INDEX
守津真麻氏（以下、守津）：KJRマネジメントの守津です。本日は、みなさまお忙しい中、産業ファンド投資法人2026年7月期、第38期の決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。資料に沿ってご説明します。
38期決算ハイライト
今回の決算のハイライトは大きく5点です。
1点目として、資産入替、売却益の還元、内部成長が着実に進捗し、第38期のDPUは4,094円で着地しました。第39期は4,000円、第40期は4,015円を予想しており、金利上昇局面においても4,000円水準のDPUを継続する見込みです。また、DPU成長目標を今回新たに4,200円に上方修正しました。
2点目として、既存ポートフォリオのSame-store NOIは第38期から第40期にかけて年率3.6パーセントの成長を見込んでおり、湘南HIPや市原MCをはじめ、多様なアセットタイプで内部成長が具体化しています。
3点目として、資産入替を通じたポートフォリオのインフレ耐性強化を加速しています。取得・売却決定済み物件を反映したインフレ対応契約比率は71パーセント台まで上昇しています。CPIの導入比率も20パーセントまで上昇しました。
4点目として、IIF初となるハイパースケール型データセンターへの間接投資を検討しています。
5点目として、投資家のみなさまとのアラインメントを一段と強化するため、パフォーマンス連動型の運用報酬体系への変更を予定しています。
積極的な資産入替・売却益還元と内部成長によりDPUは大幅増加
積極的な資産入替、売却益還元、内部成長により、DPUは着実に成長しています。2026年以降は4,000円台に大きく上昇しており、予想2期を含む5年間のDPU年平均成長率は5.3パーセントです。
1口当たりNAVについても、含み益の顕在化を進めながらも、既存物件の収益力改善と資産価値向上、含み益のある物件取得により第38期末で14万5,920円となり、5年間で年平均成長率2.3パーセントで成長しています。
DPU目標+10％超に上方修正、売却益除くDPU成長3％＋αも目指す
DPU成長目標です。今後インフレ耐性強化と成長性あるアセットの取得、内部成長を強化することにより、DPU目標をプラス10パーセント超に上方修正して4,200円水準を目指し、売却益を除くDPU成長3パーセントプラスアルファを目指します。
まず、第39期は、金利コストを保守的に見直したことに加え、品川DCの多額の売却益を活用し、修繕費を一部前倒ししたことによって、売却益を除くDPUは当初見込より若干下がるものの、DPU全体としては予想比プラス6.7パーセントの4,000円に修正しています。
また、今回、第40期までに政策金利の合計3回の利上げを想定しています。金利見通し修正による金利コストの増加インパクト59円に対し、それを上回る内部成長や入替効果計130円を見込み、第40期は売却益を除くDPUは3,190円、売却益込DPUとしては4,015円と予想しています。
今後、金利やインフレ環境の大きな変化を捉え、インフレ耐性あるポートフォリオへの転換をさらに加速していきます。
資産入替と積極的な売却益還元、湘南HIPや市原MC等の内部成長に外部成長を加えることにより、第40期以降、売却益を除くDPUは年平均成長率3パーセントプラスアルファの成長を目指し、2029年から2030年に3,400円、売却益を含むDPUは4,200円の水準を目指します。
既存ポートフォリオのNOI成長率は+3.6%、インフレ・金利に負けないNOIの更なる向上へ
続いて、既存ポートフォリオの内部成長です。売却決定済み物件を除くSame-store NOIは、第38期から第40期にかけて年率3.6パーセントの成長を見込んでいます。
第38期の賃貸NOI総額は133.2億円で、既存物件のコスト削減も含む収益改善を通じて、第40期には137.9億円まで増加する見込みです。新規物件も含めたNOI全体で見ると4.4パーセントの増加です。インフレと金利の上昇に負けないNOI成長を、ポートフォリオ全体で追求していきます。
KJRM独自のCREカーブアウト戦略を通じて、成長ポテンシャルのあるアセットを取得
前回決算発表以降、KJRM独自のCREカーブアウト戦略を通じ、成長ポテンシャルのある資産を取得しています。
左側の前橋MCは、自動車空調用コンプレッサーの世界トップクラスのシェアを占めるサンデン、および自動販売機等の冷凍冷蔵ショーケース大手のSDRSの基幹製造拠点です。取得予定価格80億円、NOI利回り7.8パーセント、償却後NOI利回り6.6パーセントです。高い収益性に加え、3年ごとのCPI連動賃料も導入しています。
中央のプロテリアルグループの堺LPC・西宮北LPCの底地2物件は、半導体などに使われる高機能材料の加工および保管の拠点であり、いずれも3年ごとのCPI連動賃料を付与しています。
右側は、ヤマトグループとの初のCRE案件として取得した名古屋LCⅡと静岡裾野LCです。両物件ともにテナント退去を前提とした取得ですが、現在、リニューアルとリテナントを通じたバリューアップ施策を進めています。名古屋LCⅡについては、すでに新規テナントとの契約締結済みとなっています。
資産入替の進捗により、アップサイドポテンシャルのある資産割合が70％超へ
こちらの円グラフはポートフォリオ全体の賃料改定方法を示しています。IIFは上場来、長期固定契約による安定性を重視してきましたが、今後のインフレ・金利上昇局面に対応すべく、インフレ耐性のあるポートフォリオへの転換を進めています。
直近取得した前橋MCや堺LPCなどにCPI連動賃料を導入したことで、CPIの比率は20パーセントまで増加しました。既存物件でも湘南HIPのパススルー化や盛岡LCⅡのCPI協議条項導入など、アップサイドを追求する取組を進めています。
この結果、取得・売却決定済み物件を反映したインフレ対応契約比率は71パーセント台まで上昇しています。
一方、収益アップサイドが限定的な長期固定契約、将来的なCAPEX負担が重たい物件、多額の含み益があり売却価値の高い物件については、資産入替の対象とし、より成長性のある資産へ入れ替えていきます。
多額の売却益還元と成長性のあるアセットへの投資
8月17日に、品川DCの売却を発表しました。築37年を経過し、将来的な設備更新などの大規模CAPEXが見込まれること、また既存マスターリース契約の賃料アップサイドが限定的であることを踏まえた判断です。
譲渡予定価格は95億円で、2026年7月末の鑑定評価額71.9億円を約32パーセント、帳簿価額56.1億円を約69パーセント上回る水準です。売却益は売却コストや売主負担工事を除いた約27億円を見込み、第39期と第40期の2期にわたり全額を投資主のみなさまへ還元する予定です。
売却資金については、新規物件取得や借入金返済に加え、次ページでご説明するハイパースケール型データセンターへの間接投資など、将来のDPU・NAV成長に資する投資への活用を検討します。
データセンター市場の構造変化を踏まえた今後のIIFの取組み
IIFはこれまで5物件のデータセンターを取得してきました。そのうち、今回の品川DCを含む4物件については、運用戦略上、築年数、将来CAPEX、収益性を総合的に判断し、適切なタイミングで売却してきました。
一方で、AI・クラウド利用の拡大を背景に、国内ではデータセンターに対する大幅な需要拡大が見込まれます。開発や増設は計画されているものの、日本においては電力の制約もあり、需要増加には追い付かず、稼働済みデータセンターは希少性あるアセットクラスであると捉えています。
IIFとしては、成長性あるポートフォリオへの転換と新たなアセットクラスの開拓の一環として、JREITとしても初となる、フルフィットアウトのハイパースケール型データセンターへの投資を検討しています。
一方で、IIFが取得するにあたっては従来からの継続性、汎用性に加え、収益性、賃料アップサイド、将来CAPEX、オペレーション等を見極める必要があると考えています。現状水面下で検討している第一号案件では、1物件あたりの規模やポートフォリオに与える影響を鑑み、まずは私募ファンド型SPCへの間接投資を予定しています。
今後も、KJRMグループ一体でデータセンターの投資機会を取り込みつつ、最適な取得手法を選択していきます。
パフォーマンス連動の運用報酬体系を導入予定
投資家のみなさまとのアラインメント・ガバナンス強化を企図し、運用報酬体系の変更を予定しています。
現行は総資産に対する0.60パーセントのAUM連動報酬のみとなっていますが、新体系ではAUM連動を0.20パーセントに引き下げ、その一方でNOI連動、売却益を除くDPUと純利益に連動する報酬、さらに売却益を除くDPU成長率が3パーセントを上回った場合にのみ発生するインセンティブ報酬を導入します。
NOI成長や売却益を除くDPUの成長が運用報酬に直接反映される体系とし、投資家のみなさまとのアラインメントを一段と強化することが狙いです。
本変更は2026年10月23日開催予定の投資主総会での承認を前提とし、2028年1月期、第41期からの適用を予定しています。
NOI成長ロードマップ：湘南HIPをメインドライバーに様々な成長機会が実現
続いて内部成長戦略です。2027年から2029年までのSame-store NOI成長目標として、年率3.0パーセントを掲げています。
第38期の既存ポートフォリオNOI約133億円を発射台とすると、NOI目標達成のために第39期から第44期までに必要なNOI増額は約12.3億円、DPU換算で約490円に相当します。
そのうち第39期から第40期には約180円を業績予想に織り込み済みです。第41期以降についても、湘南HIP、今回新たに追加した市原MC、その他物流・工場・R&Dの賃料増額等により、さらに150円から200円プラスアルファの成長を目指しています。
また、CPI連動条項の初回改定によるDPUインパクトとして、44期までに75円から108円を見込んでいます。
湘南HIP：予想NOIは賃料パススルー化前より+60%超の増加見込み
湘南HIPは、2025年10月に武田薬品のマスターリースからエンドテナントからの賃料パススルー型へ切り替え、本格的な内部成長フェーズに入っています。
NOIは第36期の10.9億円から、第39期16.0億円、第40期18.5億円へ、36期から見ると60パーセントを超える成長を見込んでいます。第40期の想定NOI利回りは9パーセント超を見込んでいます。
今後は、リノベーション区画のリーシング、水光熱費の転嫁、契約満了時の賃料増額を通じ、さらなる収益性向上を目指します。
市原MC(底地)における将来アップサイドの確保
市原MCは広大な面積の2つの賃貸区画のうちのA区画については取得当初より2030年に現契約の切り替えを予定しており、テナント誘致および再開発プランを検討してきましたが、今般、1年前倒しして2029年に開始予定のTREホールディングスとの停止条件付事業用借地契約を締結しました。
もともと、護岸整備や接道を伴う再開発計画を策定していましたが、新テナントとの協議を経て、結果的にIIFによる追加投資やダウンタイムを抑えながら、2029年4月より大幅な収益向上を実現する予定です。
新契約賃料は現行比で約77パーセント高く、物件全体のNOIは約35.3パーセント増加、鑑定価格も将来的に約34.4パーセント上昇する見込みです。CPI自動連動条項も付与しており、将来のCF成長ポテンシャルも兼ね備えています。
名古屋LCⅡ：アセットマネジメントチームの運営力を最大限発揮し早期のリースアップに成功
名古屋LCⅡと静岡裾野LCは、ヤマトグループとの初のCRE案件で、6物件の候補から投資基準に合致する2物件を選別取得しました。
名古屋LCⅡでは、取得から約6ヶ月で新規テナントを誘致し、今般、15年契約を締結、3年ごとのCPIによる協議条項も付与しました。2027年10月からの賃料発生を予定し、フル寄与のDPUでは1期当たり15円のプラスの効果を見込んでいます。
静岡裾野LCについても、10月末のテナント退去のタイミングを捉え、リーシングとリニューアルによる価値向上策を進めています。
アセットマネジメント力を活用した内部成長・資産価値向上
その他の既存物件でも、アセットマネジメント力を活用した内部成長と資産価値向上を進めています。
大阪住之江LCⅡでは、粘り強いテナントとの交渉により、賃料増額を実現しました。解約通知期間も3ヶ月から12ヶ月へ長期化し、収益性と安定性を高めています。
西宮LCでは、テナントニーズを捉えた事務所のリニューアル工事を実施し、追加賃料で投資回収を図っています。ROIは8.8パーセント、鑑定評価額も1億円増加しました。
さらに、太陽光パネルの屋上使用料やLED設備使用料など、賃料以外の収益機会も積み上げています。
契約満了・更改タイミングを捉え、更なる賃料アップを目指す
その他のアセットにおいても、契約満了・更改のタイミングを捉えた賃料増額を継続しています。直近の更改でも増額基調が続いており、直近5期で平均プラス5.5パーセントの増加となっています。今後5年間も物流、工場、研究開発施設を含む幅広いアセットで更改機会が到来します。
特に2029年以降は、ロジスティード物件や湘南HIP、前橋MC、堺LPC、西宮北LPCなど、CPI連動条項を導入した物件の初回改定が順次到来します。CPIが年率1パーセントから2パーセントで推移すると仮定した場合、第48期までのDPUインパクトは合計で約110円から170円と試算しています。
資産入替・外部成長を通じ、インフレ耐性のあるポートフォリオ転換を加速
続いて外部成長戦略です。資産入替や外部成長を通じて、インフレ耐性あるポートフォリオへの転換を加速していきます。
売却パイプラインは約700億円から800億円です。収益アップサイドが限定的な物件、CAPEX増加等によるキャッシュフロー低下リスクがある物件、含み益が大きく売却益還元が期待できる物件を中心に選定しています。
売却資金は、アップサイドポテンシャルのある物件取得に加え、借入金返済にも活用し、ポートフォリオのインフレ耐性強化、LTV引き下げ、金利コスト抑制を図ります。売却益については、全額投資主のみなさまに還元するとともに、修繕費など各種コスト上昇の吸収にも活用します。
取得パイプラインは約750億円です。KKRとの協働によるアルプス物流8物件、KJRM独自のCREカーブアウトによるプロテリアル工場底地2物件など、CPI連動賃料によりアップサイドを有する案件が積み上がっています。
資本市場や、投資口価格の状況、資産売却の状況を見極め、最適な取得手法とタイミングを選択する方針です。
様々なアセットタイプで含み益の顕在化を実現し、売却益を継続的に創出
IIFは資産入替を通じ、さまざまなアセットタイプで含み益を顕在化し、売却益を継続的に創出してきました。今回の売却物件を含め、14期連続で売却益を計上する見込みです。
過去4年間の売却決定済み11物件の譲渡価格合計は608億円、売却益合計は約165億円です。
一方、ポートフォリオの含み益は引き続き高い水準にあり、内部成長による資産価値向上も含め、今後も含み益を底上げしながら、適切なタイミングで顕在化し、投資主価値向上につなげていきます。
固定金利借入を中心としつつ、柔軟な財務施策により借入コストをマネジメント
最後に財務戦略です。金利上昇局面ではありますが、長期・固定金利中心の財務基盤を基本としながら、変動金利も活用し、柔軟に借入コストをマネジメントします。
第38期末の簿価LTVは52.2パーセント、時価LTVは42.3パーセント、平均適用金利は0.96パーセントです。長期負債比率は97.5パーセント、固定金利比率は89.5パーセントとなっています。
業績予想では、第40期までに政策金利が1.00パーセントから1.75パーセントへ、合計3回引き上げられるシナリオを織り込んでいます。1.75パーセントから2.00パーセントまでさらなる追加利上げがあったとしても、40期のインパクトは1口当たりマイナス18円と影響は比較的軽微です。
当面変動金利を中心に借入を行いつつ、上昇リスクを抑えるため金利キャップ付き借入も導入する等、デットコストの安定化を図ります。
また、資産売却資金の一部を借入金返済にも充当し、LTV引き下げとデットコスト抑制を推進していきます。
加えて、分配金原資などの一時的な滞留資金を定期預金で運用し、資金効率の改善も進めます。第38期においては、約5,100万円のプラスの効果がありました。
資産入替による売却資金を返済充当にも活用し、今後LTV引き下げを図る
最後はLTVです。第38期末の時価LTVは42.3パーセントで、簿価LTVは52.2パーセントです。
今後は、売却資金による返済、または資本市場の環境や投資口価格の状況を見極めた上、公募増資等も活用していくことでLTV水準は簿価ベースで50パーセント前後、時価ベースで40パーセント前後を目安として低減を図っていきます。
私からの説明は以上です。ありがとうございました。
質疑応答：資産入替の取得・売却タイムラインについて
質問者：売却パイプライン700億円から800億円、取得パイプライン750億円について、どの程度の期間で取得・売却を進める想定でしょうか？ 1年程度なのか、2年程度なのか、タイムスケジュールの考え方を教えてください。
守津：売却については、従来から申し上げているとおり、今後も毎年200億円から300億円程度の規模で継続していきたいと考えています。今回目標として掲げている2029年あたりを1つの目処と考えています。
一方、取得についてもそれに合わせて考えており、以前から掲げている毎年約500億円のペースを想定しています。
質疑応答：湘南HIPの2027年1月期NOI下振れの理由と今後の見通しについて
質問者：湘南HIPについて、2027年1月期のNOIが前回の説明会資料と比較して下振れている理由は何でしょうか？ また、この下振れは期ずれによるもので、2027年7月期以降は想定どおり、または想定以上に回復する見込みなのでしょうか？
守津：2027年1月期の下振れの主な理由は2点あります。1点目は、第39期に大きめの売却益が出たことから、修繕費等を一部前倒ししたことによる費用増加です。2点目は、テナントリーシングの遅れです。
これらについては、第40期、第41期以降に回復してくると見込んでいます。
質疑応答：資産取得の資金調達方針、公募増資へのスタンス、バランスシートコントロールについて
質問者：資産入替について売却を年間200億円から300億円程度、取得を年間約500億円とすると資金不足が生じますが、取得資金をどのように調達するお考えでしょうか？ 借入金返済も行うという説明の中で、新規取得のファイナンスをどのように進めるのでしょうか？
現状の投資口価格水準を踏まえた公募増資へのスタンスも含め、取得・売却とバランスシートコントロールの考え方を教えてください。
守津：今後は、ポートフォリオのインフレ耐性強化と成長性のある物件の取得、ポートフォリオの転換を進めることで、ポートフォリオの成長力を高めていく考えです。物件の売却・取得、すなわち資産入替と外部成長を両方同時に進めていきたいと考えています。
一方で、資本市場の環境や投資口価格の水準については慎重に見極める必要があると考えており、現時点で取得規模の拡大を急ぐことは考えていません。
質疑応答：DPU目標引き上げと分配金の持続性について
質問者：DPU目標を引き上げている一方、AFFOペイアウトレシオはJ-REITの中でも高い水準にあります。分配金の持続性をどのように考えていますか？
守津：説明会資料13ページで示したとおり、湘南HIPや市原MC、その他の工場・研究施設に加え、現時点では織り込んでいない名古屋LCⅡや静岡裾野LCなどでも内部成長が見込まれています。このため、分配金の持続性はあると考えています。
また、資産入替によって成長性のあるアセットを取得し、今後さらに内部成長が可能なポートフォリオへ転換することを目指しています。加えて、資産入替による売却益の還元を強化し、分配金水準の引き上げを目指していきます。