一級建築士が教える「買ってはいけない」中古投資物件を見抜く7つのポイント

新築マンションの価格高騰により、リノベーション中古不動産の市場が急成長している。前回の記事で報じたように、その台風の目になっているのが武蔵コーポレーションの新ブランド「ReBreath(リブレス)」だ。物件選びが難しい中古不動産投資を成功に導くポイントはどこにあるのか?一級建築士の小林孝弘氏に直撃した。

地雷物件を回避せよ。プロが真っ先にチェックするポイントとは?

投資家を地獄に落とす「買ってはいけない」物件の見分け方

買ってはいけない中古不動産は存在します」

そう指摘するのは、武蔵コーポレーションに所属する一級建築士の小林孝弘氏だ。

武蔵コーポレーションで「ReBreath(リブレス)」の物件のチェック、工事を行う一級建築士の小林孝弘氏

武蔵コーポレーションで「ReBreath(リブレス)」の物件のチェック、工事を行う一級建築士の小林孝弘氏

リノベーション投資の新ブランド「ReBreath(リブレス)」で扱う中古不動産のチェック、仕入れ、リノベーション工事の中心を担う人物。年間100棟以上を収益物件として再生させる、不動産投資を熟知したプロ中のプロである。

その小林氏が長年の経験から指摘する「買ってはいけない」物件の特徴とはどんなものなのか?不動産投資家が知っておくべき「地雷物件」を回避する7つのポイントを聞いた。

プロが選び抜いた「買うべき物件」を紹介中」

ポイント1:リノベ最大の地雷は「地盤」に埋まっている

軟弱地盤に建っていればそれだけで「買うべきでない」理由になるという

軟弱地盤に建っていればそれだけで「買うべきでない」理由になるという

小林氏が真っ先に挙げるのは、建物が建っている土地の地盤に関して。特に木造2階建てといった小規模なアパートでは、地盤改良工事を行わないので、地盤の良し悪しが最大のポイントになるそうだ。

軟弱地盤の場合、高確率で地盤沈下による建物の傾きが出てくるので、まさしく「買ってはいけない」物件になると小林氏はいう。

「なぜ傾いている物件は避けるべきなのかといえば、重大な瑕疵があるとして、売却ができなくなるからです。もし売却できたとしても、後から発覚し、訴えられたら勝ち目はありません」

不動産投資において、売却できない物件は真っ先に「買ってはいけない」と判断すべきなのだ。

リノベ投資物件は「強固な地盤」がポイント

ポイント2:「床の傾き」は要チェック、ただし問題ないケースも

第2のポイントに挙げたのが、床の傾き。床が傾いていれば、建物自体が傾いている可能性があるので、地盤同様、重要なチェック項目となる。

床や壁の傾きを確認する際に使われるレーザー測定器。一般の人ならビー玉を転がしたり、水を入れたペットボトル置くなどして簡易的なチェックができる

床や壁の傾きを確認する際に使われるレーザー測定器。一般の人ならビー玉を転がしたり、水を入れたペットボトル置くなどして簡易的なチェックができる

「ただし、床が傾いていても問題がないケースもあります。チェックした床の作りがたまたま悪いだけで、構造的に問題がない場合があるからです」

その場合、地盤の調査結果を踏まえつつ、他にいくつの部屋が傾いているかもチェックしていくという。床の作りが悪いだけなら、収益物件として充分に再生できるからだ。

「でも、軟弱地盤に建つ物件で、床の傾きがあれば、たとえ1部屋しか症状が見られなくても、構造的な傾きの可能性が高いので、仕入れは見送ります」

複数のチェック結果から複合的に判断することも「地雷物件」を見極めるポイントだと、小林氏は付け加えた。

「この物件は傾かない」一級建築士が太鼓判

ポイント3:出口戦略で行き詰まる「違反建築」の3パターン

「違反建築の場合、銀行融資がつかないことが多い。不動産投資の観点では、出口戦略で行き詰まる“買ってはいけない物件”です」

構造面もさることながら、確実にチェックすべきなのが、建築基準法に対する遵法性だと小林氏は指摘する。

中でも違反しているケースが多いのが、「建ぺい率制限」「採光・換気不良」、そして「廊下の幅員(幅)」。

「築25~30年以上の物件の場合、図面的には適法でも、建物を実測すると違反建築であることは結構あります」

廊下の幅も需要なチェックポイント。図面上は合法でも、必ず実測して法律を満たしているかを確認する

廊下の幅も需要なチェックポイント。図面上は合法でも、必ず実測して法律を満たしているかを確認する

ちなみに近年の建物は、完成時に図面通りに仕上がっているか、必ず検査を行い、検査済み証明がついてくるため、主に築古の物件向けのチェックポイントになるという。

リノベーションの罠「違反建築」は完全排除

ポイント4:シロアリ被害は「蟻道」があれば一発アウト

木造物件限定ながら、かなり重要なチェックポイントとして挙げられるのがシロアリ被害の有無に関して。

仮に被害が確認できたら、薬剤注入をしたり、最悪の場合、大がかりな修繕を行ったりする必要があるため、仕入れを見送ると小林氏はいう。

ただし、チェック自体は一筋縄ではいかない。

「きちんと調査するなら床下に潜る必要がありますが、すべての物件でそれができるとは限りません。そこで我々がするのが、シロアリが好む環境かどうかの確認です。ジメジメとした風通しが悪い環境だったり、裏に雑木林がある場合は要注意といえます」

ある程度の当たりをつけて、チェックしていくと更なるヒントに気づくという。それが、「蟻道(ぎどう)」と呼ばれるシロアリが作ったトンネルだ。これが確認できると「シロアリ」リスク物件として、仕入れを見送るという。

乾燥を嫌うシロアリは、地中から餌場への経路に「蟻道」を作る習性がある。これが確認できたら「シロアリ」がいることになる

乾燥を嫌うシロアリは、地中から餌場への経路に「蟻道」を作る習性がある。これが確認できたら「シロアリ」がいることになる

「シロアリ被害は、柱などを食べられていなければ、薬剤注入で解決できそうですが、実はこの薬剤が厄介です。喘息やアレルギーがある人だと、薬剤の影響を受けてしまうので、退去してもらう必要が出てきます」

シロアリは、被害の有無の前に「いる」だけでNGなのだ。

「シロアリ物件」が入り込む余地は一切なし

ポイント5:「モルタル壁の亀裂」が侮れない理由

同じく木造建築限定のチェック点として、外壁、特にモルタルを使った壁の亀裂も重要なチェックポイントだと小林氏は指摘する。

築古アパートの外壁に使われていることが多いモルタル壁

築古アパートの外壁に使われていることが多いモルタル壁

「古い木造建築でよくあるモルタル壁は、薄いことが多く、亀裂があると内側に雨水が染み込んでいることがあります。そうなるとさらに細かく見ていく必要が出てきます」

木造建築において、柱が雨水などで腐食すると構造的な問題を引き起こしかねないだけに、この亀裂チェックは木造モルタルのアパートでは重要になってくる。

「危ない亀裂」はプロが事前にチェック済み

ポイント6:デザイナーズ物件に潜む「おしゃれリスク」

「凝った外観をしている建物のチェックは慎重になります。建物といういのは、基本、正形に作られているのが一番丈夫なんです。経験上、凝った形の建物には、どこかしらに弱いところがあります

武蔵コーポレーションが「ReBreath(リブレス)」で再生させた物件もやはり「正形」だった

武蔵コーポレーションが「ReBreath(リブレス)」で再生させた物件もやはり「正形」だった

デザインが魅力的に見えても、不動産投資の観点では、大規模修繕に繋がる「リスクあり」物件となるワケだ。

見た目よりも中身で選ばれた収益物件の数々

ポイント7:エレベーター工事履歴を確認しムダな出費を回避する

最後は共有設備に関して。大原則として、設備が多ければ多いほど後々の修繕コストに繋がっていくと小林氏は指摘する。

「購入したタイミングが設備更新と重なると、共有設備が多い物件の場合、更新費用だけで500~1,000万円かかってしまうことがあります」

中でもコスト面で大きなインパクトになるのがエレベーターとのこと。

「エレベーターは、35~40年に1回、設備を一新するリニューアル工事が必要になります。その費用は、800万円くらい。当社が仕入れる場合は、いつリニューアル工事をしたかは必ずチェックしています」

リニューアル工事の履歴確認は余分な工事を回避する上で重要だ

リニューアル工事の履歴確認は余分な工事を回避する上で重要だ

不動産投資で中古物件を選ぶ場合は、修繕コストを踏まえた共有設備のチェックも重要となるわけだ。

「後出し大規模修繕工事」の心配は無用

騙される投資家が悪いのか? 無駄なリノベーション工事の典型例

武蔵コーポレーションでは、こうした様々なチェック項目をクリアした物件のみを仕入れ、不動産投資家に販売するためのリフォームやリノベーション工事に入っていく。

しかし、世の中で行われているリフォーム工事の中には、不動産投資家のプラスにならない「無駄な工事」も多いという。

システムキッチンの導入は、物件の入居者属性を踏まえないと無駄な投資になってしまう

システムキッチンの導入は、物件の入居者属性を踏まえないと無駄な投資になってしまう

「例えばシステムキッチンですが、高い家賃設定ができるファミリー向けの分譲タイプなら喜ばれる適切な設備となります。でも、単身者向けなら、そもそもキッチンをあまり使わない可能性もあるので、入居者はそこまでありがたがりません。また、コンロがビルトインタイプのシステムキッチンは、その物件の付帯設備という扱いになります。つまり、壊れたらオーナーが直す責任が出てくるワケです」

不動産投資という目的がある以上、採算性は常に考えなくてはいけない。中には完全に無駄といえるリノベーション工事もあると小林氏は指摘する。

「昨今は、物件の付加価値として太陽光発電を行っている物件もあります。そのこと自体は、悪いことではありませんが、屋根の防水層の更新時期を考えずに取り付けてしまうケースはよくあります。防水層の修繕工事の際に太陽光パネルの上げ下ろしが必要になり、数百万円の工事費を払うはめになる。こういうのは、完全に無駄な出費ですよね」

屋根に太陽光パネルを設置した後に防水層の修繕が必要になり、余計な出費を強いられることもあるという

屋根に太陽光パネルを設置した後に防水層の修繕が必要になり、余計な出費を強いられることもあるという

小林氏は、不動産投資用の中古物件の再生工事は「費用対効果」と「優先順位」をまず考えるべきだという。

その小林氏がチェックし、工事を行っているのが、武蔵コーポレーションのリノベーション投資の新ブランドReBreath(リブレス)だ。

今回の記事では、特に重要な7つのチェックポイントのみを紹介したが、「ReBreath(リブレス)」の物件では70以上のチェック項目を設け、複合的なチェックを行っている。そのチェックをクリアした物件に適切な工事を施して、満室にした状態で投資家に向けて販売する。

「ReBreath(リブレス)」で扱う物件は70項目以上のチェックをクリアしている

「ReBreath(リブレス)」で扱う物件は70項目以上のチェックをクリアしている

これまで投資家たちが敬遠しがちだった中古不動産市場が活性化しているのは、小林氏のような、建物と不動産投資に精通した水先案内人がいることが大きい。

その小林氏は、「ReBreath(リブレス)」に対して次のような思いを語った。

「オーナー様の利益の最大化と入居者様の快適さの追及は、相反する部分もありますが、その最適なバランスを追い求めていくのが、私の仕事だと思っています」

真っ当な業者なら投資家の利益を考えるのは、ごくごく当たり前のこと。しかし、どれくらい先の「利益」を見ているのかは、実は業者によって大きく異なる。

入居者のことは一切考えず、目先のコスト削減を追い求め、それを投資家の「利益の最大化」という業者の物件は、中長期で見ると入居率が下がり、結果的に利益を損なう結果を招きかねない。

小林氏の考える「ReBreath(リブレス)」のスタンスを一言で言えば、「中長期を見すえた利益の最大化」となるだろう。長い付き合いになることを前提に物件を選び抜き、適切なリノベーション工事を行うことで投資家の信頼を勝ち得ている

今後も、中古不動産市場の拡大と「ReBreath(リブレス)」の快進撃は続きそうだ。

需要重視のリフォームで高い入居率を実現

投資家から見た「ReBreath(リブレス)」の4つの魅力

●魅力その1/ハイクオリティ(品質・デザイン)

一級建築士が70以上の項目を確認済みの優良リノベーション投資物件です

70項目以上に及ぶチェックリストの一例

70項目以上に及ぶチェックリストの一例

●魅力その2/リーズナブル

400棟以上の再生物件を手掛けた同社が必要箇所のみを改修するため、相場よりも割安です

「ReBreath(リブレス)」は2,000万円台から1億円以下が主流となっており、相場的には低価格帯となる

「ReBreath(リブレス)」は2,000万円台から1億円以下が主流となっており、相場的には低価格帯となる

●魅力その3/ローリスク

満室での引き渡し、5年間の瑕疵保証など、サポート体制が充実しており安心です

武蔵コーポレーションが一定期間管理して満室にしたのちに販売される「満室引き渡し」

武蔵コーポレーションが一定期間管理して満室にしたのちに販売される「満室引き渡し」

最大5年間、建物の不備や法定点検により発覚した不具合にかかわる工事費用は武蔵コーポレーションが負担

最大5年間、建物の不備や法定点検により発覚した不具合にかかわる工事費用は武蔵コーポレーションが負担

入居者は保証会社に加入するので、滞納のリスクはない

入居者は保証会社に加入するので、滞納のリスクはない

●魅力その4/社会貢献

入居者の満足向上、街の景観向上、ひいては我が国の空室問題解決に繋がります

周辺エリアの入居者ニーズを元に和室(左)から洋室(右)へと変更

周辺エリアの入居者ニーズを元に和室(左)から洋室(右)へと変更

古びた物件(左)の外観をリノベーションにより改善(右)した一例

古びた物件(左)の外観をリノベーションにより改善(右)した一例

一級建築士が太鼓判を押す「認定再生物件」

700

富裕層から絶大な信頼を得るプロによる新刊本

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source:武蔵コーポレーション株式会社

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