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凄腕FPがこっそり教える!老後も「住宅ローン」に悩まず住み続けられる裏ワザ

「まだ少し住宅ローンが残っていて、退職後に支払っていけるか不安」「もうすぐ引退する親の住宅ローンが払い終わらない」――自分はもちろん親の老後まで含めて、早めに対策しておきたいのが住宅ローン問題です。今回は、老後の資金計画や住宅ローン見直しなど約3,000件の相談実績を持つファイナンシャルプランナー(FP)・吹田朝子さんが、中高年の3大疑問にお答え。「住む家がなくなる」不安を解消する裏ワザをご紹介します。

老後が来てからでは遅い?住宅ローンの不安は早めの解消が大切

将来のお金の不安を払拭!FP吹田さんが答えるお悩み3ケース

DSC_8625suita-profile老後の住宅ローン問題と聞くと、あなたは「低金利ローンに借り換える」くらいしか解決策がないと考えるかもしれません。でも実際には、残債額や家族構成、年齢、立場によって悩みは人それぞれ、解決方法も違ってくるものです。凄腕FP・吹田朝子さんによれば、「優先して考えるべきポイントは、関わる人みんなが、できるだけ気持ちを楽にできる方法」とのこと。それぞれ立場の異なる3つのお悩みに対し、吹田さんの回答は?問題解決のカギは「リースバック」にあるかもしれません。

「定年を前に、住宅ローンの支払いが厳しく」ナカムラさんの場合

case1 【相談者】
ナカムラさん(仮名)
男性/64歳/会社員
東京都/持ち家・戸建て

【家族構成】
妻(53歳/主婦)、長女(24歳/会社員)、
長男(18歳/高校生)

ナカムラさんの相談

毎月少額ですが、赤字を貯金でまかないながら生活しています。しかし、その貯金も息子の大学資金で底をつきてしまいそうです。私自身は40歳で戸建てを購入し、繰り上げ返済をしてきました。しかし、役職定年後の再雇用も期限を目前に控え、まだ少し残っている住宅ローンの支払いを負担に感じるようになってきました。低金利の借り換えに失敗してしまい、家を手放し賃貸に引っ越すことも検討しています。しかし、愛着のある家にはできればこのまま住み続けたく、なにか良い方法はないでしょうか。

吹田さんの回答

50代くらいで役職定年して年収が下がってしまった方や、そうでなくても昔のように順調に年収が上がらなかったり、ボーナスが支給されなかったりして審査が通らず借り換えに失敗してしまうというケースは多いです。

特に繰り上げ返済をして期間が短くなっている人ほど、その残期間で返せるかどうかの審査を受けるので相応の年収が必要となるのも難しいポイント。住宅ローンを滞納してしまって信用に傷がつくことになる前に、早めの対処が大切です。自宅を売却しながらそのまま賃貸として住み続けられる、リースバックを活用してはいかがでしょうか。

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「親子ローンの肩代わりを解消したい」ヤマモトさんの場合

case2 【相談者】
ヤマモトさん(仮名)
男性/43歳/会社員
埼玉県/持ち家・一軒家(両親在住)

【家族構成】
妻(40歳/主婦)、長女(13歳/中学生)、
長男(10歳/小学生)

ヤマモトさんの相談

親が購入した自宅について、親がローンを支払えなくなり私が肩代わりしているのですが、将来的にどうしたらいいのか悩んでいます。私も将来両親と住む予定でしたが、仕事の都合で関西に暮らすこととなり、この先も埼玉に戻ることができるのかわかりません。大阪の住まいも賃貸で、まだまだこれから子供の教育費の負担も大きいため、肩代わりしているローンを支払う余裕が正直もうありません。一旦売却で検討していますが、両親には長年住み慣れた家に住み続けてもらいたいとう思いがあり、また、場合によっては関東に戻る可能性もゼロではないので、再購入できるとよりありがたいです。

吹田さんの回答

住宅ローンの返済が困難な際は、まずは借り換え・節約を検討する方が多いでしょう。しかし、借り換えは審査を受けなおさなければならず、借りた当初よりも年収が下がっていたり、年齢を重ねて年金生活になっていたりすると厳しいことも。肩代わりされている方がローンを繰り上げ返済して少しでも軽くすることもできますが、これから必要になる現預金を食いつぶしてしまうのは避けたい選択です。

住宅ローンの金利もいまはとても低く、急いで繰り上げ返済をする時代ではありません。いまお金がない、これからお金が必要であるにもかかわらず、本来の理由ではないことのために資金を投じるのは、将来の不安をさらに背負うことになってしまいます。ローンから解放されつつ、両親は自宅にそのまま住み続けられるように、また条件により再購入も可能なリースバックを検討されてはいかがでしょうか?

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「自分に万一のことがあったら子供に負担が…」ササキさんの場合

case3 【相談者】
ササキさん(仮名)
男性/56歳/自営業
神奈川県/持ち家・マンション

【家族構成】
妻(52歳/会社員)、長女(25歳/会社員)

ササキさんの相談

子供が独立し、ローンの残りもあとわずか。老後は管理費や固定資産税などを支払うだけの状態です。特別に老後の資金に困るというわけではないのですが、急に病気になったり亡くなったりしてしまった後の子供の負担について心配しています。お気に入りの我が家ではありますが、マンションであることや娘も結婚して好きな家に住みたいということもあり相続は考えていません。しかし、引っ越すのも面倒だし、夫婦で生活するには慣れた我が家が便利なので、できればここに住み続けたいと思っています。

吹田さんの回答

自分たちの余生を楽しむために、リースバックを活用して所有から身軽な賃貸にするという選択肢もあります。不動産は出口が大切です。持ち家は、地震・台風などの自然災害のリスクも負うことになるので、所有そのものがリスクになるという考え方もあります。

親が病気になったり、突然死亡してしまったりしてから不動産を処分するのは大変。都心では特に同居率も減っていることもあり、子供にとっても親が年を取ったときに家を持っているほうが負担になるケースも多くあります。リースバックなら、ササキさんが亡くなった後も、万が一の場合も、賃借する権利を奥様が引き継ぐこともでき、また買い戻すのもあり。一度決めてしまった後でも、また違う選択肢を選びなおせるという臨機応変なところが、気持ちが楽になれていいのではないかと思います。

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FP吹田さん「リースバックによって解決できるケースが増えてきている」

住宅ローンにまつわる相談を数多く受けてきた吹田さんは、これまでの相談のなかで、なかなかうまく解決に導くことのできないケースに葛藤がありました。

「住宅ローンの支払いが厳しいという相談を受けたとき、これまでだと、FPが最初に提案する対策は少しでも低い金利のローンに借り換えるしかありませんでした。その次の対策は条件変更によって返済期間を延長することですが、これは金融機関にとってのリスクが高くなるので楽観的に考えるのは禁物ですし、返済総額も増えることになります。リバースモーゲージも一つの手立てではあるんですけど、このサービスも実際に活用するにはなかなかハードルが高いものでした」

リバースモーゲージとは、高齢世帯が自宅を手放すことなく収入を確保するための、自宅を担保にした融資制度の一種。このリバースモーゲージが使える物件は、リースバックと比較してほとんどがいい土地にある一軒家です。年金よりももうちょっとグレードアップした生活がしたい、または親から引き継いだそれなりの土地にある不動産を持っているような方向けの商品で、相続人全員の同意が必要とのこと。登場時には住宅ローンのいい対策方法になるかと期待したものの、それほど広がっていないのが現状だそうです。

「あとは、親族とか知り合いに貸して資金を工面することが多いんですけど、契約書がなかったり重要事項の取り決めをしていなかったりして後でトラブルになることも多くておすすめできません。住宅ローンが足かせになってしまう前に、先々が心配になったら早めにプロに相談しておくことが大切です」

そんなとき、リースバックの仕組みを使うことで解決できるケースが増えてきていると吹田さんは話します。せっかく買った自宅を不本意なかたちで手放す必要のないよう、自分や親の意向をかなえられるように早くから準備しておきましょう。

DSC_8625suita-profileプロフィール:吹田朝子(すいた ともこ
ファイナンシャル・プランナー、1級ファイナンシャルプランニング技能士、宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー。一般家庭のライフプランおよび住宅ローン・保障・貯蓄運用などについて、3,300人以上もの相談実績をもち、1人1人の価値観を尊重しながら豊かさへナビゲートするのがモットー。著書も多く、セミナーや個別相談も行う一方、一般社団法人円流塾にて自分の人生のためにお金の循環から幸せを高めるお金との付き合い方を伝授している。

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自宅を売却しても住み続けられるリースバック「ずっと住まいる」

SBIエステートサービスの「ずっと住まいる」は、所有されている自宅を売却しても、そのまま賃貸として住み続けられるサービスです。売却後の固定資産税や都市計画税、火災保険料、管理費が掛からず、将来的に家族や本人が再購入することも可能(※1)。引越する場合は、引越し費用の負担も(※2)してもらえます。

事情があって引越しできない方、住み慣れた自宅を離れたくない方にもぴったりです。

※1 一定の期間内に限り再購入可能です。
※2 引越し費用の負担には一定の条件があります。

「ずっと住まいる」5つの特徴

特徴1 不動産売買だから不動産価値を中心に査定!
金融商品とは違い、不動産価値を中心とした査定となるため、幅広いお客様をサポート。

特徴2 ご近所に知られることなく手続きが可能
競売や仲介のように物件売却情報が公開されません。また速やかに所有権移転の手続きが可能。ご近所に知られずに今までと同様に住み続けられます。

特徴3 住宅ローンが未完済でもOK
住宅ローンの支払いが困難、あるいは滞納している場合や、住宅ローン以外の抵当権がついている場合でも申し込み可能です。

特徴4 固定資産税がかかりません!
ご自宅所有時は、固定資産税等の税金、火災保険等の保険料、管理費等の物件維持費がかかりましたが、賃貸になるのでそのような費用はかかりません。

特徴5 売却代金の一部を賃料に充当可能
一括して売却代金の支払いをすることもできますし、売買代金の一部を賃料に充当することも可能です。ライフプランに合わせた手段を選択できます。

売っても住める不動産リースバック買取

Source:SBIエステートサービス

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