関東圏の「不人気物件」を次々に再生し、2～3カ月という短期間で満室化させている不動産業者がいる。前回、前々回と紹介してきた武蔵コーポレーションだ。中でもリノベーション中古不動産投資に特化した新ブランド「ReBreath(リブレス)」には、同社の再生ノウハウが集約されている。実際のビフォー・アフター写真を見ながら、その秘密を探ってみよう。
※本記事の物件写真は、左右に動かしてビフォー・アフターを見比べることができます！
同業者が見放した物件が満室に!「ReBreath(リブレス)」の再生術
不人気物件を「掘り出しもの物件」に育てる手法とは？
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前回の記事で紹介したように「ReBreath(リブレス)」では、いわゆる「地雷」物件を、一級建築士が厳格なチェックを行うことで回避している。その大前提はあるものの、仕入れる中古不動産は、元々は空室だらけの「不人気物件」が多いという。
一口に「再生」といっても、空室率が高い物件を満室化するのは実際には難しい。投資用物件である以上、長期に渡って高い入居率を維持できる「掘り出しもの物件」に成長させられなければ意味がない。
「ReBreath(リブレス)」には、何か特別な再生ノウハウがあると考えるのが自然だ。いったい、どんな秘訣があるのだろうか？その答えは「入居者目線」と「投資家目線」の両立にあった。
ノウハウ1 「見た目以上」の外壁塗装で防水性・耐久性をアップ
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こちらの物件を見てみよう。再生前のビフォー物件を見ると、全体的に外壁が退色し、随所にクロズミが浮かんでいて、見るからに築古のオンボロ物件といった雰囲気。
逆にアフター物件を見ると、色をダーク調に変更したことで、管理が行き届いた「清潔」かつ「高級」な印象を受ける。
もっともここまでならどこの業者でも当たり前に行う手法だ。しかし、「ReBreath(リブレス)」の外壁塗装による効果は見た目だけに止まらない。塗料の選定にも気を配ることで、耐久性や防水性を向上させているのだ。
例えば、昨今人気を集めている「ラジカル塗料」を使うこともある。2012年に発売された塗料で、ここ数年で各メーカーの商品が出そろい人気を集めている。最大の魅力は15年以上といわれる耐久性で、おまけに価格は、現在の主流である「シリコン塗料」とそれほど変わらない。
ちなみに「シリコン塗料」も耐久性は10年以上といわれていて、十分に優れた塗料だが、中長期での所有が多くなる不動産投資家目線では、この5年の違いは決して軽視できない。わずかな投資で、未来の修繕費を削れるからだ。
そこまで見据えた外壁塗装を行うのが「ReBreath(リブレス)」流なのだ。
ノウハウ2 細やかな共用部分再生で「入居者のガッカリ」を防止
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続いては共用部分のビフォー＆アフター。最初に目がいくのは壁の色だが、細部まで見ていくと、崩れかかっていた壁の補修、錆が浮いていたパイプ類の塗りなおし、天井部分の色変更と随所に変化が確認できる。
例えば天井部分は、白に変えることでより明るい印象に。さらに細かく見ていくと各戸の表札もすべて新しいものに変わっている。
表札は「多少ボロくても使える」と後回しにしがちだが、入居者目線で見たら「ガッカリ」ポイントになるだけに疎かにできない部分だ。
そこまで配慮できるのは、「ReBreath(リブレス)」が中長期での「投資家の利益」を考えているからだろう。
ノウハウ3 「意味のある洋室化」でカップル・新婚需要をつかむ
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畳のある和室から洋室へのリフォームは、築古物件ではよくある入居率改善の施策といえる。しかし、ただ闇雲に洋室化したからといって、元々空室が目立っていた物件を満室化できるほど、甘くはない。
「ReBreath(リブレス)」で行う物件再生で共通するのは、必ずターゲットや目的を明確にした上で工事を行う点にある。その前段階として、事前に地元の不動産屋にヒアリングを行い、なぜその物件が不人気だったのかを確認しているそうだ。
例えば、和室を洋室化する場合なら、カップルや新婚夫婦が好む間取りの物件で行うことが多いという。「畳が古臭い」といわれて入居が決まらないという意見を踏まえているわけだ。逆にワンルームで、高齢者を対象とした物件ならわざわざ洋室化はしないという。
「ReBreath(リブレス)」の物件再生の基本スタンスは、あくまでも「不動産投資家のプラスになる工事」なのだ。
ノウハウ4 「昭和な部屋」の印象を180度変えるリフォーム術
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続いてはコチラの写真。ビフォー物件の部屋は、古いながらも手入れが行き届き、好印象を受けるが、アフター物件では面影を残さないくらいのイメージチェンジを果たしている。
ポイントになるのは、照明、天井、壁、押し入れだ。これらすべてを変えることで、部屋の印象を180度変えることに成功している。もしここで天井だけ変えていない、照明だけ変えていないなど、漏れがあれば台無しである。
何のために物件を再生するのか？想定入居者のニーズに合わせて物件を最適化するため。それが明確だからこそできる工事である。「とりあえずキレイにしよう」という安易な発想ではないから元不人気物件であっても満室化させることができるのだ。
ノウハウ5 レバー式水栓を導入すべき物件、そうでない物件を見極める
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続いて見るのはキッチンのビフォー・アフター。入居希望者の物件の印象を左右するのは意外と細部であることが多い。ビフォー物件では、手回し式の混合水栓だったが、アフター物件ではレバー式水栓に変更されている。
これは毎日料理を作る人への配慮からの変更だ。ファミリー向けが想定される3DKの広めの物件なので、必然的にキッチンを使う可能性は高くなる。そこまで考えて、利便性が高いレバー式水栓を導入しているのだ。カップルや新婚向けの物件なら、こうした配慮の「ある」「なし」が重要になる。
逆に単身者向けの物件ならば、ほとんどキッチンを使わない可能性が高いので、わざわざレバー式水栓に変えるようなことはないという。
先ほどの洋室化と共通するが、意味があることならお金をかけることを惜しまない。そしてかけたお金は入居率アップという形で投資家へと還元していく。
ノウハウ6 リノベの神は「スイッチ」と「コンセント」に宿る
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お次はこちらの写真を見てほしい。ビフォー物件が掃除前の写真のため、アフター物件がキレイに見えるのは当然なのだが、見るべきはそこではない。
写真右上にある部屋の照明のスイッチがアフター物件では変わっていることにお気づきだろうか？コスト優先の「物件再生」なら、掃除をして、壁紙だけを貼りかえて終了となる。しかし、このアフター物件を見ると、埋め込み型のスイッチに変更されているのだ。同様にコンセントも昔ながらの形状から、最新のものへと変更されている。
こうした細部へのこだわりは入居者を集める上では軽視できない。物件選び中に、見た感じがキレイで決断しようと思っている時に、古いスイッチやコンセントを見たら「興覚め」するからだ。
逆に「築古」だと聞いていても、内部がきちんとリフォームされていれば、「うれしい誤算」となり、契約に至るケースは少なくない。ましてコンセントやスイッチにまで配慮が行き届いていれば、より好印象を与えることになる。
投資家目線でなら余分な出費がかかっているようにも見えるが、スイッチやコンセントカバーにこだわることで入居率アップに繋がるのなら、効率な先行投資といえるだろう。
ノウハウ7 ベランダは見た目が100%。ハトを追い払い人を集める
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続いてはこちらの写真。ビフォー物件だと各部屋のベランダには防鳥ネットが垂れ下がり、駐車スペースも鉄パイプによる柵、伸びっぱなしの雑草があり、とにかく見た目が悪い。
一方でアフター物件を見ると、まるで違う印象に早変わりしている。
この2枚の写真でまず注目したいのが防鳥ネットの有無。「写真を撮る時だけ防鳥ネットを外しているんでしょ？」と思うだろうが、そうではない。防鳥ネットとは違う方法の鳥害対策に切り替えたのだ。
防鳥ネットは、手っ取り早く、分かりやすい方法だが、今の時代、天然成分のハト避けジェルやトゲトゲのあるマットなど別の対策は数多くある。それならば見た目がいいに決まっている。この対策の切り替えは、不動産投資家目線がないと、意外と出てこない。
そしてもう1つ。ビフォー物件の中央下部にあった鉄パイプで作られた柵は、アフター物件で跡形もなくなっている。前の所有者がどういう意図で設置したのかは分からないが、撤去し、雑草を刈ったことで以前の「管理不足」感は見事に払拭されている。
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余分なものを削るという、引き算の「物件再生」。これもまた「ReBreath(リブレス)」のノウハウなのだ。
ここまで7つの再生ポイントを見てきたが、際立っていたのは、細部にまで目を行き届かせた堅実なリフォームだった。不人気物件を次々と満室化していると聞くと、派手なリフォームを想像しがちだが、実態は違ったわけだ。
一方で、派手さがないのになぜ入居者に伝わるのだろうか？
実はもう1つ秘密があった。
「仕入れ＋再生×管理」こそが満室経営の方程式
それは武蔵コーポレーションが管理業者としてのノウハウを持っている点。つまり、客付けする仲介業者との接点があり、再生を行った物件をしっかりとPRする術を知っているからだ。
しかし、そこにも独自のノウハウがあった。
例えば、地元不動産業者から「あそこは汚いから案内しても決まらないですよ」といわれた物件。再生後、リフォーム写真を多数掲載した冊子を作り、それを周辺の仲介会社に配布し、どう変わったのかを可視化。その結果、40日で全23室が満室となった。
また、最寄駅から徒歩15分という決め手に欠ける物件を再生した際には、満室化のみならず、相場賃料から20％のアップにも成功している。再生工事の的確さに加えて、入居者募集のエリアを最寄り駅のみならず周辺のターミナル駅まで広げたことが関係している。一般的に最寄り駅と周辺のターミナル駅では家賃相場が10％程度異なるからだ。
再三に渡って「ReBreath(リブレス)」が快進撃の理由を探ってきたが、物件の仕入れ、再生、管理、販売に至るまできわめてロジカルなビジネスモデルであることが分かった。
これからの日本で危惧される空き家問題を解決しうる可能性を秘めたサービスである。
投資家から見た「ReBreath(リブレス)」の4つの魅力
そもそも「ReBreath(リブレス)」は、中古物件を仕入れて、再生し、それを不動産投資家に販売していくというビジネスモデルである。
そのコンセプトと基本スタンスは、「安心の見える化」と「中長期を見すえた投資家の利益の最大化」だ。
ここで改めて投資家から見た「ReBreath(リブレス)」の魅力について紹介する。
●魅力その1／ハイクオリティ（品質・デザイン）
一級建築士が70以上の項目を確認済みの優良リノベーション投資物件である
70項目以上に及ぶチェックリストの一例
●魅力その2／リーズナブル
400棟以上の再生物件を手掛けた同社が必要箇所のみを改修するため、相場よりも割安である
「ReBreath(リブレス)」は2,000万円台から1億円以下が主流となっており、相場的には低価格帯となる
●魅力その3／ローリスク
満室での引き渡し、5年間の瑕疵保証など、サポート体制が充実しており安心である
武蔵コーポレーションが一定期間管理して満室にしたのちに販売される「満室引き渡し」
最大5年間、建物の不備や法定点検により発覚した不具合にかかわる工事費用は武蔵コーポレーションが負担
入居者は保証会社に加入するので、滞納のリスクはない
●魅力その4／社会貢献
入居者の満足向上、街の景観向上、ひいては我が国の空室問題解決に繋がる
周辺エリアの入居者ニーズを元に和室（左）から洋室（右）へと変更
古びた物件（左）の外観をリノベーションにより改善（右）した一例
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source：武蔵コーポレーション株式会社
