横浜の傾きマンション、立場の弱い「賃借人」はどうなるのか？

横浜の傾きマンションの建て替えについて、所有者はともかく、賃借人の場合はどうなるのでしょうか。もちろん借りている人だって、急な引っ越しはできません。今回のマンション傾き事件を追ってきたメルマガ『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』では、賃借人が退去を求められた場合などの事例について詳しく紹介しています。

建替えマンション、賃借人はどうなるのか

昨日、建替えの合意形成に関して、簡単には引っ越せない事情がある人も少なくないという話を書きました。

じゃあ、説明を聞く機会も意見を言う権利もない賃借人はどうなるんだろう…という不安の声が寄せられました。

簡単に引っ越せない事情という点では、所有して暮らしている人も賃貸で暮らしている人も同じですから。

所有しているマンションを貸す場合の借家契約には2通りがあります。

１.通常の借家契約
通常の借家契約で、契約期間は1年以上で設定、契約期間を2年とすることが多いです。借り主からの中途解約に関する特約を定めることができますので、解約の予告期間や直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです（契約書を確認してください）。で、ここがポイントですが、借り主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主から解約することや、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由がない限りできません。

２.定期借家契約
契約の更新がない契約で、契約期間は自由に定めることができます。契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、貸主は確実に明け渡しを受けることができます。中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。また、貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。転勤等で一時的に家を貸す必要がある場合等に結ばれる契約で、更新がない分、家賃は安く設定されています。

ですから、建物の不具合が発覚し、建替えの検討が始まったマンションに居住している賃借人の方も、１.２どちらかの契約をその部屋の区分所有者と方と結んでいるはずです。

では、今回建物の不具合が発覚したということが、借り手からの契約期間途中での契約解除の理由になるかと言うと、危険建物として使用禁止となったわけでもなく、通常の生活ができる住宅を貸主は提供していますから、一般的には難しいと思います（詳細は、契約内容を専門家に見てもらってください）。

地震等で損壊があった場合でも、借主は貸主に当然修復の請求はでき、それによって、そこに住めない期間があったら、その期間、家賃を払う必要はありませんが、修理が必要な状況になったことが即、契約解除の理由にはならないと考えるのが一般的です。

では、契約期間満了で、契約を更新しないで退去する場合はどうでしょうか。

もし、建替えなんていう話が出ていなければ、更新したかったところだから、更新しないで出ていくには、引っ越費用ぐらい負担してもらいたいと思うところでしょうが、建替え決議がされていない状況で、それを求めるのは難しいのではないかと思います（大家さんと交渉の余地はあると思いますが…）。

では、近い将来、建替えることを考慮して、１の通常の借家契約を結んでいる貸主の方から、建て替えが検討されていることを理由に、更新時に契約を更新したくない、又は２の定期借家契約に変えたいという申し出があった場合はどうでしょう。

前述の通り、借主はそれを拒否することができます。もし、敷金の返還や退去時の引っ越し費用等の負担をしてもらえるなら考えてもいいと言うことであれば、貸主と交渉できると思います（契約内容を専門家に確認してもらってください）。

借り手の退去や家賃の減額による損害に対する補償の問題も決まるにはまだ時間がかかるでしょうから、現段階で、貸主の方から、積極的に建替えを前提に部屋を空ける…というのは考えにくい気もしますが…。

では、建替え決議が成立した場合はどうでしょう。

現行法では、建替え決議がされたこと、そのことをもって、借家契約解除や更新拒否の正当な事由とはなりません。

建て替え事業が、三井がすべて買い取るような形で実施されるか、建替え円滑化法よる建替えになるかよって状況は変わりますが、建替え事業体が、借家人との立ち退き交渉もすることになります。6か月前の通知の際、敷金、引越料等＋αの支払いが提示されるのが一般的です。

一定期間、マンションの住民として、区分所有者である住民とお近所付き合いしながら暮らしてきた関係であれば、敷金が戻って、引っ越しや新しい住居を借りるのに必要な費用がまかなえればそれで良しとして納得されるケースがほとんどだと思います。

それは、区分所有者が引っ越す場合でも支払われるものですから。

賃借人の方は、いざ建替えが決まった場合は、それなりの対応があると思って今は心配しないで、ただ、自分たちの生活設計上、ベストの引っ越し時期を考えて頂ければといいのだと思います。

ですから、管理組合や三井の方々には、今から賃借人の方にも、建替え事業の大事な協力者であるという視点で接して頂きたいと思います。

しかし、建替え決議まで時間がかかると、残念なことに、途中から、立ち退き料が目的かというような賃借人が入居してしまう場合もあります。

収益確保のため、そういう人に貸してしまう区分所有者もいるのです。

そういう人の言動が、普通の賃借人の方に対する偏見につながってしまうことも…。

そういうことを防ぐためには、非居住で賃貸のために所有している区分所有者の方の声もきちんと拾っていく必要があります。

管理組合は大変です。

賃借人の方の不安を和らげるために、一般的なお話を書きましたが、建替えは、居住する区分所有者や家族、賃貸している外部区分所有者、賃借人や家族、みんなの心を揃えないとなかなか進まないものだと改めて思います。

建替え円滑化法の第90条 では、「施行者は、基本方針に従って、施行マンションに居住していた賃借人及び転出区分所有者の居住の安定の確保に努めなければならない」として、賃借人の居住の安定もうたっています。

なお、法務省と国土交通省が連名で公表している、「分譲マンションの建替え等の検討状況に関するアンケート調査の結果を踏まえて行ったヒアリング結果の概要について」の中に、建替え決議がされたマンションにおける賃借人の建物明渡しに関するヒアリング結果をまとめたものがあります。

それを読んで感じるのは…やはり、コミュニケーションが大事！ということです。

image by: Shutterstock

 

『まんしょんオタクのマンションこぼれ話』
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