コロンビア・ワークス
■質疑応答
▲フィスコ 秋山
続きまして、足元の不動産市場全体について伺いたいと思います。アナリストの中西さん、よろしくお願いいたします。
【不動産市場について】
○アナリスト 中西
はい、私の方から質問させていただきます。よろしくお願いいたします。
現在、都心の不動産市場は非常に堅調に推移しているというのが一般的な見方ですが、一方で「金利のある世界」を誰もが意識し始めており、若干の警戒感も出ているのではないかと感じております。こうした状況下で、御社は足元の不動産市況をどのようにご覧になっていますでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
ありがとうございます。おっしゃる通り、我々も2025年12月期の計画を策定する段階では、金融環境のタイト化を想定し、かなり早いピッチで金利が上昇するのではないかという見込みを立てておりました。
しかし、実際に期を終えて振り返ってみますと、金利の上昇は想定よりも緩やかなものでした。私どものお客様である機関投資家の方々の投資意欲も衰えておらず、キャップレートについても、2024年から変わらず安定的に推移しているのが現在のマーケットの大きな特徴だと捉えています。
ただ、足元の実感値として申し上げますと、日本全国どこの不動産でも良いというわけではありません。価格が上昇し続けているエリアと、警戒感が強まり価格が下げ止まらないエリアとの二極化が、非常に鮮明になってきたと感じております。
○アナリスト 中西
なるほど、二極化ですね。思い返せばリーマンショック前も不動産の上げ相場がありましたが、あの時は「もうそろそろ限界ではないか」という空気が漂っていました。しかし今回は、都心のごく一部のエリアについては、その限界を突き抜けてまだ伸びていくのではないかという感覚を抱いております。当時のバブル期と比べて、そのあたりはいかがでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
そうですね。当時との一番の違いは何かと言いますと、「賃料がしっかりと価格についてきている」という点に尽きます。収益還元法的な視点から見ても、非常に合理的な裏付けがある状態だと言えます。
実際、中西さんがおっしゃる通り、人気が集中する都心エリアでは、我々から見ても「少し高い賃料を設定しすぎたのではないか」と懸念するケースがあります。しかし、蓋を開けてみればリーシングのスピードは非常に速く、スムーズに埋まっていくのです。
また、契約更新の際などに「新価格」として20〜30%ほど賃料を上げても、テナントがついてこられるエリアが顕著に現れています。こうした賃料の底堅い伸びが続くという確信があるからこそ、先ほど申し上げたようにキャップレートも大きく上昇することなく、安定的に推移しているのだと考えています。
リーマンショック前は、賃料がさほど伸びていないにもかかわらず、期待感だけで価格が吊り上がっていた側面がありました。それに対し現在は、投資家の皆様が「実需の強さ」を非常に冷静かつ強気に見極めているといったところではないでしょうか。
○アナリスト 中西
なるほど、よく分かりました。ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
市場が堅調に推移しているとのことですが、前期（2025年12月期）の業績には具体的にどのような影響がありましたでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
はい。先ほど申し上げた通り、期初時点では金融環境のタイト化を懸念し、金利上昇による影響を重く見積もっておりました。しかし蓋を開けてみれば、金利の上昇は非常に緩やかに推移したのです。
こうした外部環境もあり、我々の販売局面において、キャップレートが想定ほど上昇することなく安定的に推移しました。一方で、賃料については非常に底堅く、かつ堅調に伸びております。
不動産価格の算出式である「NOI（純収益） ÷ キャップレート」に当てはめますと、分子である賃料収入は上がり、分母であるキャップレートは据え置かれた状態です。その結果として、売上高や粗利率が当初の見込みを上回り、しっかりと利益を確保できた。これが2025年12月期の好調な着地の背景だったと考えております。
●DAIBOUCHOU
なるほど、ありがとうございます。
○アナリスト 中西
視点を少し変えて伺いたいのですが、東京は世界の都市別投資ランキングでも常に上位に位置しており、昨年は世界第1位を記録したというデータもあります。これほどまでに、なぜ世界の投資資金は東京に集中するのでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
単純な指標だけで見れば「円安だから」という側面もありますが、それだけではありません。ドルベースに換算してみても、東京都心部の不動産価格が堅調に上昇しているのは確かです。
もちろんドルベースで見れば、円ベースほどの急激な伸びではなく緩やかな推移にはなりますが、それでも上昇し続けているという事実に意味があります。その背景にあるのは、現在の不安定な世界情勢や地政学リスクと比較した際の、日本の圧倒的な「安定感」です。
治安が良く、政治・社会情勢も安定している。リーマンショック級の突発的な金融不安などは別として、何か事象が起きた際の「回復力（レジリエンス）」も備わっています。長期投資を検討する際、日本は非常に選ばれやすい市場だと言えます。ニューヨークやロンドンといった他の主要都市と比較しても、まだ「伸び代」が残っているという見方が、昨年の投資集中につながったのではないでしょうか。
○アナリスト 中西
なるほど。先ほどのお話にもありましたが、都心部の賃料についても同様のことが言えますね。例えばニューヨークと東京を比較すれば、東京にはまだ強い割安感があります。単なる為替の影響だけでなく、実需に基づいた「これからの賃料上昇」への期待も、投資家を惹きつけているイメージでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
おっしゃる通りだと思います。少し前までは、東京の都心でも一般の会社員の方がマンションを購入できるのが当たり前で、我々もそれを普通だと捉えていました。しかし、ニューヨークやロンドンの実情を見れば、今の東京の変化こそが「世界標準」に近づいている過程なのかな、とも感じております。
コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く