暗が分かれた原因

今年の台風19号は、過去最強クラスと言われ、各地で水害をもたらしたが、首都圏では多摩川水系に被害が集中したのが1つの特徴だ。特に、武蔵小杉と二子玉川は平成になって発展した、庶民が憧れるセレブタウンで、「失われた20年」と言われる日本の停滞期に資産形成した勝ち組が集住する、タワーマンションが立ち並ぶことで知られているが、思わぬ水害に見舞われて脆弱性が露呈している。

一方で、埼玉県の川口もまたタワマンの多さでは引けを取らないが、たびたび洪水を起こしてきた荒川に面し、かつての工業地帯で土地も全般に低くて雨水が溜まりやすい地形であるにもかかわらず、下水道や遊水地の整備が進んで、被災を逃れている。どうして明暗が分かれてしまったのだろうか。

武蔵小杉には11棟のタワマンが林立するが、そのうち2棟で停電が発生し、電動のポンプも使えなくなって水道までもが止まった。

武蔵小杉は東急東横線・目黒線とJR南武線が交差する交通の要地で、川崎市中原区の中心地。ショッピングセンターのららテラス、東急スクエア、ダイエー系スーパーのフーディアムなど、市内でも川崎駅周辺部に次ぐ商業集積を持っている。中原区役所、市立中原図書館も駅前にある。

2010年には横須賀線の駅が開業し、現在は湘南新宿ラインに加えて、相鉄線と埼京線への直通電車も停車する。電車で、渋谷、品川、横浜にそれぞれ15分程度と、利便性が非常に高い。

元々は多摩川の水利を活かした工場街で、現在は地方や海外に移転した企業も多いが、今も日本電気（NEC）の工場から転用したオフィスビルや研究所などがある。工場ができる前は、下沼部という地名が示すように、多摩川の旧流路であり、水が溜まりやすい低地の湿原だった。

撤退した工場の跡地が、タワマン街となった。ここ10年ほどで急速に発展し、計6,700戸ほどが入居しており、今も建設中、計画中のタワマンも数棟ある人気タウンとなっている。一方で、保育園の数や駅の設備増強が追い付かず、保育園に落ちたとか通勤時の改札口の混雑が半端ないといった、住民の悲鳴が聞こえるようになった。

川崎市上下水道局によれば、武蔵小杉駅周辺部で起こった冠水は、多摩川の堤防が決壊したり、水位が上がって堤防を越水したりしたものではなく、多摩川の水が下水道を通って逆流してきたものだ。なぜなら、冠水した地域には大量の土砂が入ってきており、多摩川から来たと考えられるからだ。

水道局の職員が、10月12日の夜、地域の下水を集めて多摩川に放出する山王排水樋管を閉める前に、中原消防署前と横須賀線口（新南口）バスターミナル入口、2ヶ所の交差点付近のマンホールから、下水が逆流して噴出するのを確認している。武蔵小杉一帯では、最大で1.4mの浸水があった。深刻な災害をよそに、ハイテンションになっている住民もいたようで、海水パンツ姿で浮輪を浮かべて水遊びをする猛者も出現した。

この地域のタワマンはかつての工場街の下水道インフラの上に、建てられている。台所、トイレ、風呂などの生活排水も雨水も一緒に、下水処理場に送られる旧型の合流式下水道を採用。大雨が降って下水処理場の能力を超える場合は、その分の生活排水と雨水が多摩川に放流される仕組みだ。

今回は放流しようとした下水が、多摩川の水位が想定以上に上昇したため、川の水と共に逆流し、内水氾濫を起こした。従って、武蔵小杉を覆った泥水は、多摩川の水に、希釈化された生活排水が混じった混合物ということになる。

ただし、14日夕刻に武蔵小杉を訪れたところ、泥に塗れた道でも、異臭が立ち込めた場所は確認できなかった。台風通過直後にはあったのかもしれないが、速やかに処理されていたということだろう。

停電したタワマン2棟は、いずれも当該マンホールのすぐ近くである。大量に噴き出した下水が、より低い場所に流れた結果、地下の電気設備が浸水して停電した。停電により、部屋の電気、エレベーターに加えて、ポンプで操作していた上下水道も使えなくなった。

部屋は懐中電灯やろうそくで灯し、通勤・通学、買物には高層階から一段一段階段を昇降して1階まで往復。トイレは各階ゴミ置場に設置された簡易トイレを使う生活を余儀なくされた。しばらくタワマンに住めなくなり、近くのホテルや近隣に親類・縁者がいる人はそちらに身を寄せていた人も多いと聞く。

共用スペースの掲示板には、なるべくトイレは使わないようにと板書されていたが、がまんできなくなった住民がついつい使用して、飲み水用に買い込んだペットボトルに入ったミネラルウォーターで水を流す行為もあったようだ。

そうなると、水量が足りないので地下まで流れ切れず、下層階の洗面所やトイレから異臭が漂うトラブルも発生したらしい。真偽は不明だが、ネット上の住民掲示板では、上層階の居住者と下層階の居住者が、トイレの使用を巡って激しい口調で言い争う、醜悪な光景も見受けられた。

中原消防署前付近の48階建「パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー」は、下水が逆噴射したマンホール至近に地下駐車場に至るスロープがあり、水がもろに地下駐車場に流入し溜まったと考えられる。

企画・販売した三井不動産によれば、既に仮復旧ではあるが電気が復旧し、電気、水、エレベーターも動いて、生活には支障のない状況になっている。

50％程度の復旧という報道もあるが、件の交差点では懸命に電気工事が行われているので、完全復旧への見通しが立っている。

一方、フォレストタワーから綱島街道を挟んだ向かいにある「リッチモンドホテル プレミア武蔵小杉」では、1階エントランスの一部が浸水。床面設置の照明器具を交換した程度の軽微な影響が出た程度だった。すぐ隣にあるような建物で、かくも被害が違うのか。ホテル業者の立地を見る確かさにも感心させられた。

横須賀線口バスターミナルと横須賀線の線路に面した22階建「シティハウス武蔵小杉」は、バスターミナルの中でも土地が低い場所にあり、マンホールから噴出した水などが流入したと考えられる。

横須賀線口の改札口が水没して使えなくなっていたのも、改札がスロープの下にあったからだ。

シティハウスを企画・販売した住友不動産によれば、このマンションも10月20日頃に電源は復旧しており、住民の生活は元に戻っているとのことだ。

シティハウス1階に入居するコンビニ、デイリーヤマザキでは店内が水没し、1ヶ月ほどの休業を余儀なくされた。しかし、内装を全部やりなおして、以前よりきれいになった状態で現在は再開している。

二子玉川では、多摩川の堤防が決壊したのではなく、無堤防の場所を越水してマンションが被災した。

二子玉川は東急線の田園都市線と大井町線が乗り入れ、高級感ある高島屋や東急系のライズといったショッピングセンターもある、世田谷区でも有数のセレブな雰囲気を持った街である。

高級マンションが、元は多摩川に面した川魚を食べさせる料亭の跡地などが再開発された場所に、幾つか建っているが、東急の線路のすぐ北側、最も川に近い道沿いのマンションが浸水被害に遭った。

料亭は川の見晴らしを重視したので、歴史的に多摩川の堤防建設にずっと強く反対してきた。やむなく、国土交通省では80mほど内側に堤防を造成。その上は多摩堤通りとなっている。従って、正確には多摩川の堤防はないのではなくて、堤防の内側、つまり河川敷にマンションが建っていたようなものだ。なぜ、こんなところに建てたのか。理解しにくい立地である。

多摩川は、隣の大きな川では暴れ川で知られる荒川や鶴見川に比べれば穏やかで、そんなに氾濫する川ではない。しかし、1974年9月には台風16号のもたらした大雨で、すぐ上流の狛江市では堤防が決壊し、19戸の家屋が流されている。幸い死傷者はなかったが、河川を管理する国が洪水の危機感を募らせるのは当然で、京浜河川事務所では住民説明会を何度も開いて、堤防の必要性を説いてきたという。

しかし、桜並木や松林を伐採する環境保護の観点、百年に一度の災害に備えるのは非現実的などの住民の意見があり、なかなか堤防の着工に取り掛かれなかった。反対派住民は堤防建設反対の裁判まで東京地裁に起こして抵抗したが、結局は却下され、東急の線路の南側の堤防は2010年頃までに整備されている。残った線路の北側も、交渉が続けられ、ようやく7月に合意し、これから調査を始めようとした矢先の出来事だった。

越水した場所は、多摩川と支流の野川の合流地点にあり、大雨になれば水量が一気に増える危険な個所である。

普段は風光明媚で野川には橋が掛かっており、兵庫島と呼ばれる三角州の先端部分の公園に渡れる。

京浜河川事務所によれば、「無堤防とは言っても少し土地が高くなっているから、越水するのはよほどのこと」とのことだが、あり得なくはないから堤防の必要性を説いてきたのだ。

被災マンション、6階建「カメリアコート二子玉川」の地下1階にあった歯科は、水浸しになって懸命な復旧作業を行っているが、再開には時間が掛かりそうだ。

しかし、隣の27階建「プラウドタワー二子玉川」1階に入居するカフェは、川沿いから少し入った、緩やかな坂道を上がった場所にあり、水が来なかった。1つ隣の建物で天国と地獄。残酷な現実だ。

ところで、武蔵小杉と同様に昨今、元工場街で東京都に隣接し、タワマン建設が盛んな都市に埼玉県川口市がある。その中心部、川口駅は京浜東北線で赤羽の次の駅であり、駅の近くには百貨店の「そごう」や、イトーヨーカ堂系のショッピングセンター「アリオ川口」がある。買物の環境も便利だ。市役所、図書館も近くにあって、荒川がすぐ近くを流れているなど、共通する点が多い。

市内には川口駅前を中心に20棟余りのタワマンがあるが、今回の台風19号ではさしたる水害が報告されていない。

川口が水害を逃れた理由の1つには、一昨年7月、アリオに隣接する並木元町公園の地下に、大雨に備える巨大な雨水調整池を建設したことがあり、アリオやその周りに建設されたタワマンの住民を守った。川口市によれば、5,800t（25mプール16杯分）の雨水が溜められ、雨が上がってからポンプで下水に戻すが、今回は最大でほぼ100％、満杯まで行ったとのことだ。調整池がなければ、アリオ周辺一帯から駅前までにかけて冠水した可能性が高い。

このあたりは2009年8月の台風9号で、川口駅前など中心街を通る「産業道路」で30cmほどの冠水に見舞われるなど、土地が低く水が溜まりやすい地形になっている。その課題にきちんと対処してきた。

川口市では、平成に入ってから市内に他に4ヶ所の雨水調整池を建設しており、なんとかして大雨が降った時の下水の氾濫を抑えようと、真剣に取り組んできた成果が表れたと言えるだろう。

また、荒川の洪水対策も川口あたりでは、すぐ上流の国が整備した戸田市からさいたま市桜区に至る、全長8kmの荒川第一調整池などが機能した。荒川第一調整池の一部は人工池の彩湖になっている。しかし、今回は3,900万立方メートルの貯水量に対して、3,500万立方メートルまで溜まり、ギリギリに近く危なかった。第二～第五の調整池も一部着工、計画されており、台風の昨今の大型化を考えると、早急に整備を進めてほしいものだ。

第一調整池があれば十分、お金の無駄遣いだからその分を福祉に充てよなどといった、環境・市民団体の強固な反対意見もあるようだが、洪水が起こって人命、家が失われれば福祉も無意味である。

東京都でも、神田川の支流で杉並区と中野区を流れる善福寺川が、氾濫を繰り返す川として地元では恐れられてきたが、2005年9月には台風14号で、1時間に100mmを超える集中豪雨により、2,000世帯以上が浸水する被害が発生した。

そこで、東京都では川の氾濫を抑えるため、都立善福寺川緑地公園の地下に35,000tの雨水を溜められる調整池を建設。護岸整備も進めた。また、それ以前より、平成初頭の頃より約20年をかけて、善福寺川、神田川、妙正寺川といった3つの河川の水害対策として、環状7号線の地下に、延長4.5km、内径12.5mのトンネルを建設し、54万tの水が溜められるようになっている。

こうした対策が実って、今回はこれらの河川で水害は免れた。東京都によれば、善福寺川緑地公園も環状7号線も、地下調整池の水位は90％ほどに達したとのことだ。地下調整池がなければ、洪水になっていた可能性が高い。

川崎市も今回のタワマン街の大規模浸水を奇貨として、駅前バスターミナルや綱島街道の地下を雨水調整池として整備するなど、抜本的な洪水対策を打ってほしいものだ。武蔵小杉の住民からは、山王排水樋管の水門を閉めるタイミングが適切だったか、川崎市の責任を問う声もあるが、もっと早くに閉めれば、今度はあれだけの雨量ならば地域の下水だけで溢れてしまっていた可能性があって、難しいところだ。

武蔵小杉のタワマン業者は、街と建物は整然とゴージャスにつくったが、電気や水道、特に下水のインフラに対する詰めが甘かった。環境に配慮した設計、ホテルライクな快適な住み心地と眺望は嘘、偽りなかったが、先進国なら衛生的に気づくべき低地の下水の整備にまでは、思いが至らなかった。

二子玉川に関しては、そもそも野生の河原にタワマンを建てたようなものなので、粛々と堤防を整備すれば、問題ないだろう。

台風19号の被災によって、タワマンの価格は落ちるのか。マンション市場に詳しい不動産経済研究所調査部によれば、「このまま住み続ける人がほとんどで、投資で買っている人も、売るとすれば騒ぎが収まってからだ。暴落は起こっていないし、影響は限定的にとどまる」と予想する。

中古マンション物件に詳しい東京カンテイも「現状、売り物件の動きはない。しばらくすれば、結局は利便性の良さが見直されていくだろう」と、やはり影響が出ても限定的だとの見解だ。

東日本大震災で液状化現象が見られた、新浦安など湾岸エリアのタワマンでも、一時期は3割ほど安くなったが、今は戻してきている。確かに浸水被害は受けたが、耐震性が問題視されたわけでもないというのが理由だ。

国土交通省と経済産業省は共同して、タワマンやオフィスビルの電気設備の浸水対策に関する指針づくりの検討に入った。「建築基準法には、耐震、防火のルールがあるが、浸水対策はなかった」（国土交通省）との反省に立った。今後、建設されるタワマンは、水害に強い設計になるだろう。

image by: 長浜淳之介

長浜淳之介

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兵庫県出身。同志社大学法学部卒業。業界紙記者、ビジネス雑誌編集者を経て、角川春樹事務所編集者より1997年にフリーとなる。ビジネス、IT、飲食、流通、歴史、街歩き、サブカルなど多彩な方面で、執筆、編集を行っている。共著に『図解ICタグビジネスのすべて』（日本能率協会マネジメントセンター）など。