目次
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。2026年10月期第2四半期の決算と通期の業績見通し、および中期経営計画についてご説明します。よろしくお願いします。
2Q決算ハイライト
まず、決算サマリーです。第2四半期の業績は、売上高293億9,000万円で、前期比53.2パーセント増と大幅に増収しました。
また、営業利益は25億7,000万円で前期比61パーセント増、経常利益は21億7,000万円で前期比43.9パーセント増、中間純利益は14億1,000万円で前期比41.2パーセント増と、大幅な増益となりました。
通期計画の達成に向けても、順調に進捗しています。
2Qサマリー（連結損益計算書）
増収増益の主な要因は、約180億円規模の第5号ファンドへの売却と、前期に子会社化したLivenup Groupの連結による戸建物件などの販売収益です。
2Qサマリー（連結貸借対照表）
第1四半期からの財政状態の変化については、ファンドへの売却により現預金が増加し、棚卸資産や有利子負債が減少しましたが、今期の業績達成に向けた販売物件は確保しています。
FY2026通期業績予想
通期の業績見通しについてご説明します。2026年10月期の業績予想は、売上高792億8,000万円、営業利益77億2,000万円、経常利益68億4,000万円、当期純利益45億4,000万円と、大幅な増収増益を見込んでいます。
業績予想の前提についてご説明します。不動産ファンド事業では、第5号ファンドに続き、第4四半期に約400億円の物件をファンドへ販売する予定です。また、上場リートを視野に入れて情報収集を進めています。
仕入については、今期の販売物件をすでに確保しており、来期以降の物件仕入も加速していきます。
リテールセールスについては、少数精鋭の体制で富裕層をターゲットとした効果的な営業を実施していきます。また、子会社化したLivenup Groupの売上高90億円が、今期は通期で寄与します。
M&Aについては、複数の案件を検討しており、シナジー効果の高い候補先を選定中です。Livenup Groupは管理物件拡大を目的に、不動産管理会社を子会社化しました。
広告宣伝については、テレビCMを休止しましたが、東京ヴェルディのスポンサー契約は継続しています。
株主還元については、上場10周年記念の株主優待として、1,000株以上を保有する株主に年間10万円分のデジタルギフトを贈呈しています。また、配当は9期連続の増配を予想しており、1株あたり46円としています。継続的に株主還元策の検討も行っています。
第5号ファンドが組成
不動産ファンド事業の状況について詳しくご説明します。4月30日に約180億円規模の第5号ファンドが予定どおり組成され、当社ブランドマンション「GENOVIA」の10物件が組成されました。
第5号ファンドが組成
第5号ファンドは、賃貸需要の高いさまざまなエリアの物件ポートフォリオで構成されており、物件規模も拡大しています。
不動産ファンドの組成実績
現在までの実績として、5つのファンドで総額612億円のファンドが組成されています。今期はさらに総額約400億円のファンド組成を予定しており、第1号ファンドからの累計で1,000億円以上に達する見込みです。
リートへの展開
そのため、次の第2フェーズとして、上場リートや私募リートを開始し、一般の個人投資家や機関投資家への展開を進めていきます。
リートへの物件売却により運用資産を拡大し、ストック収入をさらに積み上げていきます。リート開始後もファンド組成を継続し、運用資産を拡大していきます。
ファンド組入物件
こちらのスライドは、第1号から第5号まで組成された物件のロケーションを示しています。賃貸需要の高い都心を中心とした物件構成が特徴です。
仕入実績
仕入の状況について詳しくご説明します。6月12日時点で、19棟1,462戸を仕入れています。
手付金のみで1,183億円相当の物件を確保
当社の主な仕入方法には、手付金のみで仕入れることが可能という特徴があります。そのため、仕入契約などを締結しても前渡金のみが計上され、実際の仕入総額は貸借対照表に計上されないという大きな特徴があります。
実際に契約済みの仕入総額は768億円で、実質的には1,183億円相当の物件を確保している状態です。
グッドコムアセットのパイプラインの状況
6月12日時点における当社のパイプラインです。10棟584戸は第5号ファンドとしてすでに組成済みです。
グッドコムアセットのパイプラインの状況
来期以降の販売物件については、仕入が順調に進んでおり、物件規模も大型化する傾向にあります。
グッドコムアセットの供給実績
6月12日時点における当社の供給実績についてです。東京23区を中心に合計181棟となっています。また、1都3県および関西では合計235棟、総戸数は1万2,848戸となっています。
入居率の実績
入居率の実績は、コロナ禍でもほぼ100パーセントの高い水準を維持しました。
戸建販売を中心としたビジネスモデル
Livenup Groupの状況について詳しくご説明します。前期に戸建事業を主力とするLivenup Groupを子会社化し、当社グループの事業領域を拡大しました。
同社が手掛ける戸建住宅は、東京都心や城南地区を中心に供給しており、高い需要から販売は好調です。既存事業の拡大に加え、M&Aを通じた新規事業による業績拡大も成長戦略の1つとしています。
今期の売上高予想は90億円で、当社グループの通期決算に寄与する見込みです。
M&Aによる事業拡張戦略
M&Aによる事業拡張戦略についてです。事業領域を「売買関連」「安定収益」「事業承継」の3つに大別し、各事業を内部成長させながら、「事業承継」を通じて事業領域を広げていきます。
M&Aは事業拡大の成長ドライバーとして位置づけており、これまでに7社のM&Aを実施しました。当社グループの傘下に入ったことで信用力も向上したことから、今後もM&Aをさらに加速させたいと考えています。
Livenup Groupのパイプラインの状況
Livenup Groupのパイプラインです。戸建物件を中心に、ビル、マンション、医療ケアなどさまざまなアセットを取り扱っています。
Livenup Groupのパイプラインの状況
6月1日時点で、収益不動産は151戸、戸建物件や土地は57件です。
M&Aの状況
M&Aの状況について詳しくご説明します。2025年にM&Aを行った2社は順調に推移しています。Livenup Groupについては先ほどご説明したとおりです。
日成アドバンスは、同社の流通ルートを活用して関西の優良物件を仕入れ、当社ブランド「GENOVIA」シリーズとして販売しています。引き続き、関西物件の取り込みを進めるとともに、リートへの組み入れも検討します。
2026年については、現在、建設会社などのM&Aに関して、事業シナジーや収益への寄与が確実に見込まれる会社をスクリーニングし、デューデリジェンスを実施して厳選しています。
また、その他の新規M&A案件の情報についても、積極的に検討を進めていきます。
上場10周年と記念優待
株主優待と株主還元の状況について詳しくご説明します。当社は2026年に東京証券取引所JASDAQへの新規上場から10周年を迎えます。
過去にもさまざまな記念株主還元を実施してきましたが、今回も2026年の上場10周年を記念して、記念優待を実施します。
上場10周年と記念優待
今回の記念優待は、2026年4月末を基準日として実施しました。次回は10月末を基準日として実施します。
1,000株以上を保有されている方に、年間合計で10万円相当のデジタルギフトを贈呈します。具体的には、5万円分のギフトを2回お渡しする予定です。
1,000株を保有する株主さまの年間利回りは、配当を含めると約10パーセントとなります。交換先は、各種電子マネーなどから自由に選べるため、非常に利便性の高い優待となっています。
配当及び自己株式
配当は9期連続の増配を予定しており、9年間で約9倍となります。また、自己株式の取得については過去4回実施しており、取得した自己株式は株式報酬やM&Aの対価として有効活用していきます。
目指す姿と基本方針
続いて、中期経営計画についてご説明します。
当社が目指す姿は「2030年10月期決算発表までに、不動産会社の時価総額ランキング上位に入る」です。日本の不動産業界には、時価総額が大きい優良企業が多く存在します。
当社は、そうした企業に追いつき追い越すという思いから、「21世紀を代表する不動産会社を創る」というビジョンを掲げています。
VISION実現に向けた施策
ビジョンの実現に向けた施策として、当社グループの強みを活かし、スピードを重視した戦略遂行で業績を拡大し、時価総額の向上を目指します。
不動産ファンド事業の強化による「既存ビジネスの成長」と「積極的なM&A」という2つの戦略でシナジーを追求し、キャッシュ・フローの創出および業績拡大を推進し、時価総額の最大化を図ります。
中期経営計画の業績目標
中期経営計画の業績目標として「2030年10月期に売上高6,000億円の達成」を掲げています。
これを実現するための成長エンジンとして、物件エリアの拡大、新コンセプトのブランドマンション、不動産ファンドの規模拡大、上場リートへの展開、M&Aによるグローバル展開、ホテルなどのM&Aによるラインナップ拡大、建設会社のM&Aによる内製化および供給力増強を掲げています。
M&Aの実績
これまでのM&Aの主な実績です。日成アドバンスとの資本業務提携は、関西エリアにおける自社物件の供給および販売強化を目的に実施しました。
Livenup Groupの子会社化は、戸建住宅事業・中古住宅事業への参入を通じた事業領域の拡大、東京・神奈川における不動産管理戸数の増加によるストック収入の強化、さらにはM&Aの豊富な実績や知見を当社のM&A成長戦略に活かすことを目的として実施しました。
ルームバンクインシュアの子会社化は、入居者の連帯保証人を引き受けることで家賃などの未収リスクを解消し、不動産管理事業における入居者囲い込みによる収益拡大を目的として実施しました。
今後も積極的にM&Aを実施し、業績拡大を目指していきます。
日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大
日成アドバンスの本拠地である大阪は、人口の転入超過が続いています。2025年には大阪・関西万博が開催され、2030年頃には統合型リゾートの開業も見込まれています。
これに伴い雇用の創出が期待され、運営に従事する方々を中心に賃貸需要が高まると予測しています。そのため、当社は同社と連携し、大阪での物件を積極的に取り込んでいきたいと考えています。
成長戦略
成長戦略の1つであるM&A戦略については、入口戦略である「建設会社やデベロッパーのM&A」と出口戦略である「上場リートを含めた不動産ファンド事業の拡大」を活用し、競争優位性を高めていきます。
また、エリアの拡大や供給物件のラインナップ拡大については、ホテル、少子高齢者向け住宅、オフィスビル、さらに海外物件も対象としたM&Aを積極的に推進し、総合的に企業価値を向上させていくシナリオです。
建設会社M&Aの狙い
建設会社のM&Aは、建設プロセスの内製化とスピードアップにより、物件供給力増強の実現を目的としています。
不動産プロセスには「仕入・開発」「建設」「販売・売却」「管理」の4つがありますが、そのうち「建設」のみが内製化されていません。この部分を内製化することで、すべてのプロセスを当社グループ内で完結させ、供給力をさらに強化できると考えています。
資産価値の高い自社ブランドマンションを展開
また、新ブランドマンションの準備も着実に進めています。従来の「GENOVIA」シリーズは、単身者からDINKS世帯向けに25平方メートルから40平方メートルの部屋を中心に展開しています。社宅としても利用できる設計で、1棟貸しの需要も多く、高い稼働率を維持しています。
新ブランド「G-classt」シリーズでは、店舗や医療関係施設などのテナントを誘致し、住戸は40平方メートルから70平方メートルの部屋を主体としています。
共働き世代やハイエンド層、あるいは東京都内のマンション価格高騰により購入を控える方々からの需要が高いと見込んでいます。
資産価値の高い自社ブランドマンションを展開
新ブランド「G-classt」の完成イメージです。ガラス張りで高級感と開放感のあるマンションと商業施設が共存する空間を提供していきます。
資産価値の高い自社ブランドマンションを展開
「G-classt」は安全祈願祭を実施するなど着工を開始しており、順調に建設を進めています。
以上で説明を終了します。ありがとうございました。
質疑応答：第2四半期の業績進捗について
司会者：「第2四半期は想定どおりでしょうか？」というご質問です。
長嶋：第2四半期については、想定どおりとなっています。
司会者：かねてより想定していたとおりの業績で、順調な進捗ということでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおりです。
質疑応答：上場10周年記念株主優待と株主還元策について
司会者：「今回の株主優待も記念優待なので、今期限りと考えてよいでしょうか？」というご質問です。
長嶋：今回は、上場10周年を記念した株主優待です。配当と優待を合わせた利回りは約10パーセントとなります。このような優待は一般的にはサプライズ的な記念優待と受け取っていただいてよろしいのではないかと考えています。
一方で、私たちとしては、優待を含めた株主還元を積極的に進めていくという方針に変わりはありません。来期の株主優待についてこの場での言及は控えますが、あらためて検討を進めたいと考えています。
質疑応答：今後の不動産管理の成長見込みと収益構造について
司会者：「不動産管理は今後も安定的に伸びますか？」というご質問です。
長嶋：まず、我々がアセットマネジメントの会社を設立した理由についてご説明します。グッドコムアセット投資顧問はアセットマネジメント、すなわち不動産を管理する会社ですが、当社がそのライセンスを取得することで、売却後のすべての不動産を管理できる点が大きな特徴となります。
通常、不動産会社は販売によって売上（トップライン）を伸ばすフロー収入を重視しますが、当社はそれと同等に、管理業務においてもストック収入を積み上げていくことを重視しています。今後さらにこちらを強化していきたいと考えています。
したがって、ファンド組成をする際には、我々は管理会社としてもサブで関わっているため、そのような収益構造が成り立っています。
質疑応答：不動産ファンドの組成計画について
司会者：「不動産ファンドは、当期は残り2ファンドの予定のようですが、金利上昇もあり、以前より組成が厳しくなると思います。投資家の状況などはいかかでしょうか？」というご質問です。
長嶋：まず、無事に4月30日に約180億円規模の不動産ファンドを組成しました。10棟584戸で、平均築年数は0.6年、資産総額は180億円、エリアは東京・神奈川・埼玉・千葉です。
残りとしては、下半期に400億円規模の不動産ファンドの組成を予定しています。こちらを200億円ずつ第6号・第7号として分けるのか、1つで約400億円規模とするのかについては、現在、社内で議論を進めています。
金利上昇局面でもありますし、1つのファンドを作成する場合と2つのファンドに分ける場合とでは経費も異なります。それも考慮しながら、1つにまとめるのかどうかを現在検討中です。
ただ、今日の日経平均の株価を見てもわかるとおり、日本に資金が流れていることは間違いありません。そのような方々の資金の協力を得ながら、我々としては不動産ファンドを組成できると考えています。
質疑応答：建築費高騰への対応とスケールメリットについて
司会者：「建築費が高騰しているとニュースで聞きますが、影響はどうでしょうか？」というご質問です。
長嶋：建築費の高騰によりさまざまな影響が出ている現状を踏まえ、我々としては、こうした状況の中でどのように建築費を抑えるかが課題だと考えています。例えば、総戸数20戸のマンションを5棟建設する場合と、総戸数100戸のマンションを1棟建設する場合では、建築費が異なってきます。
司会者：100戸のほうが割安ということですね？
長嶋：おっしゃるとおり、100戸のほうが割安になります。我々としては、まずスケールメリットで対応していくという方針を掲げています。
また、当社の「GENOVIA」シリーズは統一感を重視しており、外壁のタイルや内装、いわゆる部屋の中の設備まで、すべてに統一感を持たせています。そのため、大量発注が可能である点が大きな強みといえます。
司会者：確かに、それは今の原材料不足といわれる状況の中で、優位性が際立つポイントですね。
長嶋：強みになります。やはり、統一感を持っている点が、最も大きなポイントだと考えています。
質疑応答：「所得層の二極化」への対応について
司会者：「最近は、所得の格差で『所得層の二極化』も進んでいると聞きますが、どのように対応されますか？」というご質問です。
長嶋：我々としては、まずラインナップの拡大を行っています。スライド左側に示しているのが、現在提供している通常の「GENOVIA」シリーズです。こちらは、単身世帯からDINKS世帯向けで、価格帯は2,000万円から、40平方メートルでも5,000万円のものが中心となっています。
一方で、スライド右側の「G-classt」シリーズについては40平方メートルから70平方メートルを対象としており、基本的には「億ション」という考え方になります。
ただ、現状、「G-classt」を分譲にする考えはありません。建物や部屋内部について、例えば地下部分は駐車場として地下2階から3階にわたって大型車両まで対応可能な設計を進めています。そのため、こちらについては、自社で長期保有しつつ運用していく予定です。
これまではゼロ金利政策のもと、積極的に物件を購入される方も多かったと思います。しかし今後は金利上昇局面を迎えるため、そのような中で「当面はちょっと様子を見ようか」という意向を持つ方々も増えてくるのではないかと考えています。この「G-classt」というブランドは、そのような需要に応えるためのものと考えていただければと思います。
司会者：金利が上がる局面で、そのような需要に対応するブランドとして展開していくわけですね。住宅ローン金利などが話題になっていますね。
長嶋：そのような状況では、どうしても「アセットを持たない」という考え方が強くなる傾向があります。
司会者：「販売して終わりじゃないのは、お客さまからしたらありがたいよね」というコメントもいただいています。この後のアフターフォローまで、ケアしていただけるということでしょうか？
長嶋：はい。すべて含めてケアするということになります。
質疑応答：少数精鋭による人件費抑制方針について
司会者：「最近は、社員の採用が厳しくなったり、人件費も上昇していますが、どのように対応しますか？」というご質問です。
長嶋：まず、年々物価高が進行しており、我々がオフィスを借りていることもありますが、従業員の給料も含めて、いわゆる販売管理費は年々上昇しています。従業員を増やせばトップラインが上がるという時代は、もう終わりだと思っています。
当社は新卒採用が今期で18年目を迎えました。新卒で入社した社員でもキャリアを積めばもう18年、現在ではちょうど40歳くらいになっています。そのため、我々としては、そろそろ人数での競争ではなく、少数精鋭で人件費を抑えていきたいと考えています。
質疑応答：仕入状況について
司会者：「これから仕入を増やすと思いますが、仕入の状況はどうでしょうか？」というご質問です。
長嶋：仕入については順調であると考えています。1都3県に加えて大阪の仕入エリアを広げており、さらに仕入を増やしていきたいと思います。6月12日時点での仕入済み物件は合計79棟、総戸数は4,938戸です。
質疑応答：Livenup GroupのM&A戦略について
司会者：「Livenup Groupは今後もM&Aを積極的に進めるのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：Livenup Groupについては、不動産管理会社を先日取得するなど、積極的にM&Aを進めている点が注目されます。同社には多くの案件が入っており、特にM&Aで成長している企業であるため、我々としても非常に楽しみな会社です。
質疑応答：第5号ファンドの特徴について
司会者：「第5号ファンドの特徴を教えてください」というご質問です。
長嶋：まず、すべて当社の自社ブランド「GENOVIA」シリーズの物件です。「首都圏レジ5合同会社」という名称で運用を行い、当社ブランド「GENOVIA」の10物件、総戸数は584戸、総資産額は約180億円となります。
運用開始は2026年4月30日で、1都3県のエリアでバランス良く物件を構成しています。また、総戸数は前回の第4号ファンドと同程度ですが、総資産額が大きくなり、前回よりも価値を高めている状況です。
加えて、入居率も非常に高い状況となっています。ほぼ100パーセントに近い稼働状況である点が強みです。おかげさまで非常に人気のあるシリーズとなっています。
質疑応答：金利上昇や市場変化に対する不動産事業の対応について
司会者：「金利は上がると思いますが、金利上昇の影響をどう考えていますか？」というご質問です。
長嶋：金利が上昇した場合、理論上は利益が圧縮されることになります。ただし、当社はオフバランスでバランスシートを使っていないため、手付金のみで仕入が可能です。一般的な不動産会社に比べて借入金が少なく、金利上昇による影響は他社と比べて少ないと考えています。
また、販売先の個人投資家については、先ほどお話ししたように少数精鋭の方針で、リテールセールスの人員を削減し、ウェルスマネジメントの人員を強化しました。その結果、今期は前期に比べて赤字が縮小しましたが、この縮小に向けて、さまざまな試行錯誤を行っている状況です。当社としては、価格転嫁できるような商品設計を進めていきたいと考えています。
司会者：中東情勢の悪化による影響もあるということですが、価格転嫁が可能な商品設計を進めるということですね？
長嶋：魅力的な商品であれば、銀行の融資も期待できますので、価格転嫁がしやすい物件を作れるかどうかがポイントになると思います。
質疑応答：M&A対象の建設会社のイメージについて
司会者：「今後のM&Aの対象となる『建設会社』のイメージはありますか？」というご質問です。
長嶋：先ほども少しご説明しましたが、現在、我々が直面している課題として、建設会社だけが内製化できていない点が大きな問題となっています。
仕入、開発、建設、販売、管理のすべてを内製化することで、物件供給力を大幅に強化できると考えています。その中で、現在は建設会社のデューデリジェンスを進めている段階です。進捗が落ち着きましたらご報告します。
質疑応答：今後の株主優待の方針について
司会者：「株主優待は上場記念ですが、毎期継続的に優待を提供することは考えていますか？」というご質問です。
長嶋：こちらについては先ほどの話と少し重なりますが、コストがかかることや配当とのバランスを考慮する必要があります。ただし、投資家のみなさまのご意見を重視しながら慎重に検討しつつ、ポジティブに考えていきたいと思います。
質疑応答：今後の公務員への販売と富裕層向け販売の強化について
司会者：「リテールセールスで富裕層向け部署を設置したとのことですが、今までの公務員への販売は少なくなるのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：このたび、少数精鋭に移行しました。公務員の方々向けの販売は今後も継続しますが、公務員といっても年収の幅が広いため、今後はよりハイエンドな層にターゲットを絞ってご紹介していきたいと考えています。
今期上半期では富裕層向けの販売を強化できたことにより、赤字も大幅に縮小できたと認識しています。従来と同程度に公務員向けの販売を継続していた場合、リテールセグメントの赤字は現在の2倍になっていたと考えています。
ウェルスマネジメントが導入されたことで、赤字は約2億円に収まりました。なんとか期末までには収支を均衡させたいと考えています。
司会者：戦略的に富裕層向けの販売に特化されているのですね？
長嶋：おっしゃるとおりです。
長嶋氏からのご挨拶
下期も、不動産ファンドへの物件販売やM&Aといった成長エンジンを加速させ、業績と企業価値を高めていきます。本日は、誠にありがとうございました。