大問題となっている横浜の「傾きマンション」ですが、マンション管理士の廣田信子さんのメルマガによると「これからが大変」とのこと。複数の建物を1棟扱いしているがために起こる悲劇、決して他人事ではありません。
「パークシティLaLa横浜」は全部で1棟？
こんにちは！廣田信子です。
先週、「パークシティLaLa横浜」について書いたとき、テレビや新聞で、ここは敷地内に4棟が建っているということを前提に話が展開していたので、一団地認定の団地かな…と何となく思って、書いていましたが、
「え、でも、全階イクスパンションでつながっているなら、これ1棟じゃない？」
ということで、自分でも調べると、「パークシティLaLa横浜」は、1棟の不動産物件として扱われています。
でも、4棟、4棟と専門家もテレビ等で言っているので、ほんとうに1棟でいいのか、周りのディベロッパーの出身者や役所関係の人にいろいろ聞いてみました。
で、建築基準法上も区分所有法上も「1棟」の建物だというのが大方の見解です。
でも、一度に4棟建てたわけじゃなくて、建築時期をずらすこともあるんじゃない？ で、最後にイクスパンションでつなぐっていう…、それだったら確認申請上は別の棟になるんじゃない？ とか突っ込んでみましたが、
「そういう場合は、2期工事を『増築』って確認申請するんだよ」
とあっさりと答えが…。
構造上の建物の単位と、確認申請上の1棟は違うわけです。
よく観察すると、縦長のコの字型に3棟がイクスパンションでつながっていて、どの階も行き来できるようになっています。そして、1棟離れて建っているように見える棟も、低層階にある通路件共用スペースでつながっています。
巨大な1棟の建物…でも、これを1棟といっていいんだろうか？ という思いが…。
団地となると、管理も管理組合運営もとても面倒なので、開発側としては、できることなら1棟にしてしまいたいという気持ちは分かりますが…。
問題は「パークシティLaLa横浜」が1棟のマンションだとすると、管理組合は1つで、その管理組合で1棟丸ごと建て替えるかどうかを決めなければなりません。
損傷が少ない「（構造上の）棟」の人の中に、建替えは嫌だという人が多ければ、建替えに必要な4/5の賛成を得られず、傾いた「（構造上の）棟」も建替えできないことになってしまいます。
一体なんですから。
じゃあ、傾いた「（構造上の）棟」だけ、建替えるっていうことは本当にできないの～？ 建替えじゃなくて、大規模滅失扱いで建物の一部の復旧になるの？ とすると、3/4の特別多数決議？ それもできなかったら、傾いた「（構造上の）棟」の人もそのままでいるしかないの？ と結論が出にくい話が進みました。
で、建築基準法や区分所有法は、こういう言う場合は、どう考えているんだろう？ という問いには、全員から即座に、
「法律はそんなこと想定していないよ」
と返ってきました。だから、これからたいへんだ～と。
すると、1人の専門家が、
「このケースは、売り主が費用負担すると言っているから、まだ、解決の可能性はあるけど、自分たちが費用を負担しなければならない場合は悲惨だよ。2棟をL字型にイクスパンションでつないで1棟にしているマンションで耐震診断をしたんだけど、長手の方の建物は割合いい数字が出たんだけど、短い方の建物がかなり危険だとわかって…」
よくある、Ｌ字の短い方は、道路の斜線制限に引っかかって、斜めになっている建物だろうな…形が偏っていると地震に弱いんだよね～と想像。
「危険な方に住んでいる人は耐震改修工事をしたいっていうんだけど、何と言っても、戸数的には危険な方の住民の方が少ないんだよね。自分たちが安全だという多数は、そんな自分たちに関係がないところに大きなお金を支出したくないというので、総会の多数決議で否決され、結局、耐震改修はできなくて。で、耐震診断しちゃったから、マンションを売るときにはそのことを言わないわけにはいかないから、危険な方に住んでいる住民は、危険のレッテル付になっちゃった部屋を売る訳にもいかず、改修もできずに、そのまま住み続けるしかないんだよね。1棟扱いだから、危険な方だけ自分たちで改修するという訳にもいかないから。こういうの本当に悩み深いと思うよ」
という話を聞きました。
構造上の1棟と、確認申請上の1棟、区分所有法上の1管理組合の関係を、現実的に整理しないと、これから、いろいろな問題が出てきそうです。というか、もう発生している！
image by: MAG2 NEWS
『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』
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