会社概要
矢吹満氏（以下、矢吹）：株式会社明豊エンタープライズ代表取締役会長兼社長の矢吹満です。みなさま、本日はご参加いただき、誠にありがとうございます。
これより、株式会社明豊エンタープライズの2026年7月期連結決算および今後の成長戦略についてご説明します。よろしくお願いします。
はじめに、当社概要についてご説明します。当社は1968年設立の総合不動産会社です。現在は不動産開発事業を中核に、不動産賃貸事業や建設事業を展開しています。特に、東京23区を中心とした投資用賃貸住宅の開発に強みを持っています。
当社は土地の取得から企画、開発、建設、販売、管理、修繕までを一貫して手がけています。単なるデベロッパーではなく、不動産のライフサイクル全体に関与できることが大きな特徴です。
沿革
こちらは当社の沿革です。2004年に株式を店頭登録・上場し、その後2014年には「MIJAS（ミハス）」、2019年には「EL FARO（エルファーロ）」、2026年には「LOS ARCOS（ロスアルコス）」と自社ブランドを順次展開してきました。
さらに、2022年には総合建設会社である協栄組がグループに加わり、2023年には明豊エンジニアリングを設立し、建設事業の体制を強化してきました。
近年では、2024年に台湾現地法人を設立するなど、海外展開にも着手し、着実に事業領域を拡大してきました。
商品説明
当社の商品についてご説明します。当社では複数の商品ブランドを展開しています。主力商品の「EL FARO（エルファーロ）」シリーズは、RC造で価格帯は5億円から15億円、「MIJAS（ミハス）」シリーズは鉄骨造を中心に価格帯は1億円から10億円です。そして今年4月に新しく展開した「LOS ARCOS（ロスアルコス）」はエレベーターやバルコニーが付いた、価格が10億円以上のフラッグシップ商品です。
以上の3シリーズはすべて、東京23区の駅から徒歩10分以内の立地を中心に展開しており、スペインをモチーフにしたデザイン設計の商品です。
強み・特徴
当社は、城南・城西地区を中心に物件を開発・販売しています。このエリアは東京23区の中でも特に人口流入が多く、賃貸住宅需要が安定しているためです。
垂直統合戦略から垂直統合強化・水平展開推進戦略へ
戦略についてです。当社では垂直統合強化・水平展開推進戦略を重要な成長戦略と位置づけています。垂直統合とは、土地の取得から開発、建設、販売、賃貸管理までをグループ内で一貫して行うことを指します。これにより、収益力と事業効率の向上を実現しています。
さらに、請負工事の外部受注や販売のグローバル展開など、これまで培った戦略を横に広げることで、中期経営計画の達成に向けた戦略を推進しています。
2026年7月期 決算概要
2026年7月期の連結決算概要についてご説明します。当期は不動産開発事業を中心に業績が大きく伸長し、売上高は368億9,400万円となりました。営業利益は47億400万円、経常利益は39億8,100万円と、ともに高水準で着地しています。
また、期初計画との比較では、売上高はおおむね計画どおり推移し、営業利益および経常利益は計画を上回る結果となりました。
これは、主力商品である「EL FARO（エルファーロ）」「MIJAS（ミハス）」「LOS ARCOS（ロスアルコス）」の物件売却数が39棟となり、利益率の高い案件の販売が進んだことによって、営業利益と経常利益が当初計画を上回る結果となったことに起因します。
不動産賃貸事業および建設事業も堅調に推移しており、グループ全体としてバランスの取れた成長を実現することができました。
業績推移
スライドのグラフは、過去の業績推移を示しています。2021年7月期と比較すると、売上高は101億8,100万円から368億9,400万円へと約3.6倍に拡大しました。また、営業利益は9億8,200万円から47億400万円へと約4.8倍に成長しています。
売上高の成長に加え、それ以上に営業利益が大きく伸びていることが当社の特徴であり、これは商品企画力の向上や高付加価値化、さらには垂直統合戦略の成果が表れていると考えています。
今後も城南・城西地区を中心に開発を継続し、さらなる成長を目指します。中期経営計画では、2028年7月期に営業利益52億円を計画しており、初年度となる2026年7月期は順調に進捗しています。
B/S
財政状態についてご説明します。総資産は、今後の販売に向けた開発用地の取得や販売用不動産の積み上がりにより増加しています。これは、将来の成長に向けた先行投資であり、今後の売上拡大につながるものと考えています。
一方、当期純利益の計上により純資産が増加し、自己資本の充実も進んでいます。
C/F
キャッシュフローの状況についてご説明します。営業活動によるキャッシュフローは16億1,200万円のプラスとなりました。
利益の積み上がりに加え、各事業は順調に推移しています。一方、今後の販売に向けた開発用地や棚卸資産への投資を積極的に進めています。
セグメント別 売上高
セグメント別の売上高構成についてご説明します。スライドに記載のとおり、当社グループの売上高の大部分は不動産開発事業が占めています。
当社の主力商品である「EL FARO（エルファーロ）」「MIJAS（ミハス）」「LOS ARCOS（ロスアルコス）」の開発および販売が、グループ業績を牽引しています。また、不動産賃貸事業では安定的なストック収益を生み出しており、景気変動の影響を受けにくい収益基盤として機能しています。
さらに、建設事業ではグループ内案件に加えて外部受注も拡大しています。このように、当社グループでは不動産開発事業を中心に、賃貸管理や建設への垂直統合を進めることで、成長性と安定性の両立を図っています。
不動産開発事業
不動産開発事業についてご説明します。当社グループの利益成長を牽引しているのが本事業です。
当期は販売棟数の増加に加え、高付加価値商品である「LOS ARCOS（ロスアルコス）」の販売が1つのトピックとなり、売上高とセグメント利益ともに大幅な成長を達成しました。
特に当社が強みを持つ城南・城西地区では、賃貸需要が引き続き堅調であり、投資家からの引き合いも強い状況が続いています。
また、土地取得から販売までを一貫して行う垂直統合モデルが収益性の向上にも寄与しています。
不動産開発事業 海外販売戦略
海外販売の状況です。東京の賃貸住宅に対する評価は海外でも高く、海外投資家からの需要は引き続き堅調です。
当社における販売実績も着実に増加しており、海外投資家向けの販売は新たな販売チャネルとして成長が期待できる分野と考えています。
不動産開発事業 プロジェクト進捗
現在開発中の販売用資産の状況です。当社は単年度の業績だけでなく、その先の成長を支える案件確保を重視しています。現在、多数のプロジェクトが進行中であり、その多くが城南・城西地区に集中しています。十分な販売用資産を保有しているため、今後も安定した物件供給が可能であると考えています。
不動産賃貸事業
不動産賃貸事業についてです。本事業は、不動産開発事業とは異なり、継続的な収益を生み出すストック型事業となります。当社グループの安定収益基盤として、重要な役割を果たしています。
賃貸セグメントでは、AIやIT技術を本格的に活用しています。スマートロックなどを導入し、現場の省力化・省人化を実現するとともに、先端技術を組み込んだ効率的な管理体制を構築することで、入居者満足度と物件価値の向上につなげています。
今後も管理戸数の拡大を進め、収益基盤のさらなる安定化を図っていきます。
建設事業
建設事業です。グループ内施工については、施工品質や工期管理をグループ内でコントロールできることが、当社の競争優位性の1つとなっています。
また、外部受注も着実に拡大した結果、売上高およびセグメント利益がともに増加しています。建設事業は利益を生み出すだけでなく、垂直統合戦略を支える重要な事業でもあります。
今後は、優秀な海外人財を技術者として積極的に採用する取り組みなどによる施工体制の強化と、外部受注の拡大の両面から、グループ全体の企業価値向上につなげていきます。
中期経営計画 進捗
ここからは、中期経営計画の進捗についてご説明します。当社は2026年7月期から新たな中期経営計画を開始しました。初年度となる当期は、営業利益が47億400万円となり、計画を上回る実績を達成しました。
不動産開発事業が好調であることに加え、不動産賃貸事業や建設事業も堅調に推移しており、順調なスタートを切ることができたと考えています。
中期経営計画 セグメント別計画
来期のセグメント別計画についてご説明します。
まず、不動産開発事業については、引き続き当社の成長を牽引する中核事業として位置づけています。当社では、重点エリアである城南・城西地区を中心に開発用地の取得を進め、供給棟数の拡大を図っていきます。KPIとしては物件取得件数および販売件数を目標に設定しています。
次に、不動産賃貸事業についてですが、この事業は安定的なストック収益を担う事業として、管理戸数の積み上げを重要なKPIに位置づけています。不動産開発事業との連携を通して管理戸数の増加を図り、中長期的な収益基盤の強化に努めていきます。
また、建設事業においては、グループ内案件の安定受注に加え、グループ外受注の拡大を推進していきます。施工品質および施工能力の向上を図り、グループ全体の垂直統合戦略を支える事業として成長させていきます。
このように、各事業の強みを活かしながら成長と安定収益の拡大を両立し、中期経営計画の達成を目指していきます。
中期経営計画 財務戦略・資本効率
財務戦略および資本効率についてです。当期のROEは22.2パーセントとなり、当社が目標としている15パーセントを大きく上回る水準となりました。
この結果は、高収益な不動産開発事業に加え、不動産賃貸事業や建設事業とのシナジーを活用しながら事業運営を行っている成果であると考えています。今後も利益成長と資本効率向上の両立を目指していきます。
中期経営計画 財務戦略・キャッシュアロケーション
中期経営計画における財務戦略の中でのCCC（キャッシュ・コンバージョン・サイクル）についてご説明します。当社では資本効率の向上を目指し、CCCの短縮を重要な経営指標の1つと位置づけています。
CCCとは、土地の取得から物件販売による資金回収までの期間を示す指標であり、当社では不動産開発事業の資本効率を測る重要な指標です。
2026年7月期のCCCは19.6ヶ月でしたが、今後は開発期間の短縮や販売回転率の向上により、これを16.3ヶ月に短縮することを目標としています。
CCCの改善によって創出されたキャッシュは、新規開発案件への投資や株主還元に活用し、さらなる成長と企業価値向上につなげていきます。
中期経営計画 組織人事戦略
組織人事戦略についてご説明します。当社では、中期経営計画の達成に向け、生産性向上と海外戦略の強化を重点施策として位置づけています。
まず、生産性向上の面では、2026年7月期の1人当たり売上総利益額が約4,700万円となり、中期経営計画最終年度の目標である約4,400万円を2期前倒しで達成しました。
今後は人材への投資を継続し、この高い生産性水準の維持とさらなる向上を目指します。海外戦略については、全社のグローバル人財は2025年7月期の3名から7名に増加しており、2028年7月期には10名体制を計画しています。
台湾現地法人の設立や海外販売の拡大に加え、海外顧客の開拓を進めることで、中期経営計画の達成に向けた成長基盤を強化していきます。
株主還元①（累進配当の導入）
株主還元についてご説明します。当社は、中長期的な企業価値の向上とともに、株主のみなさまへの還元を重要な経営課題の1つとして位置づけています。
その一環として、2025年8月に累進配当方針を導入しました。累進配当とは、原則として減配を行わず、利益成長に応じた配当の引き上げを目指す方針です。当社はこれまでも継続的に株主還元の充実を進めており、2027年7月期の予想配当を含めると、8期連続の増配となる予定です。
2026年7月期の年間配当金は15円、2027年7月期は17円を予想しています。今後も利益成長に合わせて、継続的に株主還元の強化を図っていきます。
株主還元②（株主優待）
株主優待制度についてご説明します。当社では、より多くの投資家のみなさまに中長期的に当社株式を保有いただくことを目的として、株主優待制度を導入しています。対象となる株主さまにはデジタルギフトを進呈しています。
今後とも、中期経営計画の推進による利益成長を背景に、安定的な配当と継続的な株主還元の実現を目指します。成長投資と株主還元の両立を図りながら、企業価値の向上に努めていきます。
以上、2026年7月期の連結決算概要、中期経営計画並びに株主還元施策についてご説明しました。
質疑応答：借入金利上昇が不動産開発事業の利益を圧迫する懸念について
司会者：「日銀の金利引き上げ局面において、借入金利上昇が不動産開発事業の利益を圧迫する懸念はありませんか？」というご質問です。
矢吹：当社では、仕入段階で土地価格や建築費、金利上昇のリスクシナリオを織り込んで収支を作成しています。また、CCCを短縮する取り組みを進め、資金の回転率を高めることで、有利子負債の期間を短縮し、金利コストの影響を最小限に抑えています。
こうしたさまざまな局面に機動的に対応できることが、当社の強みだと考えています。
質疑応答：株主優待の内容を変更した理由について
司会者：「株主優待の内容を変更した理由は何ですか？」というご質問です。
矢吹：今回の変更についてですが、結論から申し上げると、優待と配当のバランス、そして公平性を総合的に見直した結果です。
当社は株主還元を最重要課題と位置づけていますが、株主優待に偏るのではなく、より直接的で公平な還元である配当とのバランスを考慮しました。
そのため、今回は優待の要件を見直しましたが、期末配当を6.5円から8.5円へ増配する予定です。
業績の向上に伴い、配当というかたちで株主のみなさま全体に利益を還元し、総合的なリターンを高めていきます。何卒ご理解いただけると幸いです。
質疑応答：東京の住宅市場に対する海外投資家からの関心について
司会者：「東京の住宅市場に対する、海外投資家の関心や購買意欲の現状はどうでしょうか？ また、御社における海外向け販売の伸びや手応えについても教えてください」というご質問です。
矢吹：まず、市場全体の感触ですが、東京の中でも城南・城西エリアである中野や目黒、三軒茶屋、下北沢など、ブランド力のある立地への評価は高く、海外投資家からの引き合いが強いと感じています。
当社の販売実績では、海外のお客さまへの販売が一定数以上あります。これは一時的なトレンドではなく、当社にとって新たな販売チャネルとして、今後の成長が期待できる分野だと手応えを感じています。
引き続き、このような海外需要にもしっかりと対応しながら、業績の拡大につなげていきたいと思います。
質疑応答：不動産開発事業の利益率向上の要因と来期の見通しについて
司会者：「当期の不動産開発事業の利益率が計画を大きく上回った要因は何ですか？ また、この高い利益率は、今後も維持できるのでしょうか？」というご質問です。
矢吹：利益率が上がった要因は、賃貸需要が高い城南・城西エリアに特化した開発ができたことです。
それに加え、開発から施工、管理まで自社グループで完結させる垂直統合モデルにより、賃料上昇を織り込んだ販売やコストコントロールが可能だったためです。
来期の計画では、建築費や土地取得価格の上昇を考慮した試算を行っています。引き続き、適切な価格設定と施工の内製化による効率化を図り、高い利益率の維持・向上に努めていきます。
質疑応答：「EL FARO（エルファーロ）」が投資家から評価される理由および他社と比較した際の優位性について
司会者：「主力ブランドである『EL FARO（エルファーロ）』が投資家から評価されている理由や、他社物件に対する強みを教えてください」というご質問です。
矢吹：当社の一番の強みは、城南・城西エリアの駅から徒歩10分以内という資産価値の落ちにくい好立地に開発エリアを厳選している点です。また、エレベーターやバルコニーを設置せず建築・メンテナンスコストを抑えることで、専有面積を最大化し、投資家のみなさまに他社物件よりも高い利回りを提供できています。
デザイン性と投資効率の両立が、投資家のみなさまから高く評価されている理由だと思います。
質疑応答：資材価格や人件費の高騰に対する業績への影響と対応策について
司会者：「建設業界全般で、資材価格や人件費の高騰が続いていますが、御社の業績への影響と対応策について教えてください」というご質問です。
矢吹：先ほどご説明したとおり、当社は垂直統合モデルを強みとしており、自社開発物件の約半数をグループ内の明豊エンジニアリングが施工しています。これにより、中間マージンの削減や工程・コストの管理を直接行うことが可能です。
具体的には、早期の資材手配、DXを活用した現場管理の効率化、高度海外人財の積極的な採用により、人手不足とコスト高騰をうまく補っています。
質疑応答：建設事業における外部受注に関する今後の方針や手応えについて
司会者：「建設事業が黒字化を果たしましたが、今後の外部受注に関する方針や手応えを教えてください」というご質問です。
矢吹：建設事業においては、グループ内の案件の安定施工に加え、2022年8月に買収した協栄組の外部受注が順調に拡大し、黒字化を達成しました。
今後の外部受注については、時期や支払条件などを総合的に判断しながら受注し、収益基盤の強化を図っていきます。
質疑応答：台湾現地法人の活用状況と今後のグローバル戦略について
司会者：「台湾現地法人の活用状況と今後のグローバル戦略について教えてください」というご質問です。
矢吹：台湾現地法人を通じて現地の富裕層や投資家への直接アプローチ体制を整えたことで、海外への販売件数は前期の2件から6件へと大きく伸びました。円安や高い利回りを背景に、日本の不動産への投資意欲は旺盛です。
今後もグローバル人財をさらに増員し、台湾拠点を軸にした直販ルートを強化して、海外顧客の開拓を積極的に進めていきます。
質疑応答：金利上昇による支払利息の増加や経常利益への影響について
司会者：「事業拡大に伴い、借入金が増加していますが、金利上昇による支払利息の増加や経常利益への影響をどう見ていますか？」というご質問です。
矢吹：確かに事業拡大に伴い調達額は増加しています。しかしながら、先ほど説明したとおり、CCCを短縮することで有利子負債の期間を短くし、適切な価格転嫁を行うことで、金利上昇による影響は十分コントロール可能な範囲で抑えられると考えています。
質疑応答：CCC短縮に向けた取り組みについて
司会者：「CCCを19.6ヶ月から16.3ヶ月へ短縮する計画ですが、具体的な取り組みを教えてください」というご質問です。
矢吹：CCC短縮に向けては、仕入契約から決済までの間に設計などを前倒しして対応しています。これは、垂直統合の強化により、自社グループ内に建設部門があるため可能であり、当社の大きな強みだと思っています。
また、市場ニーズに応じて土地の転売を活用したり、施工中の他社物件を取得してリノベーション再販するモデルを組み合わせたりすることで、事業期間の短縮と資金回転率の向上を図っています。
質疑応答：2027年7月期の販売計画の進捗と販売が下期に偏重する理由について
司会者：「2027年7月期の販売計画44件に対する足元の進捗状況と、下期偏重の傾向について教えてください」というご質問です。
矢吹：2027年7月期の販売計画44件については、すでに多くの物件で仕入が進んでおり、計画達成の確度は高いと考えています。
また、販売が下期に多くなる理由は、仕入から完成、引き渡しに至るまでの開発工程によるもので、計画どおり順調に推移していますので、ご安心ください。
質疑応答：分譲マンション入居者の需要や賃料の推移について
司会者：「分譲マンション価格が高騰する中、入居者の需要や賃料の推移をどのように捉えていますか？」というご質問です。
矢吹：首都圏では分譲価格高騰に伴って、若い世代を中心に、持ち家から賃貸へシフトしています。そのため、当社の主力エリアである城南・城西地区では、賃貸物件の需要が引き続き高く、賃料水準は過去3年間で約20パーセント上昇しています。これを踏まえ、今後も適正な賃料改定を進めていきます。
質疑応答：中期経営計画における営業利益の目標達成の見通しについて
司会者：「中期経営計画初年度で高い利益を達成されましたが、最終年度の営業利益52億円の目標達成に対する手応えはいかがですか？」というご質問です。
矢吹：中期経営計画の初年度において、最終目標の90パーセントを超える営業利益約47億円を達成しました。垂直統合モデルの強化や海外販路の水平展開が成果を上げており、52億円の目標は十分達成可能な水準と考えています。
質疑応答：今後の株主還元に関する方針について
司会者：「累進配当の導入や増配が続いていますが、今後の株主還元に関する方針をあらためて教えてください」というご質問です。
矢吹：当社は株主還元を経営の最重要課題と捉えています。原則として減配を行わない累進配当方針を採用しており、2027年7月期も2円増配し、年間17円とする予定です。これにより、8期連続の増配となる見込みです。さらに、デジタルギフトによる年2回の株主優待を含め、年間4回の還元を継続しています。
今後とも明豊エンタープライズへのご支援を賜りますよう、よろしくお願い申し上げます。本日はご清聴いただき、誠にありがとうございました。