神戸の築浅マンションで起こった、相次ぐタイル浮きや剥落での事故。マンションを管理する側、住む側としても、他人事ではないこの話は、無料メルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』では著者の廣田信子さんのもとにも相談として話題になりました。廣田さんはディベロッパー（不動産開発企業）の責任をどこまで求めるか、また、管理会社と管理組合の関係でも対応が変わってくると指摘しています。
タイルの浮き、剥離は、どこまでディベロッパーの責任か
こんにちは！廣田信子です。
ブログが途切れたのを心配して下さっていた関西の大型マンションの元理事長より質問が届きました。ブログの記事を参考に管理組合改革をしてくださっていたようで、身が引き締まります。
神戸三宮のマンションのタイル剥落事故の記事を読まれての質問です。
【関連】外壁タイル落下で裁判。アパグループマンションの異常な「数値」
約築10年のマンションですが、築数年で、タイル浮き、剥落が相次ぎ、当時の理事長と施工業者が無償で補修を行い、以降の浮き、剥落は施工業者に費用を求めないと覚書を交わしたとのことです。
ところが、2018年6月18日に大阪府北部地震が発生し、以降も浮き、剥離が続く中、都度補修をしていましたが、あまりにも頻度が多く、危ないタイルははがすだけにして大規模修繕工事の際に補修をする方針に切り替えました。
管理会社が誠実だったからか、大規模修繕工事のコンサルは管理会社にすることを総会で決議しています。管理会社が売主の系列企業のため、覚書締結後のタイル浮き、剥離について、足場を組むので、徹底的に調査をするチャンスと考えていますが、本当に協力してもらえるかと懸念をしています。
管理組合と修繕委員会で浮き率を調査しないといけないのかと思うのですが、管理会社がキチンとデータを開示してくれるのかも心配です。
というのが質問の内容です。
たぶん、大型のディベローパーの開発物件をその系列の管理会社が管理しているのだと思います。外壁施工は、かなり問題があったようですが、そのアフターを管理会社経由でそれなりにやってきているので、信頼はあるようですが、あまりにたくさんタイルが剥離していることで、不安が高まり、ほんとうに、2018年の地震が原因かということで、地震後に明らかになった費用負担にも心配があるのでは…と考えます。
一旦、ディベロッパーに持たせる補修工事は終了し、その後は、もう施工業者に費用を持たせないとの約束が生きているなら、ディベロッパーは、大規模修繕工事で、悪い個所を盛れなく出して、修繕することに異議はないと思いますが、あまり、その個所があまり多いと、結局、地震の被害以前に、元々の工事の施工方法に問題があったのではないか…という意見が管理組合の中から出てくるのでは…という思いがあると、控えめに報告ということがあるかもれない…という不安があるのはわかります。
費用負担は求めないというところを明確にして、協力を求めれば、管理会社もしっかり調査すると考えますし、もし、根本的な施工方法に疑義があるなら、公平性を発揮するするために、一部の調査を、他の機関に依頼するという形をとることもありかと思います。
大手ディベロッパー系のマンションでは、管理組合の対応によって対応がちがう…ということがよくあります。安心して任せておいたら、何かうまく丸め込まれてしまったという不満が残るケースもあります。
大型マンションでは、管理会社の対応がどうしてもガマンならなくて、管理会社を変えるという雰囲気になっているところと、何とか、この管理会社とうまくやっていこうという目があるところでは、管理会社の対応も違うと思います。
どちらがいい、悪いではなく、どちらにせよ、管理会社の対応を合理的に見ていくことが必要だと思います。
また、瑕疵問題も、一部の方々の主張に見える場合と、広く住民を撒き込んだ議論になっているところでも、対応が違う場合があります。管理組合は、交渉の過程をホームページにたのしい記事と同時に残すなどして、問題を一部のものだけのものにしない方がいいと思います。最近は、特にそう思います。
もし、施工に問題があった…と外に分かれば資産価値が下がるからオープンにはしたくない…なんていっていたら、問題は本当には解決しません。問題があったら、きちんと交渉して、問題を解決した力がある管理組合が評価されるはずです。問題はなかったことにはできないのですから。
image by: Shutterstock.com